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　　隨著2009年業(yè)績(jī)的逐步披露，記者發(fā)現(xiàn)，各大上市房企手中的土地存量驚人，僅十多家的土地儲(chǔ)備可建面積就占到去年全國(guó)商品房銷售面積的四分之一。與此同時(shí)，面對(duì)調(diào)控壓力，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標(biāo)上就可見一斑。

　　囤地?zé)崆楦哂陂_發(fā)熱情

　　2009年不僅是樓市轉(zhuǎn)危為安的一年，也是土地市場(chǎng)的一個(gè)豐收年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年初公布的數(shù)據(jù)就顯示，2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積則為31906萬(wàn)平方米。

　　不過，從上市房企的策略來看，似乎拿地?zé)崆檫h(yuǎn)遠(yuǎn)高過開發(fā)熱度。以“萬(wàn)保招金”中已經(jīng)公布年報(bào)的3家為例，截至去年年底，萬(wàn)科的公司權(quán)益土地儲(chǔ)備可建面積有1036萬(wàn)平方米，金地也有1358萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)更是超過2800萬(wàn)平方米，但是他們當(dāng)年的新開工面積分別只有近600萬(wàn)、142萬(wàn)和564萬(wàn)平方米。

　　香港上市的內(nèi)房股也有類似情況，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年購(gòu)得9塊土地，總樓面面積約290萬(wàn)平方米，但同年可售樓面面積僅86.2萬(wàn)平方米；又如中海去年新增土地可供發(fā)展樓面面積達(dá)到1210萬(wàn)平方米，但新開工面積同樣僅占儲(chǔ)備的一小部分。

　　記者還統(tǒng)計(jì)了11家香港上市的內(nèi)房股年報(bào)，其中8家公司公布了土地儲(chǔ)備情況，可建面積總量接近17116萬(wàn)平方米，平均每家的土地儲(chǔ)備達(dá)到2139萬(wàn)平方米。其中，土地儲(chǔ)備最大的是碧桂園，截至去年末共取得國(guó)土證的土地可建面積達(dá)到4043萬(wàn)平方米；其次為中國(guó)海外發(fā)展的3055萬(wàn)平方米和合生創(chuàng)展的3020萬(wàn)平方米。

　　“上述房企的土地儲(chǔ)備，11家就有約24000萬(wàn)平方米的可建量，占到去年全國(guó)商品房銷售面積的25%，如果能夠加速存量土地開發(fā)并進(jìn)入市場(chǎng)，樓市格局可能會(huì)大不一樣。”有業(yè)內(nèi)人士感嘆。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國(guó)及主要城市土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，去年全國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比增加140%。這意味著，房企相當(dāng)一部分資金都用于買地了。仍以“萬(wàn)保招金”為例，來自中原地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)顯示，2009年至今，這4家企業(yè)在拿地上要花費(fèi)443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報(bào)的招商地產(chǎn)外，其余3家去年的銷售收入分別約489億、230億和121億元。

　　資金鏈負(fù)荷不輕

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至本周一，A股兩市房地產(chǎn)板塊共有70家企業(yè)發(fā)布年報(bào)，2009年都賺得盆滿缽溢，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)逾291億元，比2008年的195億元增長(zhǎng)49%；但與此同時(shí)，至去年底負(fù)債總額卻逾5333億元，比2008年底的3790億元增長(zhǎng)40%。從負(fù)債增長(zhǎng)的情況來看，保利地產(chǎn)負(fù)債合計(jì)629億元，同比增加了 249億元；其次，金地集團(tuán)和萬(wàn)科分別舉債387億元和922億元，同比增加了140億和118億元。

　　港股也是如此。已公布年報(bào)的11家內(nèi)房股負(fù)債總值共計(jì)3685億元。其中，負(fù)債總值最高的是中國(guó)海外發(fā)展，約636億元；增幅最大的是世茂房地產(chǎn)，89.84億元的負(fù)債總值同比增長(zhǎng)106%。

　　由此可見，開發(fā)商們今年的資金鏈負(fù)荷可不輕。“雖說房地產(chǎn)業(yè)本就是個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，但今年面臨的壓力較多，主要是受土地調(diào)控的影響，土地執(zhí)法風(fēng)暴加大了土地出讓款回收的力度，對(duì)那些去年大幅舉債拿地的房企來說，加緊再融資及銷售回款應(yīng)是必然選擇�！敝性�地產(chǎn)研究中心主任葛嶺表示。

