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救市政策推動(dòng)樓市逆轉(zhuǎn)
2009年這場樓市狂飆堪比電影大片。從年初的市場看空到三月的小陽春、紅五月再到七月后的狂飆突進(jìn),這一年樓市的風(fēng)云變幻,令很多市場中人都看不明白。
人們把原因歸結(jié)為開工不足,土地供應(yīng)斷檔,4萬億投資和天量信貸資金的刺激,央企追逐“地王”,通脹預(yù)期。事實(shí)上,這場亢奮的源頭,是催促樓市交易量的一系列事關(guān)稅費(fèi)、利率的置業(yè)優(yōu)惠政策,宏觀政策這一只有形之手對(duì)市場的影響可謂“如來佛的手掌”。時(shí)至年終,作為可以載入樓市史冊(cè)的2009年,有必要對(duì)于這一年宏觀政策影響下樓市變化的脈絡(luò)做一梳理盤點(diǎn)。
剛需推動(dòng)樓市走出低谷
2008年政府為扶植陷入低谷的房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了系列優(yōu)惠政策,政策一定程度上改變了市場預(yù)期,并大大減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。但當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)大勢尚不明朗,消費(fèi)者信心尚未恢復(fù),短時(shí)期未有明顯改善。政策的顯效需要一定的消化期,市場仍舊一片低迷,春節(jié)期間更是出現(xiàn)全市新房僅成交九套,成交均價(jià)為5594元/平方米,全市的成交均價(jià)環(huán)比下降26.6%的情況。
春節(jié)后,政策的累計(jì)效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn),在一系列稅費(fèi)減免以及樓盤優(yōu)惠條件的促使下,一部分2008年底和春節(jié)期間積累的婚房、拆遷等剛性需求陸續(xù)入市,節(jié)后主打婚房的小戶型更是持續(xù)暢銷,成交量開始小幅攀升。剛性需求的逐步釋放令樓市初見起色,為2009年的房地產(chǎn)市場全面回暖奠定了基礎(chǔ)。
藍(lán)印戶口催生市場回暖
2009年2月4日,在年味還未散盡之時(shí),放寬藍(lán)印戶口政策這樣的重大利好出臺(tái)。一時(shí)間激起各方的強(qiáng)烈反應(yīng)。
在年初本地剛性需求受到擠壓,還未充分得到釋放的時(shí)候,藍(lán)印戶口對(duì)于一些外地在天津的工作人員以及一些想在天津落戶,以便子女日后入學(xué)方面的周邊地區(qū)的購房者都有著較大的吸引力。從藍(lán)印戶口政策出臺(tái)以后,許多符合條件的樓盤主打藍(lán)印牌,銷量節(jié)節(jié)攀升。數(shù)據(jù)顯示,2009年上半年外地購房者比例達(dá)33%,相較去年翻番。
此時(shí),年初觀望的局面開始有所松動(dòng),隨著政策的進(jìn)一步深入,很多外地消費(fèi)者開始組團(tuán)來天津購房,對(duì)本地持幣待購這部分消費(fèi)者的心理產(chǎn)生了一定的沖擊,他們擔(dān)心外地需求一旦集中釋放,就會(huì)造成房價(jià)的企穩(wěn)回暖,因此市場就產(chǎn)生了缺口。于是,剛性需求紛紛入市,市場開始逐步回暖。
二套房貸松綁助市場上攻
二套房貸收緊政策是政府在為調(diào)控2007年樓市過快上漲而定,但在2008年10月后房地產(chǎn)業(yè)因金融危機(jī)影響而急轉(zhuǎn)直下,為鼓勵(lì)樓市回暖增加貸款額度,各大地方銀行開始對(duì)二套房逐步松綁。
隨著剛性需求的紛紛釋放,二套房貸政策的寬松,進(jìn)入5月,大量改善型需求也陸續(xù)入市,一時(shí)間,市場上大戶型熱銷。而隨著樓市成交量的逐步放大,通貨膨脹的預(yù)期越發(fā)明顯,投資客紛紛重現(xiàn)江湖。據(jù)專業(yè)人士透露,目前投資客的比例已經(jīng)在30%至40%,而且以職業(yè)炒家居多。
下半年,隨著二套房貸收緊致使津城的“金九銀十”風(fēng)光不再,成交量和均價(jià)均有所回落。市場似乎有偃旗息鼓之勢,但隨著年底一些列優(yōu)惠政策即將到期,通貨膨脹的預(yù)期擴(kuò)大,一些零散資金找不到更好的出口,紛紛涌入樓市,一時(shí)間,恐慌性購買成了市場的主旋律。
營業(yè)稅新政帶火二手市場
二手房市場在2009年的表現(xiàn)足以令人側(cè)目,在經(jīng)歷了2008年低迷后,自年初3月開始大力反彈,5、6月份成交套數(shù)字保持了7000套/月以上的高成交量,7月更是以月成交10122套的表現(xiàn)創(chuàng)歷史新高,在經(jīng)歷了金九銀十的短暫的平穩(wěn)期后,11月全市二手私產(chǎn)住宅共成交10851套,環(huán)比上漲37.8%,年內(nèi)最高記錄重被刷新。成交量占總體成交的70%
二手房領(lǐng)銜的局面,與營業(yè)稅優(yōu)惠新政密切相關(guān)。
年初,由于政策優(yōu)惠明顯,二手房市場率先對(duì)政策作出反應(yīng),各大門店迅速活躍起來。5年內(nèi)的次新房備受親睞。數(shù)據(jù)顯示,2008年全年成交套數(shù)是32364套,截至12月15日, 2009年全年是95574套,同比上漲達(dá)195.3%
年底,時(shí)至優(yōu)惠政策即將到期,二手房市場也迎來了新一輪的成交高峰。
一位在買與不買之間徘徊已久的買家孫女士告訴記者,“年底了,營業(yè)稅政策即將到期,一定得在大限之前出手,能節(jié)省數(shù)萬元的稅費(fèi),即便其它優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行,有政策的扶持,房價(jià)也可能繼續(xù)上漲,所以無論政策是否恢復(fù),年底前出手都是明智之選!
