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　　冬天的北京干燥清冷。在從機場進市區(qū)的路上，越來越密集的高樓大廈撲面而來。一路上跟開車的司機師傅交談：“北京的房子越建越多，越建越往郊區(qū)了，有沒有打算買一套呢？”師傅用爽朗的京片子說：“想，當然想，但買不起�。∥椰F(xiàn)在住的是以前單位分的福利房，產(chǎn)權(quán)都辦好了，可以隨時上市交易，但賣的價錢還買不到市區(qū)半間新房呢！”北京樓市是一個“水很深”、對全國都有著標桿效應(yīng)的市場，剛剛經(jīng)歷了奧運效應(yīng)的洗禮，馬上又遇到金融風暴的吹襲，“后奧運時代”的北京樓市到底是一種怎樣的局面？京城地產(chǎn)大腕們又是如何應(yīng)對危機下的突變？選擇在北京展開“《家天下》記者天下行”的第一站，意義非同一般。

　　“后奧運”效應(yīng)

　　應(yīng)該看得更遠

　　曾經(jīng)舉辦過奧運會的城市，其“后奧運”地產(chǎn)行情可謂各不相同。北京的樓市從2001年申奧成功后就開始出現(xiàn)了火爆的“奧運行情”，面對誘人的機會，一輪瘋狂的“圈地運動”也隨即拉開了序幕，中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批“奧”字樓盤拔地而起。整個北京的房價自2006年開始出現(xiàn)了“三級跳”式的飛躍：2006年年初，三環(huán)內(nèi)樓盤單價突破萬元；2006年年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破萬元；到了2007年年中，五環(huán)內(nèi)也難覓萬元以下的樓盤了。

　　然而，出乎很多人意料的是，樓市這場刮了八年的“奧運風”卻在奧運之年戛然而止，降價潮不期而至。2008年11月份北京市新開樓盤的均價為14966元/m2，較10月份的15324元/m2下降了358 元/m2。為什么會出現(xiàn)這種情況呢？記者采訪了北京的一些業(yè)內(nèi)人士，大部分人都認為這是由于“奧運概念”被過度透支的結(jié)果。

　　同為奧運會舉辦的城市，情況為何大相徑庭？奧運會和房地產(chǎn)之間，究竟存在著什么樣的聯(lián)系？記者認為，決定房價漲跌的歸根結(jié)底還是看當?shù)氐慕?jīng)濟狀況和政策大背景。奧運前我國樓市正經(jīng)歷嚴厲的宏觀調(diào)控，奧運后的9月又爆發(fā)了全球金融風暴，整個經(jīng)濟大環(huán)境都十分嚴峻，樓市當然不可能獨善其身，因此后奧運北京樓市的低迷與“奧運概念”的支持力是沒有直接關(guān)系的。從長遠的眼光看，奧運會讓更多的投資者看到了高速發(fā)展的中國所蘊藏的巨大商機，對于房地產(chǎn)市場來說，這個利好是可以惠及往后很多年的。一句話：別高估了奧運對房價的短期作用，也別低估了奧運對房價的長期拉動。

　　地產(chǎn)圈內(nèi)彌漫著悲觀情緒

　　都說“沒到過北京的豪宅，不知道北京的有錢人怎么豪”，豪宅市道就是北京樓市的晴雨表。記者來到位于著名的西山風景區(qū)的御園，這個樓盤是杭州綠城集團開發(fā)的頂級豪宅，在北京以貴價和熱銷著稱。當天是周五，除了我們幾個訪客，再沒有其他客人。無論是園林還是其獨特的圓廳別墅，都展現(xiàn)出一種純粹的高貴，據(jù)說這種氣質(zhì)打動了許多北京的文人墨客，以至7000多萬元一套的別墅、4萬元/m2的公寓在大半年內(nèi)居然賣了60多套。然而這種火熱的場面在2008年年末的隆冬季節(jié)似乎被凍住了。

