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　　1月8日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布，擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開(kāi)工東方海外上海外高橋俱樂(lè)部有限公司天平地塊等八幅閑置土地。

　　上述八幅閑置土地被收回的導(dǎo)火索是易居中國(guó)去年底發(fā)布的2009年土地報(bào)告。根據(jù)上述報(bào)告，上海有330宗土地“批而未用”，這些閑置土地的所屬公司包括多家知名地產(chǎn)企業(yè)。在公布的上海閑置地塊的所屬公司詳細(xì)清單上，上百家地產(chǎn)企業(yè)上榜，其中包括李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)(上海)有限公司。

　　“在檢查團(tuán)來(lái)到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團(tuán)走了再繼續(xù)曬地皮�！闭f(shuō)起一些開(kāi)發(fā)商“變相囤地”的現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭如此形容。

　　和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2000年至2008年的年報(bào)顯示，上述兩家公司在上海的項(xiàng)目，雖然最長(zhǎng)只有三年的“計(jì)劃期”，但大部分時(shí)間項(xiàng)目都處于開(kāi)工階段。

　　易居中國(guó)方面一再?gòu)?qiáng)調(diào)所謂的“330宗閑置土地”屬于“被誤讀”，因上述地塊中的大部分是因?yàn)閯?dòng)遷和規(guī)劃等方面問(wèn)題，超過(guò)2年沒(méi)有開(kāi)工或沒(méi)能上市銷售，并非真正意義上的閑置不開(kāi)發(fā)。

　　但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的“囤地”方式，遠(yuǎn)比人們想象中隱蔽得多。他們利用合理的規(guī)則，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，進(jìn)而獲取更為豐厚的利潤(rùn)。事實(shí)上，此前被曝光閑置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大多都會(huì)在法定時(shí)間內(nèi)開(kāi)工，但銷售和竣工時(shí)間則往往無(wú)限期延后。

　　在諸多善于使用“拖字訣”的開(kāi)發(fā)商中，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)無(wú)疑有一定代表性�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》查閱該兩家企業(yè)自2000年至2008年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，他們最近8年在上海所取得的地塊中，最快開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的項(xiàng)目——上海古北翠玉豪庭所花費(fèi)的時(shí)間至少是7年。

　　開(kāi)發(fā)進(jìn)度的緩慢，令和黃旗下的項(xiàng)目快速增加。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)去年年中曾發(fā)布報(bào)告稱，按照和黃過(guò)去幾年的平均銷售額，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備至少可以賣20年。

　　表面現(xiàn)象

　　大部分項(xiàng)目土地閑置未超兩年

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔2000~2008年年報(bào)中所披露的上海項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目從地塊取得到上市銷售的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年以上。但其中處于“空地階段”(即工程進(jìn)度為“計(jì)劃中”)的時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)3年，很多項(xiàng)目從土地獲得到完全完工，所使用的時(shí)間超過(guò)6年。

　　早在1999年4月26日國(guó)土資源部第6次部長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)的《閑置土地處置辦法》中就已經(jīng)規(guī)定，土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，將被有關(guān)部門收回。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)上述規(guī)定顯然心知肚明。因而上述地塊大部分的空地時(shí)間不超過(guò)兩年。但開(kāi)工后進(jìn)度并沒(méi)有明確規(guī)定，這就給了開(kāi)發(fā)商靈活控制的空間。

　　根據(jù)2001年的年報(bào)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在長(zhǎng)寧區(qū)的古北項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的工程進(jìn)度是“計(jì)劃中”，當(dāng)時(shí)計(jì)劃是2004年6月完工。而在此后的兩年年報(bào)中，古北項(xiàng)目一直處于“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間也一再推遲，從原定的2004年，推遲至2005年，乃至2008年。上海市規(guī)劃和土地資源管理局網(wǎng)站顯示，直到2005年才有上述長(zhǎng)寧區(qū)古北項(xiàng)目獲得規(guī)劃建設(shè)許可證的記錄。

　　不僅是上述古北項(xiàng)目，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔旗下的其他項(xiàng)目，也被年報(bào)公布為長(zhǎng)時(shí)間“計(jì)劃中”，例如2005年2月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合伙購(gòu)得的馬橋地塊，也經(jīng)歷了2年多的“計(jì)劃中”階段，直到2007年才開(kāi)始進(jìn)入施工期，竣工時(shí)間因此由2005年年報(bào)公布的2007年推遲至一期項(xiàng)目2009年竣工，二期項(xiàng)目2011年竣工。但截至目前，馬橋項(xiàng)目仍未竣工，顯然年報(bào)披露的竣工時(shí)間還將繼續(xù)順延。