　　不過，經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)調(diào)整的開發(fā)商們也在“吸取教訓(xùn)”，如趁著2009年樓市火爆的情況，A股70家已發(fā)布年報(bào)房企的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額總計(jì)約1333億元，是2008年647億元的2倍。曾經(jīng)在2008年預(yù)言過“百日危機(jī)”的潘石屹也認(rèn)為，開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)懂得保護(hù)資金鏈，今年發(fā)生資金鏈斷裂的可能性不會(huì)很大，倒是拿地資金門檻提高后所產(chǎn)生的擠出效應(yīng)可能令行業(yè)在近兩三年出現(xiàn)大淘汰。

　　無懼調(diào)控？房企繼續(xù)上調(diào)年度目標(biāo)

　　面對(duì)調(diào)控壓力，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標(biāo)上就可見一斑。

　　如在香港上市的內(nèi)房股中，將今年的銷售指標(biāo)定得高于去年的比比皆是。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年的協(xié)議銷售目標(biāo)為200億元，而其2009年結(jié)算的協(xié)議銷售總額為143.16億元，增幅近40%；中國(guó)海外發(fā)展表示，2010年的銷售目標(biāo)比2009年上升20%至500億元，銷售面積計(jì)劃達(dá)到480萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)也對(duì)外表示，2010年計(jì)劃在12個(gè)城市推售超過40個(gè)項(xiàng)目，銷售目標(biāo)則比2009年上調(diào)25%至300億元。

　　相比而言，A股市場(chǎng)內(nèi)的開發(fā)商們顯得較為謹(jǐn)慎，大部分都沒有對(duì)今年的銷售計(jì)劃作詳細(xì)披露，但宣稱今年業(yè)績(jī)?nèi)詴?huì)增長(zhǎng)的不少。如萬(wàn)科總裁郁亮與投資者交流時(shí)就表示，有信心在去年業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上今年再增長(zhǎng)20%。按照去年萬(wàn)科634.2億元的銷售總計(jì)算，那今年的目標(biāo)就是沖刺800億元。又如B股上市的江蘇新城董事長(zhǎng)向記者表示，今年要在去年80億銷售額的基礎(chǔ)上加入“百億軍團(tuán)”。

　　此外，也不能小看了具備實(shí)力的非上市公司。如上海的綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良，為2010年提出了營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1000億元、躋身世界500強(qiáng)的目標(biāo)。重慶金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪則透露，今年將有12個(gè)新項(xiàng)目面市，預(yù)期銷售目標(biāo)是120億至150億元，比去年的100億元增長(zhǎng)20%至50%。

　　不過，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控背景下，這些房企能夠順利完成新一年的計(jì)劃嗎？從目前不少房企的表態(tài)來看，倒也并非打無準(zhǔn)備之仗。如由于去年尚有額度未結(jié)算入業(yè)績(jī)，遠(yuǎn)洋、中國(guó)海外發(fā)展、富力已經(jīng)分別“鎖定”了約116億元、200億元、130億元的銷售金額；萬(wàn)科也表示，今年仍將大幅提高開工面積，雖然面臨宏觀調(diào)控帶來的不確定性影響，但公司擁有寬裕的現(xiàn)金流，足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的變化。

　　并且，對(duì)于今年的樓市，房企的態(tài)度依然樂觀。如萬(wàn)科總裁郁亮在回答股東提問時(shí)就分析，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)要比去年好，萬(wàn)科對(duì)此有信心；另一方面，目前市場(chǎng)的存貨不多，不像2008年壓了很多貨，開發(fā)商也學(xué)會(huì)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、學(xué)會(huì)存貨的控制辦法，目前的資金也比較充裕，方方面面的原因使得大幅降價(jià)的可能性不會(huì)太大；同時(shí)，從整個(gè)宏觀大勢(shì)來說，政府希望房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，而不是大起大落，所以大規(guī)模降價(jià)的可能不會(huì)出現(xiàn)。

　　“各行各業(yè)的企業(yè)都一樣，每年總想更上一層樓，指標(biāo)也隨之上升，一般提個(gè)10%是很正常的，不過像今年許多大型房企的銷售漲幅預(yù)期都在20%以上，那可以算是對(duì)市場(chǎng)和自身都自信滿滿了�！蔽搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅表示。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年房企所提的增長(zhǎng)率與去年的業(yè)績(jī)?cè)龇�相比并不算高，畢竟在樓市火爆的去年，許多房企都獲得了50%甚至100%的銷售增長(zhǎng)，至于能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，則要看市場(chǎng)是否買賬了。 記者 李和裕 潘建