　　目前，北京樓市正經(jīng)歷“后奧運時代”，北京地產(chǎn)圈里流行著這樣一句幽默又辛酸的話：“奧運前，傻等；奧運后，傻眼。”奧運前，所有的項目都停工了，不少更停了廣告和銷售，大家心里想：不怕，還有金九銀十。誰知奧運一過樓價就出現(xiàn)了“跳水潮”，緊接著是金融風暴引發(fā)的經(jīng)濟蕭條和消費信心疲弱，這樣一耗下來，原本對“后奧運”充滿期待的發(fā)展商們，能不傻眼嗎！記者在北京采訪的幾天里，感受最深的是當?shù)氐禺a(chǎn)圈內(nèi)的悲觀情緒，發(fā)展商的普遍心態(tài)是：少開工、少開發(fā)、放慢速度，只要出貨的資金流能讓自己活下來就行，熬吧。

　　去年北京樓盤銷量跌幅全國之最

　　記者在東三環(huán)邊的一條中介扎堆的街上，看到美聯(lián)物業(yè)門口貼出的其中一個推介盤源：富力城A區(qū)，單價15000元/m2，房東甩賣。一位經(jīng)紀見記者駐足看，馬上出來游說：“這樣的低價在一個月前是無法想象的，這些單位最高時能賣到20000多元/m2。”成交量大幅萎縮，價格相對平穩(wěn)，開工進度明顯放緩，這是2008年北京樓市的總體概況。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年1～10月全國商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說需求正急劇萎縮。

　　少了煤老板 樓市很難過

　　現(xiàn)在樓市的慘淡總讓北京的SALES特別懷念前兩年的那個順風順水：2007年年初時，一位山西煤老板以總價240萬元買下了一套200平方米的房子，他的大奔尾箱里全是一捆一捆的現(xiàn)金，但銷售人員也見慣了這樣的大場面，手一揚：保安，幫忙搬錢！幾十捆大鈔就像資料一樣拎進了財務(wù)室。2008年，出手闊綽的煤老板們幾乎不見了蹤影，少了這批豪客，樓市自然是難做多了。

　　在廣州，即使是樓價最瘋狂的2007年，敢于叫價25000元/m2以上的樓盤肯定已經(jīng)被稱為“天價盤”了。如果廣州人到北京去，親身體驗一下北京老百姓是如何扛起動輒每平方米兩三萬元的房子時，就知道身為廣州人是多么幸福了。2008年11月份，在暗跌了三個月以后，北京的新盤成交均價依然達到14966元/m2，至于位于二環(huán)到五環(huán)之間的市中心樓盤，幾乎是沒有低于18000元/m2的。目前北京在售的2萬元以上的項目大約有30多個，3萬元以上的大約有20多個，2008年單套總成交價在3000萬元以上的豪宅有50套，其中成交價最高的紀錄是東方普羅旺斯的樓王別墅，單套總價為1.7億元。

　　全國消費力撐起北京高房價

　　到底誰在買北京的房子呢？我選擇了北京市區(qū)最核心地段的常住型樓盤，去實地了解北京市民的買房心態(tài)。“貴得離譜”是許多北京普通老百姓對于樓價的慨嘆。北京 2007年人均可支配收入為24000元，一家三口收入總數(shù)約為7萬元，而五環(huán)內(nèi)的房價已達14000元/m2，以此價格購買100平方米的房子要 140萬元，房價與家庭收入比為20∶1，遠遠超過國際正常比例。作為首都，北京的房子擁有太多的買家群，除了這個城市里形形色色的工薪階層，還有全國各地有經(jīng)濟實力的人及其子女、用編織袋裝錢的老板、財大氣粗的炒房團、海歸的白領(lǐng)與跨國公司高管、明星……北京的房地產(chǎn)市場特點非常鮮明：它不僅僅是一個區(qū)域性市場，更是一個全國性的消費市場，當?shù)孛襟w曾報道說，北京的房子外地購買者占了四成，而且是中高檔房的主要消費群體。

　　被北京改變的廣州發(fā)展商……

　　在北京聽到這樣一段有趣的傳聞：一位向來低調(diào)的廣東大老板，在媒體上從未有照片見報，其行事作風一向非常“家長式”地帶有草根的純樸和獨斷。后來事業(yè)重心北移后長期在北京居住和生活，現(xiàn)在但凡見到他的舊友和部下都說他“今非昔比”了，衣著行頭件件世界名牌，大小聚會上常常侃侃而談，變得非常風雅和精致起來，真可謂“士別三日，當刮目相看”！