　　最近一塊剛剛結(jié)束“計(jì)劃中”狀態(tài)的普陀真如副中心A3-A6地塊，雖然早在2006年12月就已由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔共同拍下，但項(xiàng)目的施工銘牌顯示，項(xiàng)目的樁基及圍護(hù)欄在去年2月份才開(kāi)始動(dòng)工。兩公司2007年和2008年年報(bào)披露，上述項(xiàng)目在整整兩年中一直處于“計(jì)劃中”狀態(tài)�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者今年1月12日曾造訪上述工地現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目仍然在“打基礎(chǔ)”。而按照施工銘牌，樁基及圍護(hù)欄應(yīng)該在去年11月份就已經(jīng)完成。

　　由于進(jìn)展緩慢，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2008年年報(bào)宣布，上述于2006年就已經(jīng)取得的地塊，完成時(shí)間至少將在2016年。李澤鉅在去年4月的項(xiàng)目開(kāi)工儀式上說(shuō)，全部完工要到2018年前。這也將成為目前為止長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在上海完成時(shí)間最久的項(xiàng)目。

　　記者曾在昨日(1月13日)向和記黃埔地產(chǎn)上海分公司公關(guān)部門提問(wèn)，為何旗下項(xiàng)目不斷延后開(kāi)發(fā)時(shí)間？是否有“囤地”之嫌疑？截至昨日發(fā)稿，該公司公關(guān)部門給予的回復(fù)是：“所問(wèn)問(wèn)題已上交香港總部，但尚未收到回復(fù)。”

　　操作手法

　　“拖”到土地增值、區(qū)域成熟

　　在上海地產(chǎn)圈內(nèi)，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一直以開(kāi)發(fā)速度緩慢而著稱。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，無(wú)論是在古北，還是在馬橋，李嘉誠(chéng)旗下的項(xiàng)目都是最后一個(gè)開(kāi)工、銷售的。其時(shí)，周邊區(qū)域大多已完全開(kāi)發(fā)，整個(gè)區(qū)域都由當(dāng)初的一片荒涼轉(zhuǎn)變成人丁興旺的成熟居住區(qū)，樓盤的房?jī)r(jià)也已經(jīng)能賣出高價(jià)。

　　“別的公司都已蓋完樓后，李嘉誠(chéng)便可以不費(fèi)一兵一卒完成整個(gè)地塊的價(jià)值提升。而他們所蓋的項(xiàng)目即使品質(zhì)一般，也依然可以以高價(jià)出售�！鄙虾５禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)一位不愿意透露姓名的人士評(píng)論李嘉誠(chéng)的“拖字訣”，頗有“四兩撥千斤”的能力，并表示香港開(kāi)發(fā)商大多是內(nèi)地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”賺錢的方法，最早就是來(lái)自于海外房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上述極為緩慢的開(kāi)發(fā)、建造模式給和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)帶來(lái)的高額利潤(rùn)顯而易見(jiàn)。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2005年~2009年的5年時(shí)間，馬橋地區(qū)別墅的成交均價(jià)，由8034元/平方米，直線上漲至29684元/平方米。

　　李嘉誠(chéng)旗下位于馬橋地區(qū)的御濤苑，預(yù)期銷售單價(jià)在8萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米之間，總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元/棟，并被預(yù)言可能會(huì)熱賣。房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)粗略估計(jì)，御濤園項(xiàng)目將給李嘉誠(chéng)帶來(lái)40億元的銷售額。而在2005年，李嘉誠(chéng)只花了2.6億元的收購(gòu)金及5894萬(wàn)元的土地出讓金就獲得了該項(xiàng)目地塊。

　　和馬橋項(xiàng)目情況相似，李嘉誠(chéng)位于古北的項(xiàng)目，也在區(qū)域整體開(kāi)發(fā)成熟后，達(dá)到了較高的銷售價(jià)格。熟悉古北地區(qū)樓盤的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，率先在古北地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些房地產(chǎn)商，當(dāng)初項(xiàng)目的銷售價(jià)格不到2萬(wàn)元/平方米，大部分住宅的售價(jià)不到1.8萬(wàn)元/平方米。而李嘉誠(chéng)古北御翠豪庭開(kāi)盤的成交均價(jià)達(dá)到了36000多元/平方米。

