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雖然建設(shè)部官員指出,增加保障性住房供應不會沖擊商品房市場。不過,仍有業(yè)內(nèi)專家認為,隨著政府9000億住房保障投資計劃的落實,房地產(chǎn)行業(yè)的格局將發(fā)生變化。房地產(chǎn)業(yè)利潤將被逐步攤薄,同時行業(yè)整合也將提速。
拉低周邊均價
市場人士分析,政府主導保障房建設(shè),必然對項目的銷售價格和銷售利潤率進行限制,同時,周邊項目的售價也將受到一定的“負面影響”。保障性住房利潤穩(wěn)定,但銷售毛利率較低,這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出,現(xiàn)在,很多城市的新盤項目在定價時已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素,周邊中低端二手住宅在掛牌時,還出現(xiàn)了與保障性住房進行價格、戶型等方面對比的情況。他認為,保障房大量推出,將有效拉低周邊的房價。
一份券商研究報告指出,根據(jù)對25個主要大中城市的統(tǒng)計,2009年保障房開工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右,如果加上其他一些政策性住房,則在30%左右,達歷史最高水平。
另外,保障房建設(shè)啟動后,也將加重商品房市場的庫存壓力。SOHO中國董事長潘石屹認為,在樓市整體趨冷的背景下,9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出,在過去幾年,開發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房,市場原來的供求關(guān)系平衡將被打破,房源的消化周期很可能會延長。
以北京為例,2008年1至11月,北京銷售住宅面積738.3萬平方米,比上年同期下降52.4%。從9月份開始,政策性住房銷售占比近半。到11月份,北京銷售住宅12808套,其中限價房和經(jīng)濟適用房銷售占當月住宅銷售套數(shù)比重48.7%。
加速行業(yè)洗牌
專家認為,總體而言,住房保障投資對地產(chǎn)商而言可謂喜憂參半。政府投資的保障住房中,大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。萬科等行業(yè)龍頭公司均表示,將參與保障住房的開發(fā)。政府選擇承建商時,也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此,在政策外力影響下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洗牌的速度會進一步加快。
“那些更容易獲得安居工程開發(fā)權(quán)的企業(yè),特別是國有企業(yè)將有更大的機會生存下來,而那些缺乏資金、粗放經(jīng)營的企業(yè),尤其是中小企業(yè),他們面對的局面將更加嚴峻,所謂的‘過冬’也將更加漫長和嚴酷。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳對媒體表示。
業(yè)內(nèi)專家介紹,9000億元投資計劃中的大部分需要開發(fā)商參與投資和實施,尤其是6000億元的經(jīng)濟適用房投資,基本上都將有開發(fā)商參與其中。
按照2007年新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。也就是說,開發(fā)經(jīng)濟適用房的利潤很低,但由于定價遠低于商品住宅,銷售基本沒有問題,這對于資金緊張、現(xiàn)有樓盤滯銷的開發(fā)商而言,屬于低利潤加無風險的投資,是理想的“蛋糕”。
房地產(chǎn)分析師吳迪萊指出,由于此前經(jīng)濟適用房占住宅市場供應量不足一成,對商品房市場的影響非常小,但未來3年可能占到三成以上,再加上目前商品住宅正滯銷,因此,以普通住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè),應正視這一市場變化。(記者 林喆)
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