　　記得五六年前，廣州發(fā)展商北上發(fā)展成為一股潮流，北京成為他們跨出廣東的第一站，五年后的今天，恰逢全國樓市經(jīng)歷寒冬的磨煉，記者在北京重訪了廣州發(fā)展商中最早上京發(fā)展的兩大巨頭：富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，了解他們在異鄉(xiāng)過得還好嗎。

　　富力：

　　賣別墅，還是京城頂級的

　　北京富力城已經(jīng)看不出廣州富力的痕跡了。富力北京公司公關(guān)部的張小姐告訴我：“富力城的洋房已經(jīng)全部賣完啦，現(xiàn)在賣的是最后一個組團，叫‘富力山’，只有12棟頂級別墅�！�

　　“賣完了？！”此話令我相當驚訝。還記得富力2002年在北京以32億元的天價拿下了這塊位于朝陽區(qū)東三環(huán)的市區(qū)地王，財大氣粗豪氣萬丈的廣州發(fā)展商一下子把北京的大腕們給“鎮(zhèn)”住了。富力城拿地當年就開了盤，憑著在廣州的營銷經(jīng)驗和大面積落地玻璃窗采景的南派設(shè)計，征服了住慣密封程度很高的北方房子的北京人，5年多來一直是北京排名前列的知名暢銷盤。

　　富力北京公司總經(jīng)理張輝在他的豪華辦公室里接受了記者的采訪。他介紹說，富力在北京有員工400多人，有480萬平方米的開發(fā)面積，去年在北京的銷售額達到50多億元，位居全市前列。張輝坦言，外地發(fā)展商到北京發(fā)展遇到的最大難處是拿地，富力目前手頭上的土地儲備已經(jīng)不多了，只夠未來2~3年的開發(fā)，未來富力會繼續(xù)扎根北京市場不言退，但在北京的發(fā)展策略也從前幾年的迅猛擴張變?yōu)榉�(wěn)打穩(wěn)扎。

　　合生珠投：

　　身家很豐厚，行事很低調(diào)

　　比起北京富力中心氣派的辦公樓，合生和珠投在北京的辦公地點給人一個誤導(dǎo)，以為他們還處于“艱苦創(chuàng)業(yè)”的階段。其實，同屬“朱家”大旗下的合生和珠投在北京發(fā)展已近10年了，在當?shù)氐纳砑乙逊e累甚豐。

　　幾經(jīng)周折，記者才在一棟四層的招待所式的小樓房找到了合生的辦公地，掀簾進去，首層赫然掛著“合生華北區(qū)域公司營銷中心”的牌子，辦公室里連天花板都沒有，管線縱橫，難以想象每年數(shù)十億元的銷售額就是在這個指揮中心里創(chuàng)造出來的。

　　據(jù)合生華北區(qū)域公司常務(wù)副總經(jīng)理余潔介紹，珠投集團也在樓上辦公，珠投是1999年就進入北京市場，比富力還早3年，合生則是2001年進京拿地的，目前合生在北京的員工有400多人。以往合生在北京拿的地都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，從2007年開始才開始參加公開的土地拍賣，目前手頭的土地也不太多了。合生現(xiàn)在在北京發(fā)售的主力樓盤是珠江帝景，去年十一黃金周賣了1.5億元，售價是18000~22000元/m2。即將推出的“合生·霄云路18號”，定位是“北京最頂級的豪宅”，估計每套的售價達2000萬~3000萬元。在廣州，合生一貫擅長開發(fā)中檔的大型社區(qū)，在北京合生顯然做了更廣泛的產(chǎn)品嘗試，京城深厚的文化底蘊正對講求實干的粵派商人產(chǎn)生了潛移默化的影響。

　　對話任志強

　　談起救市就“放炮”

　　此行北京，其中一個目標是采訪那幾位經(jīng)�！胺排凇钡木┏敲�嘴大腕，聽聽他們對政府救市的看法。幾番聯(lián)系之下，馮侖出國考察了，潘石屹患了重感冒沒有上班，剩下就是人稱“任總”的任志強了。從北京的媒體朋友手中拿到了任的手機，通常這種大人物的手機都只是秘書的電話而已，試著打過去約采訪，誰知一接通就是任本人，本已約好時間的，可惜他突然要出差，始終與任緣慳一面，只好進行了電話采訪。

　　“政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑”

