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- 北京推市場版限價房不設(shè)戶籍限制 房價或降兩成
非京籍可購買市場版限價房
土地出讓不只是“價高者得”試點項目銷售限價低近兩成綜合招標大幅弱化價格因素
國務(wù)院遏制房價過快上漲的政策剛剛出臺，北京市就在昨天揮出重拳，出臺商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，將投標價格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點推出限價中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時間的非京籍人群可以購買。
新政·價格
大幅弱化價格因素防止高地價
今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現(xiàn)高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。
所謂綜合評標方式，就是首先擬將投標價款、付款進度、開發(fā)建設(shè)周期、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素，作為評標條件。
同時設(shè)定合理的價格區(qū)間，在社會中介機構(gòu)對區(qū)域地價和房價進行綜合評價的基礎(chǔ)上，經(jīng)專家論證，有關(guān)部門集體決策來確定。“也就是要進一步弱化投標價格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。”市國土局副局長曾贊榮說。
市土地整理儲備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標公平公正，評標專家將從專家?guī)熘杏呻娔X隨機抽取，且在評標前10分鐘才能抽取。評標現(xiàn)場屏蔽手機信號，全程錄像做證據(jù)，并邀公證及紀檢監(jiān)察人員監(jiān)督。
“市場版限價房”對非京籍開放
抑制地價和房價過快增長的措施包括試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。企業(yè)在競買時承諾的政策房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴格執(zhí)行。
為平抑房價，滿足夾心層需求，北京將試點推出限價中小套型普通商品房。這種限價中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標準為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價房所要求的全部為90平米以下。限價房對銷售人群有嚴格要求，必須是北京戶籍，但限價中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時間的非京籍人士�！捌鋵嵾@種房型是擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價的住房�！痹潣s說，具體的準入標準，市政府近期會出臺購買資格和管理辦法。
首個項目銷售限價便宜近兩成
昨天入市的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)6號居住用地首次采取“限房價、競地價”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。
該項目銷售限價為1.25萬元，而周邊同質(zhì)商品房為1.5萬元，低了17%。限價1.25萬元是如何測算得出的，有沒有一個硬性降幅標準？對此，曾贊榮表示，這個價格是請專家和中介機構(gòu)評估了周邊商品房平均價格后設(shè)定的一個合理價格，但目前沒有硬性標準要求售價必須低于周邊商品房價格的比例，每個項目都會根據(jù)實際情況測算設(shè)定，不會一刀切。
曾贊榮說，銷售限價是保證商品房售價不會進一步上漲所設(shè)定的最高價。如果周邊房價跌破限價，那開發(fā)商也將承擔相應(yīng)風險，再自行調(diào)節(jié)實際的銷售價格，總之是可調(diào)低，不可調(diào)高。
新政·供地
限制企業(yè)拿地規(guī)模防囤地
北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模，防止開發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個企業(yè)在6個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模也會受限，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)原則上不超過40萬建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過20萬平米。
國土部門將針對企業(yè)拿地情況建立相關(guān)檔案，企業(yè)拿地規(guī)模達到限制條件時，將被告知其在6個月剩余時間內(nèi)不再具備參與其他商品住宅用地競買的資格。
“40萬建筑平米足夠企業(yè)一年的建設(shè)，銷售。這種限制也僅針對商品住宅，企業(yè)還可以繼續(xù)申請商業(yè)或保障房等其他項目�！痹潣s說，40萬平米是所有母公司、子公司在內(nèi)的總和，注冊無數(shù)子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。
國土部門將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價款繳納、項目開竣工時間等信息，接受社會監(jiān)督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價款、未按期開工或土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與土地競買，并定期公布企業(yè)名單。
新聞鏈接·北京政策性住房政策制圖楊佳寧
本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價房等政策性住房均有相應(yīng)的準入門檻。其共同特點是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價房與此次推出的限價中小套型普通商品房相比，申請人必須滿足年齡、家庭財產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時還必須按一定比例交納土地收益等價款。同時，目前在政策房的土地出讓中，開發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)、免收建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負擔等。
業(yè)內(nèi)觀點
房價或?qū)⑾陆祪沙勺笥?/strong>
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認為，“限房價、競地價”類似于一種新的招標方式，目的就是要通過平抑地價，從而平抑房價。這個政策是繼國務(wù)院出臺的二套房首付五成之后又一重拳。他說，雖然這是北京的地方政策，但在全國也有示范效應(yīng)，估計其他城市很快就會推出類似政策。他還預(yù)測，這輪組合拳還會針對包括稅收、捂盤囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。
“兩記重拳之后，北京的房價肯定會往下走�！焙皶煷竽戭A(yù)測，此輪調(diào)整，房價將回到春節(jié)前后的水平，即下降20%左右，并且這個周末應(yīng)該就能有所反應(yīng)。之前房源緊俏的區(qū)域就會有不少新房源推出，不少投資、投機者會停止瘋狂炒作的行為，市場房源緊張的假象就能得到緩解�？只判再彿康男睦韽亩謴�(fù)平靜和理性。
胡景暉分析，此前，北京已經(jīng)陷入二手房跟著地價漲、一手房跟著二手房漲、地價跟著一手房漲的惡性循環(huán)�，F(xiàn)在，從土地這個根源上進行限制，市場才能徹底地恢復(fù)健康。而對于是否會出現(xiàn)“買漲不買跌”的另一種極端情況，他認為2008年的房市已經(jīng)給予印證，北京房價不可能回歸到2004年和2005年的水平。
這一點每個人心里都有數(shù)。相反，溫和的市場環(huán)境才能更繁榮。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2007年一手房與二手房的價差浮動平均在15%-20%之間，到2009年價差擴大到30%以上。新政策的出臺目的在于抑制一手房價的上揚，由于一手房與二手房價格之間緊密的聯(lián)動關(guān)系，對二手房價的平抑也會有很大的作用，最終對于北京整體房價的調(diào)控會有很大的幫助。但是鏈家地產(chǎn)市場部認為若只是長期少量試點，影響效果甚微。
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