一位中介朋友對(duì)記者表示,這種心態(tài)的買家不在少數(shù),所以造成年底成交井噴。
信貸寬松開發(fā)商“不差錢”
2009年,資本市場充裕的流動(dòng)性及寬松的貨幣信貸政策,造就了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“新時(shí)代”。天量銀行信貸涌入房地產(chǎn),資本市場上市潮重啟,增發(fā)配股、公司債此起彼伏,在巨量資金推動(dòng)下,開發(fā)商資金鏈由“緊繃”快速轉(zhuǎn)化為“不差錢”,房地產(chǎn)行情逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)調(diào)整被迫“停下步伐”,房價(jià)爆漲。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),13家已披露中報(bào)的房企2009年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為144.23億元。其中有7家公司現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比增幅在100%以上的共有8家。
統(tǒng)計(jì)還顯示,13家房企中,上半年資產(chǎn)負(fù)債率同比有所下降的共有10家,占比達(dá)到76.92%,平均負(fù)債率為59.53%,同比下降5.42個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金共計(jì)336.25億元,同比增長71.53%,企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有了一定好轉(zhuǎn)。
與此同時(shí),國家貨幣政策寬松所帶來的信貸支持,也降低了開發(fā)商籌資的難度。國內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款成為開發(fā)商資金來源增速上升的主要原因。
由去年年底的嗷嗷待哺,到今年的財(cái)大氣粗,各大房企均以通過這一輪寬松的貨幣政策和上市風(fēng)潮迅速積攢了脂肪。
房企擴(kuò)張全國地王競現(xiàn)
從2009年5月開始,“北京地王”的頭銜幾乎以每月一次的速度被不斷刷新。在上半年全國一線城市瘋狂搶地的同時(shí),天津的土地市場一直表現(xiàn)的很從容,和一線城市形成鮮明對(duì)比。
進(jìn)入下半年,天津的土地市場開始悄然升溫。
據(jù)天津中原地產(chǎn)研究中心7月土地月報(bào)顯示,7月天津供地82幅,供地面積1128公頃,其中居住用地20幅,土地面積479公頃,供地面積較前12個(gè)月均值劇增。且7月,市場上還出現(xiàn)了洞庭路溢價(jià)6億的地塊。
8月前兩周,天津土地市場發(fā)力,推出土地29宗,共計(jì)面積171萬平方米,推出量位居首位。
其中,保利天津拿下地塊位于東麗區(qū)昆侖路西側(cè),耗資20.4億,規(guī)劃建筑面積約58萬平方米,樓面地價(jià)3504元/平方米。
11月2日上午,中信集團(tuán)以36億元的總價(jià)拿下津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地,該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。
天津地市的悄然升溫主要是因?yàn)樘旖蛏习肽陙矸康禺a(chǎn)市場的去存化量驚人,市場存量迅速減少所致。天津下半年來連續(xù)4個(gè)月供應(yīng)量少于需求,新增供給嚴(yán)重不足,開發(fā)商若想在天津市場繼續(xù)發(fā)展,進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略儲(chǔ)備勢在必行。其次,天津土地市場滯后,跟天津土地供應(yīng)滯后有關(guān)。上半年上海,北京頻顯地王的時(shí)候,天津正在鬧地荒。其次很多上市公司目前正在天津積極進(jìn)行土地拓展的準(zhǔn)備,本土企業(yè)也在積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備。(今晚報(bào))
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