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地產(chǎn)調(diào)控成效初現(xiàn)的當口,監(jiān)管部門的任何一個表態(tài)都被業(yè)界解讀為判斷調(diào)控走勢的重要信號。
6月15日,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(下稱“銀監(jiān)會”)在其官方網(wǎng)站發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》(下稱《年報》)。
《年報》表示,2009年銀監(jiān)會已將房地產(chǎn)信貸以及個人貸款業(yè)務納入重點監(jiān)管領域,今年銀監(jiān)會繼續(xù)嚴查這一領域的風險。
“隨著房地產(chǎn)市場不確定性地逐步增加,今年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險鏈條效應或?qū)⒅噩F(xiàn),信用風險隱患可能上升。”《年報》對今年房地產(chǎn)貸款可能存在的風險進行了預估,而“風險上升”則成為其判斷的主要調(diào)性。
“毫無疑問,時值樓市敏感期與焦灼期,這一《年報》受人關注不難理解。”中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受本報記者采訪時表示,“銀監(jiān)會對于今年房地產(chǎn)信貸所做出的判斷,也與前段時間各家銀行壓力測試結(jié)果有關。”
對此,一位銀監(jiān)會內(nèi)部人士表示認可,并表示,“風險上升”的判斷并不意味著銀監(jiān)會將出臺一些更為嚴厲的信貸風險隔離措施。
“作為監(jiān)管部門,風險預警是常態(tài)化的工作。銀監(jiān)會最近一直在做逆周期風險管理的工作,在樓市波動期,這種判斷不難理解!鄙鲜鰞(nèi)部人士強調(diào)。
風險鏈條效應或重現(xiàn)
在此次銀監(jiān)會對于2010年房地產(chǎn)信貸風險的判斷中,“風險鏈條效應”的說法成為業(yè)界關注的重點。
“這表明銀監(jiān)會已經(jīng)意識到了房價波動對于房地產(chǎn)行業(yè)整個鏈條的作用,而且房價波動對其他貸款的傳染也被注意到了!鄙鲜鰞(nèi)部人士告訴本報記者。
在郭田勇看來,“風險鏈條效應或?qū)⒅噩F(xiàn)”則與2008年深圳曾一度出現(xiàn)過的“斷供潮”有關!坝捎跇鞘羞M入波動期,如果樓價大幅度下調(diào),將難免會再次出現(xiàn)‘斷供’風險!惫镉聻橛浾呓忉,“一旦‘斷供’范圍加大,則可能進一步將這一風險放大,降低人們對于樓市前景的預期,進而會影響到土地等一級市場,銀行也不能置身事外。鏈條效應的判斷實際上并不新鮮!
部分業(yè)內(nèi)人士認為,銀監(jiān)會的這一表態(tài)再次顯示,雖然從近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看,一系列調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯效果,但房地產(chǎn)調(diào)控仍不會放松。“《年報》表示,監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的風險依然非常重視,房地產(chǎn)市場風險與信貸風險的剝離程度越高,就意味著房地產(chǎn)貸款將進一步嚴控!
然而,也有業(yè)內(nèi)人士表示,《年報》中對于未來的判斷,并沒有超過平時的調(diào)性。
“行業(yè)的波動肯定會影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量,這算是比較正常、自然的風險提示!蹦彻煞葜沏y行地產(chǎn)信貸相關負責人在接受本報記者采訪時表示,由于信貸市場基本上是用抵押物作為擔保的,在樓價波動期,有可能出現(xiàn)抵押物不足值的風險,也有可能出現(xiàn)銷售金額比預期的小,銷售周期比預期長等情況,這就會導致出現(xiàn)流動性的風險。
在他看來,調(diào)控效果本身就是一種滯后性的表現(xiàn),“邏輯上講這是非常正常的,如果說這就意味著還要繼續(xù)打壓,則有點過于簡單。”
逆周期監(jiān)管
在上述判斷下,今年針對房地產(chǎn)信貸風險,銀監(jiān)會強調(diào)將加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險;實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策,嚴限各種名目的炒房和投機性購房;繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。
而事實上,據(jù)記者了解,上述要求并不是第一次出現(xiàn)。
早在此輪調(diào)控剛出之時,即4月20日,在銀監(jiān)會召開的2010年第二次經(jīng)濟金融形勢分析通報會議上,銀監(jiān)會主席劉明康就指出,銀行要“積極貫徹國家調(diào)控政策”,并提出了上述要求。
值得注意的是,對于房地產(chǎn)信貸風險管理,除了配合當前的調(diào)控外,銀監(jiān)會在《年報》中格外強調(diào)“逆周期監(jiān)管”。
“一方面,督促單體機構加強動態(tài)資本補充,適時限制銀行間互持長期次級債務,控制大額風險集中度,動態(tài)調(diào)整貸款價值比率(LTV),管理和回收不良貸款;另一方面,加強銀行業(yè)宏觀審慎監(jiān)管,根據(jù)形勢變化及時調(diào)整信貸政策,利用壓力測試評估銀行體系風險,引導銀行業(yè)關注宏觀經(jīng)濟風險,強化與其他宏觀經(jīng)濟部門的合作與信息共享!薄赌陥蟆分斜硎。
5月中旬,銀監(jiān)會曾召集數(shù)家商業(yè)銀行資產(chǎn)信貸部人士召開內(nèi)部會議,就當前正在研究的“動態(tài)撥備和動態(tài)資本充足率管理”征求意見,即為銀監(jiān)會正在制定的兩項新規(guī)——《動態(tài)撥備管理指引》和《反周期資本預算管理》,兩個新規(guī)的核心要義均圍繞三大原則,即“動態(tài)”、“差異化”和“逆周期”。
也就是說,銀監(jiān)會的新的監(jiān)管思路是,商業(yè)銀行應該根據(jù)經(jīng)濟周期的變化,動態(tài)地計提撥備和補充資本,以增強在經(jīng)濟下滑時的抗風險能力。上述銀監(jiān)會內(nèi)部人士證實,銀監(jiān)會在2009年已經(jīng)接受了全球金融危機后國際上關于“逆周期監(jiān)管”的新思維,并采取了多項舉措,今年將加強落實。
“供求關系的變化一定會影響地產(chǎn)公司的議價能力,更多銀行鑒于自身盈利要求,會更多地采取‘風險定價’的方式——就是定價能夠覆蓋風險的方式!鄙鲜龉煞葜沏y行相關負責人對記者指出,到了下半年,由于監(jiān)管以及調(diào)控的因素,部分銀行可能會面臨房地產(chǎn)信貸領域“有效需求不足的壓力”。
“但銀行可以在其他行業(yè)尋求平衡。比如一些新興產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)以及消費類貸款等等。”他表示。作者:劉關
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