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　　當(dāng)購(gòu)房者滿心歡喜迎接經(jīng)濟(jì)適用房到來(lái)的同時(shí)，市場(chǎng)的反饋就猶如業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的分析一樣，目前短時(shí)間內(nèi)很難有影響。與此同時(shí)伴隨而來(lái)的是，市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)供需極不平衡時(shí)期。面對(duì)現(xiàn)狀，眾多開(kāi)發(fā)商保持著無(wú)房可售的姿態(tài)，對(duì)此上周房展會(huì)已經(jīng)給出了明確答卷。在這個(gè)傳統(tǒng)時(shí)代與后經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)代的轉(zhuǎn)換期，市場(chǎng)正呈現(xiàn)出間歇性的真空。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　優(yōu)惠難覓

　　對(duì)于許多百姓來(lái)說(shuō)，房展會(huì)就是幾百個(gè)樓盤(pán)的集體亮相。但是，房展會(huì)也承載著另一個(gè)功能，即市場(chǎng)的縮影和預(yù)測(cè)。從房展會(huì)上開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)或是消極，參展是積極或是被動(dòng)，甚至參展的價(jià)格折扣有無(wú)，都可以反映出樓市的冷暖，同時(shí)也勾勒出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。從本次房展會(huì)，無(wú)優(yōu)惠、少樓盤(pán)不難折射出開(kāi)發(fā)商不急著賣(mài)房，“樓慌”的局面尚沒(méi)改變。

　　無(wú)房可售

　　此次房展會(huì)可謂是形象廣告甚于實(shí)際兜售，從現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，不少市民反映適合買(mǎi)來(lái)自住的樓盤(pán)很少，許多樓盤(pán)不是沒(méi)有房源，就是開(kāi)盤(pán)時(shí)間沒(méi)定，僅有的幾個(gè)也是價(jià)格高得難以承受。

　　記者從現(xiàn)場(chǎng)看到，許多樓盤(pán)由于無(wú)房源可售，只能把展臺(tái)做成試探市場(chǎng)的基石。比如位于崇明城橋鎮(zhèn)的金鏊山公寓，首推聯(lián)排別墅，該項(xiàng)目距陳家鎮(zhèn)(通過(guò)長(zhǎng)江隧道長(zhǎng)江大橋至崇明陳橋鎮(zhèn))大約40公里，未來(lái)還有軌道一號(hào)、九號(hào)延伸段至該項(xiàng)目。受到長(zhǎng)江隧道利好，該樓盤(pán)人氣不錯(cuò)，但此行依然以做形象廣告為主，開(kāi)盤(pán)日期未定，價(jià)格也不明。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的樂(lè)觀也造成了目前如此的局面。萬(wàn)科某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示，“明年開(kāi)盤(pán)價(jià)格肯定要超過(guò)今年最后一期�！贝笕A藍(lán)郡相關(guān)工作人員也表示，來(lái)到房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)攤，只為展示，不賣(mài)房。“本來(lái)是要來(lái)這邊售房的，但就在布展的時(shí)候就已經(jīng)賣(mài)光了，連我們自己也沒(méi)有預(yù)料到�！�

　　此外，萬(wàn)科、農(nóng)工商、奧園、綠地等多個(gè)開(kāi)發(fā)商旗下的產(chǎn)品都處于新盤(pán)登記中，現(xiàn)場(chǎng)以積累客戶和產(chǎn)品介紹為主。據(jù)悉，由于新房源少，看房班車(chē)的數(shù)量也較前幾次有大幅減少。

　　漲幅驚人

　　如果說(shuō)春季房展會(huì)開(kāi)發(fā)商還愿意做一些噱頭的話，本輪房展會(huì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的高姿態(tài)，可以從微乎其微的折扣中可見(jiàn)一斑。售樓人員一副冷漠的狀態(tài)，機(jī)械地回答地點(diǎn)、房源等信息，繼續(xù)詢問(wèn)就會(huì)馬上遞出一張登記表，有興趣購(gòu)買(mǎi)可以登記，價(jià)格更是一字不提。以往開(kāi)發(fā)商還會(huì)請(qǐng)樂(lè)隊(duì)伴奏，做一些抽獎(jiǎng)，即使是噱頭，也注重人流的吸引，但是此次連這種助興活動(dòng)都難覓蹤跡，更不要提實(shí)在的優(yōu)惠。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，一位購(gòu)房者小心翼翼地詢問(wèn)優(yōu)惠信息，換來(lái)的是銷(xiāo)售員的不耐煩，表示目前買(mǎi)房都要托關(guān)系，怎么可能會(huì)有優(yōu)惠。令該購(gòu)房者無(wú)奈得搖頭而去。不僅沒(méi)有優(yōu)惠，此次參展樓盤(pán)的價(jià)格還高得離譜，浦東的大華錦繡華城即將推出的一批精裝修房源價(jià)格也漲至35000元/平方米,較目前在售的毛坯房源均價(jià)上漲1萬(wàn)元。每平米萬(wàn)元的裝修價(jià)格中有多少是價(jià)格漲幅，可見(jiàn)一斑。此外被迪士尼炒作的川沙板塊，此次也以事實(shí)說(shuō)話，據(jù)悉，如位于唐鎮(zhèn)的金爵公寓最快在明年5月開(kāi)盤(pán)，以大面積的三房為主，最小面積135平方米，而目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米，較年初上漲50%。此外，中環(huán)一號(hào)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，寶山顧村的一批最新房源也報(bào)價(jià)1.5-1.6萬(wàn)元/平方米。

