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廣州經(jīng)適房“失寵”:廉租房更易成為保障房主角

2008年12月22日 11:32 來源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  張阿姨決定暫時(shí)不買經(jīng)濟(jì)適用房。盼了兩年多,最后時(shí)刻她卻決定放棄。

  時(shí)間回到2006年,農(nóng)歷春節(jié)前后,廣州市市長(zhǎng)張廣寧忽然宣布,廣州將恢復(fù)修建經(jīng)濟(jì)適用房。張阿姨一家為此興奮了整整一年。2007年5月1日是領(lǐng)取登記表的時(shí)間,張阿姨一家凌晨3點(diǎn)就去排隊(duì),結(jié)果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的人已經(jīng)擠成一團(tuán)。僅5月1日當(dāng)天,廣州就有1.3萬戶家庭領(lǐng)取了經(jīng)濟(jì)適用房登記表。

  好不容易獲得的購(gòu)房資格,張阿姨就這樣放手了?蔀槭裁匆艞?她卻說不清,“反正就覺得不劃算”。

  “失寵”的經(jīng)濟(jì)適用房

  張阿姨的選擇并非個(gè)案。2008年12月廣州市推出了首批2145套經(jīng)濟(jì)適用房。本該熱烈動(dòng)人的故事卻變得相當(dāng)乏味,全市取得申購(gòu)資格的3600多戶家庭中,只有不到1500戶登記了購(gòu)房意向,有647套經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購(gòu)。

  同樣的尷尬在全國(guó)各地都在上演。同一時(shí)間,武漢也推出了3000套經(jīng)濟(jì)適用房,但是市民的反應(yīng)冷淡。武漢市城開公司負(fù)責(zé)人劉望生表示,以前推出經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)比例基本上是10∶1,這次預(yù)計(jì)是2∶1。實(shí)際銷售情況可能再度壓縮。

  廣州是全國(guó)最早修建經(jīng)濟(jì)適用房的城市,上世紀(jì)90年代,廣州就建成了大批經(jīng)濟(jì)適用房。但到了2002年前后,這個(gè)制度開始被逐漸取代。原因無他,廣州的樓市從1998年開始進(jìn)入下行階段,多年不斷的陰跌讓經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的差距不斷縮減,市民對(duì)地處偏遠(yuǎn)、不完全產(chǎn)權(quán)的“經(jīng)濟(jì)適用房”,需求在不斷下降。廣州市政府也害怕經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)影響已經(jīng)不斷走低的商品房市場(chǎng)。

  2003年廣州曾推出兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,中山八路的東駿荔景苑和五羊新城的東海嘉園,均價(jià)達(dá)4600元~5300元/平方米,而當(dāng)時(shí)廣州商品房的均價(jià)也在4400元/平方米左右。在市民心目中,這時(shí)候的經(jīng)濟(jì)適用房幾乎就是商品房了。

  與上一輪回相仿,這次廣州也是在樓市最高峰時(shí)宣布修建經(jīng)濟(jì)適用房。為了爭(zhēng)取時(shí)間,經(jīng)濟(jì)適用房的用地手續(xù)尚未獲批就已開工。以至于這個(gè)安居工程被中央相關(guān)部門列入違規(guī)用地范圍,至今仍未摘帽。但2008年12月推出的這批經(jīng)濟(jì)適用房遭受了冷遇。“最高4800元/平方米,基本售價(jià)在4000元/平方米以上,這比廣州一些限價(jià)房的售價(jià)還高!边@是采訪中多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)同的“道理”,這樣的單價(jià)與同區(qū)商品房只差1000元左右。

  對(duì)此,廣州市政府感到委屈。市住房保障辦公室副主任黃信敬就表示,由于有征地拆遷成本以及去年建材價(jià)格上漲等因素,現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)是按成本價(jià)出售了。