　　問到對救市政策的看法，任馬上放炮：“原先的剎車政策就像許多小區(qū)人車混雜，發(fā)現(xiàn)危險了不是從管理上去管治，而是猛刨坑、猛建減速帶，為了減速就讓你走得坑坑洼洼顛得半死，而不是順暢地減速。現(xiàn)在政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑，把之前挖下的那么多坑都填平了，房地產(chǎn)才能活過來，繼續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在政府試圖救樓市，但大量的經(jīng)濟適用房卻在破壞樓市規(guī)則，舞跳得很積極，但踩不到點上，絆在了腳上，會跌在糞上�！�

　　“憑什么老百姓不能住得比處長好！”

　　在談到對“90·70”政策的看法時，任說：“一位官員曾經(jīng)這樣解釋為什么出臺‘90·70’政策，因為在福利分房的年代，處級干部的住房標準是90平方米左右，廳級干部才能住到120平方米的房子。于是官員們就根據(jù)此來衡定大部分老百姓的住房標準。我聽了很來氣！憑什么老百姓就不能住得比處長好！為什么要限制有能力的人住更大的房子！”

　　看看潘石屹

　　怎么賣出最火的盤

　　如果說2008年年底北京樓市寒風蕭瑟，那么潘石屹的新作三里屯SOHO則是寒風中一面不倒的旗幟。這個樓盤2008年7月開盤，1個月就賣了45億元，到年底前已賣了60多億元，售價是公寓賣3.8萬元/m2，寫字樓3.6萬~4萬元/m2，這種商場、寫字樓和公寓混合型的產(chǎn)品本來是比較難啃的“豬骨頭”，怎么能賣出令人眼熱的業(yè)績？此行到北京，記者決定探一探其中的秘訣。

　　記者在早上不到10時就來到了位于二三環(huán)之間、三里屯酒吧街對面的樓盤現(xiàn)場。樓盤外面正好有一座人行天橋，站在天橋上往里看，可清楚地看到一個占地非常大的工地正如火如荼地開工，進度大概在三四層左右，據(jù)說這是目前北京開工面積最大的一個商品房項目，建筑面積達47萬平方米。玻璃銷售大廳沿街而建，里面坐滿了清一色穿著黑色西裝的銷售人員，似乎正在上課，前面的講壇放著幻燈，主講者正在分析一些數(shù)據(jù)曲線。接待我的是SOHO中國的銷售部總監(jiān)金先生，他說這是他們正在進行員工培訓(xùn)，給銷售人員講解全國各地的樓市走勢和買家心態(tài)，這項培訓(xùn)是老板潘石屹欽點的，樓市形勢逼人，銷售人員一定要掌握全局動態(tài)才能令客戶信服。

　　多業(yè)態(tài)項目操作手法廣州或可借鑒

　　三里屯SOHO是一個多業(yè)態(tài)的綜合項目，由公寓、寫字樓、酒店和商場組成，其中有5棟寫字樓和4棟公寓，裙樓是商場。其熱賣的最關(guān)鍵因素其實也沒有什么特別，就是地頭好，位于使館區(qū)，可以吸納大量的高消費人群。

　　三里屯SOHO的產(chǎn)品組合有點像由新鴻基、富力和合景聯(lián)手拿到的廣州獵德村改造項目的業(yè)態(tài)，所以其開發(fā)和銷售模式可以有所借鑒，但北京所具有的吸聚效應(yīng)非珠江新城所能比擬，在廣州，此類項目的經(jīng)營難度相當大。據(jù)了解，老潘的“SOHO中國”是國內(nèi)較早從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，但他的經(jīng)營模式跟我們所熟知的富力地產(chǎn)又有所不同，富力的商業(yè)地產(chǎn)模式是大量留作收租物業(yè)，收益目標是長遠的；但SOHO則是全部商業(yè)物業(yè)都拿來出售的，收租物業(yè)極少。時勢造英雄，在現(xiàn)階段“現(xiàn)金為王”的市場環(huán)境下，老潘的日子顯然比富力過得滋潤得多。但商場物業(yè)一旦賣散了以后所帶來的經(jīng)營困局早已有前車之鑒，驗證三里屯SOHO是否真正成功，還要看開業(yè)之后的市場反應(yīng)。(鄒峻)