　　新房可售存量跌進(jìn)500萬(wàn)關(guān)口

　　今年過(guò)熱的樓市在“金九銀十”黃金期稍作休整之后，在11月出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈。易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月商品住宅的供應(yīng)量為126萬(wàn)平方米，略低于10月份的供應(yīng)量；但成交量卻大幅攀升11.3%，達(dá)到167萬(wàn)平方米。高達(dá)41萬(wàn)平方米的供需差，使得網(wǎng)上房地產(chǎn)一手商品住宅可售存量在11月份跌破500萬(wàn)平方米關(guān)口。至12月2日晚，僅有478.17萬(wàn)平方米。這導(dǎo)致了11月商品住宅的平均成交價(jià)格達(dá)到18686元/平方米的歷史最高月度水平，月度環(huán)漲幅達(dá)15%，同比漲幅更是高達(dá)32.7%。

　　新房市場(chǎng)的供應(yīng)荒使得大量購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，11月上海二手住宅成交30986套，環(huán)比上月增長(zhǎng)40.1%，增幅高達(dá)四成，一舉創(chuàng)下近年來(lái)二手住宅月成交的最高紀(jì)錄。值得注意的是，從近10年上海二手房的成交數(shù)據(jù)看，僅2009年、2004年上海二手房成交面積有突破2000萬(wàn)平方米，而2009年(截止到11月)成交面積更是已達(dá)2247.11萬(wàn)平方米，超過(guò)了2004年成交的2222.24萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自房改以來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　易居中國(guó)分析師指出，樓市降溫時(shí)擔(dān)心慢了賣(mài)不到好價(jià)格，沒(méi)打算推盤(pán)的情況下供應(yīng)量卻大增；樓市過(guò)熱時(shí)怕賣(mài)早了少賺，本想推盤(pán)的卻不肯賣(mài)了。開(kāi)發(fā)商的趨利心理，加重了市場(chǎng)緊張氣氛。因此，需要政府的適時(shí)調(diào)控。上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎表示，11月二手住宅成交量創(chuàng)下又一新的紀(jì)錄，增幅達(dá)四成，主要原因還是在于消費(fèi)者預(yù)期優(yōu)惠政策到期后即將取消，屆時(shí)再買(mǎi)賣(mài)房屋的話成本將大為增加，因而瘋狂入市，造成成交爆量的短期效應(yīng)。

　　住宅增長(zhǎng)預(yù)期持續(xù)至明年

　　雖然保障性住房對(duì)于市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生影響，但短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)十分明顯，目前各方面的反饋信息顯示，2010年市場(chǎng)至少還會(huì)體現(xiàn)出值得期待的走勢(shì)。易居中國(guó)分析師指出，12月預(yù)期推房源的樓盤(pán)有54個(gè)，屬中等水平，表明11月過(guò)熱的行情會(huì)有所降溫。但過(guò)高且還在上漲的豪宅，還將推動(dòng)整個(gè)上海房?jī)r(jià)體系向上攀升，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)新的利好激刺，目前價(jià)差較大的中環(huán)外樓盤(pán)和優(yōu)質(zhì)次新盤(pán)就可能成為下一輪大幅跳價(jià)核心。

　　此前美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)和普華永道共同發(fā)布的《2010亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》揭示，上海在2010年亞太區(qū)最具投資前景和發(fā)展前景的城市中排名第一。報(bào)告指出，就短期而言，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)不論對(duì)投資者還是開(kāi)發(fā)商都很有吸引力。調(diào)查也顯示，上海的發(fā)展前景預(yù)期也排名第一。報(bào)告指出，上海正在經(jīng)歷開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的高潮，交易量接近10億美元。借助政府注資所帶來(lái)的流動(dòng)資金，開(kāi)發(fā)商正抓取機(jī)會(huì)增加其土地持有。在2009年的上半年，上海的住宅增長(zhǎng)超過(guò)11%，而且，分析師預(yù)計(jì)這個(gè)增長(zhǎng)將持續(xù)到2010。

　　不過(guò)漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿客觀的指出，一、二手房賣(mài)方市場(chǎng)完全主導(dǎo)樓市的局面在07年也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，這種局面的生成幾乎可以和房?jī)r(jià)飛漲畫(huà)等號(hào)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲有人歡喜有人憂，但當(dāng)真正需要買(mǎi)房的自住需求逐漸被隔絕于樓市供需主體之外時(shí)，此時(shí)的樓市要想繼續(xù)前行，需要的不再是推波助瀾，真正唯一缺少的也許只是冷靜與理性。