  有評(píng)論質(zhì)疑說,為什么開發(fā)商在同樣的市場(chǎng)環(huán)境下,在交了土地出讓金,甚至在保證一定盈利的前提下,售價(jià)依然可以低于經(jīng)濟(jì)適用房?對(duì)于這樣的問題,沒有政府官員愿意回答。一位為政府提供決策建議的學(xué)者表示:“政府直接插手的項(xiàng)目,效率不高已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)。不僅僅在中國(guó),全世界都有這樣的問題。而且從現(xiàn)階段看,這樣的問題幾乎無解。”在他看來,最好的方法就是政府退出運(yùn)營(yíng),讓有效率的企業(yè)頂上。經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱就表示,迅速動(dòng)員地方政府的最好方案,是中央與地方有一致的視角,使地方有利益驅(qū)動(dòng)。

    廉租房的“誘惑”

  “我們這樣做,主要是要防止經(jīng)濟(jì)適用房滯銷!边@是河北石家莊相關(guān)部門發(fā)言人的表述。就在前些日子,石家莊宣布將經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房“并軌”。他們表示,這樣做的目的就是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購(gòu)的尷尬。

  無獨(dú)有偶,山東濟(jì)南、遼寧都宣布“并軌”或者直接停建經(jīng)濟(jì)適用房。沈陽市就更為直接,據(jù)說他們正在醞釀一套新辦法,即停建經(jīng)濟(jì)適用房,每戶按5.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,享受經(jīng)濟(jì)適用房保障的家庭可到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房。

  一直是經(jīng)濟(jì)適用房“先進(jìn)標(biāo)兵”的廣州也將目光瞄準(zhǔn)了廉租房。2008年12月16日,廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群向全國(guó)人大代表介紹,要從緊張的土地資源中找出地來建廉租房比較難,所以計(jì)劃要把爛尾地收回來建廉租房。黃信敬也表示,老國(guó)企自用倉儲(chǔ)工業(yè)工地也是計(jì)劃收回的廉租房用地。

  各級(jí)的地方政府對(duì)廉租房的投資積極性主要還來自中央4萬億投資的誘惑。在中央未來3年9000億保障性安居工程中,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房400萬套,投資6000億元,廉租房200萬套,投資2150億元。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模遠(yuǎn)比廉租房大,但是資金來源上,中央財(cái)政卻不投一分錢,是地方政府出地,開發(fā)商出錢來建設(shè)的,6000億元經(jīng)濟(jì)適用房投資主要來自民間。而廉租房投資的2150億元,卻是中央和地方兩級(jí)財(cái)政,以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成,資金保證上更具優(yōu)勢(shì)。

  12月16日,當(dāng)人大代表就保障住房資金來源提問時(shí),廣州市國(guó)土局局長(zhǎng)謝曉丹表示,并沒有計(jì)劃動(dòng)員企業(yè)參與,主要的來源還是公積金的增值收入和土地出讓金的10%提成。廣州公積金的增值每年有2億多元,土地出讓金提成部分去年有8億多元,再加上財(cái)政預(yù)算的5億元,是保障型住房資金的主要來源。

  可見,廉租房的誘惑力比經(jīng)濟(jì)適用房大得多。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹,對(duì)第四季度追加的1000億元投資進(jìn)行分配,其中約75億元住房保障資金將按照1(中央)∶2(地方)∶1(銀行)的比例進(jìn)行安排,地方建設(shè)廉租房將有20%的資金可以從中央財(cái)政獲得,其支持力度超過了以往任何時(shí)期,因此地方政府對(duì)爭(zhēng)取保障房資金上十分踴躍。

  相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房似乎更容易成為保障型住房的主角。但有學(xué)者亦以香港的經(jīng)驗(yàn)為例,認(rèn)為運(yùn)作廉租房需要政府極高的行政成本,審查居民的收入變化也非常復(fù)雜。而房屋租金的確認(rèn),以及維修保養(yǎng)都將是政府的一大難題。所以,地方政府與中央政府、政府與企業(yè)、保障房與商品房,在這些利益相關(guān)者之間,還有很多故事可以慢慢講。(龍飛)

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