　　至于普陀真如副中心A3-A6地塊，雖尚處于基樁階段，但地塊價(jià)值已增值超過(guò)30億元。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，除了土地增值帶來(lái)的收益外，拖延竣工和銷售時(shí)間的好處，不僅在于整個(gè)區(qū)域的城市建設(shè)已經(jīng)高度成熟，房子更容易賣出好價(jià)錢。更重要的是當(dāng)其他樓盤都已售磬時(shí)，開(kāi)發(fā)商就能掌握整個(gè)區(qū)域的新房定價(jià)權(quán)，某種意義上形成“壟斷”。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　開(kāi)發(fā)商或利用規(guī)則“變相囤地”

　　今年1月6日，第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P在該公司新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，海外“囤地”現(xiàn)象是非常普遍的。為此，香港以及新加坡等城市的市政管理部門，通常要求開(kāi)發(fā)商一次性付清土地出讓金，并對(duì)具體項(xiàng)目規(guī)定開(kāi)、竣工時(shí)間。內(nèi)地目前也有相關(guān)的法律法規(guī)及政策，只要嚴(yán)格執(zhí)行，“囤地”現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)大量減少。

　　但事實(shí)上，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的“變相囤地”，更像是“上有政策下有對(duì)策”的游戲。很多開(kāi)發(fā)商會(huì)利用政策空子以更隱蔽的辦法“變相囤地”。

　　錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝曾表示，上海目前未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，大部分都是被動(dòng)閑置。是因?yàn)檎�府部門的規(guī)劃調(diào)整，或者地塊上房屋遲遲未能完成動(dòng)遷才擱置。否則，按照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，上述地塊早就已經(jīng)被收回。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄也介紹，在易居中國(guó)披露的330宗沒(méi)有開(kāi)工或沒(méi)能上市銷售的地塊中，大多在2004年前就已經(jīng)被出讓，大部分項(xiàng)目都是因?yàn)閯?dòng)遷和規(guī)劃等方面問(wèn)題，而沒(méi)能及時(shí)上市銷售。

　　不過(guò)，他并不排除一些開(kāi)發(fā)商用隱蔽的方法“變相囤地”，比如故意造成規(guī)劃上的缺陷，而使規(guī)劃建設(shè)許可批準(zhǔn)時(shí)間被拖延；或者留下一兩處房屋故意不拆遷，以上述 “客觀原因”，推延項(xiàng)目的開(kāi)工期。

　　錢生輝則說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)不斷調(diào)整規(guī)劃出讓方案、延緩施工時(shí)間，或者尋找政府政策漏洞等多種辦法，巧妙地“變相囤地”，而使得政府找不到理由收回土地。根據(jù)他的介紹，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)在房子打完基礎(chǔ)后停工，象征性地賠償施工單位損失后，把地塊曬在一邊。

　　此前，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭曾很形象地形容開(kāi)發(fā)商的“囤地”方式：“在中央檢查團(tuán)來(lái)到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團(tuán)走了再繼續(xù)曬地皮�！�

　　顯然，僅僅依靠土地閑置兩年，還難以逼迫開(kāi)發(fā)商老老實(shí)實(shí)地不囤地。近期出臺(tái)的提高土地出讓金支付比例等政策，如能嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地也能起到一定的抑制作用。

　　對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平曾提供了一個(gè)更好的方案。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商囤地獲得的收益，并不是通過(guò)努力得到的，而是全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步帶來(lái)的結(jié)果，是全社會(huì)的老百姓帶給他的利潤(rùn)。他提出應(yīng)采用孫中山先生宣揚(yáng)的“地權(quán)平均，漲價(jià)歸公”理論，以抑制開(kāi)發(fā)商的囤地行為，并讓全民享受到社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的土地增值收益。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)早有既能抑制開(kāi)發(fā)商“囤地”、又能讓全民享受土地增值成果的辦法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的高額土地增值收益，可征收稅率高達(dá)30%~60%的高額土地增值稅。

　　這一政策曾讓不少低價(jià)買地的開(kāi)發(fā)商不愿意高價(jià)賣房，原因是大部分利潤(rùn)會(huì)被稅務(wù)部門作為土地增值稅收走。

　　但楊紅旭說(shuō)，實(shí)踐中土地增值稅的政策并沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行，還是按1%~2%預(yù)征，沒(méi)有得到徹底清算，這使得開(kāi)發(fā)商囤地?zé)崆闆](méi)有消退。