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　　最近二手行情火爆，中介門(mén)店的水牌或門(mén)口LED顯示屏上頻頻出現(xiàn)“全新未住”的二手盤(pán)源。既是二手房，何來(lái)“全新未住”？據(jù)地產(chǎn)人士透露，“全新未住”二手房絕大部分是有實(shí)力的投資者或炒家買下的房屋，他們“不屑于”賺租金這點(diǎn)小錢，每月花幾萬(wàn)管理費(fèi)“養(yǎng)”房也在所不惜，等樓房升值再出手。市場(chǎng)人士表示，帶裝修的“全新未住”二手房可以比有人居住過(guò)的同類型二手房每平方米貴一千幾百，而毛坯的“全新未住”二手房則較受購(gòu)房者冷落。

　　金沙洲地陷，樓市出現(xiàn)“異動(dòng)”。

　　去年中本報(bào)睇樓團(tuán)到時(shí)代玫瑰園看樓，讀者也見(jiàn)識(shí)了不少“全新未住”的毛坯二手房。

　　投資者素描：

　　大手掃20多套單元房

　　珠江新城是投資者樂(lè)園，這個(gè)區(qū)域集中了“全新未住”盤(pán)源比例最高的二手房。中原地產(chǎn)凱旋新世界分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理熊劍鋒告訴記者，投資珠江新城的人士基本是具有雄厚實(shí)力的投資者。他曾遇過(guò)一位“炒家”，該炒家與朋友集資幾千萬(wàn)元，2008年把珠江新城某樓盤(pán)一棟樓某個(gè)單元號(hào)全部掃下來(lái)，涉及20多套房屋，待出證后再逐步放盤(pán)套現(xiàn)離場(chǎng)�！俺醇摇辈┑氖菢潜P(pán)升值利潤(rùn)。熊劍鋒表示，珠江新城目前租值偏低，兩房月租金在3000~3500元之間，三房月租在4000~4500元之間，這些租金都不夠投資者支付房貸，有實(shí)力的炒家不會(huì)在意這點(diǎn)“小錢”。大炒家“養(yǎng)”房二三十間，每月要支付管理費(fèi)好幾萬(wàn)元，但珠江新城從2007年到2009年初入市的投資者，入市價(jià)與目前市場(chǎng)價(jià)相比已有巨大的利潤(rùn)空間。

　　滿堂紅經(jīng)紀(jì)曾先生說(shuō)，珠江新城“全新未住”二手貨多數(shù)是樓齡僅兩三年、剛出證不久的盤(pán)源，如保利心語(yǔ)花園、中海璟暉、匯峰等。目前這類盤(pán)源二手市場(chǎng)價(jià)格基本已經(jīng)突破23000元/平方米左右，業(yè)主獲利普遍有30%~40%，有的甚至獲利近一倍。

　　“全新未住”單位價(jià)格：有的平有的貴

　　“全新未住”二手房分兩類，一種是帶開(kāi)發(fā)商裝修而未有人居住過(guò)的裝修房；一種是毛坯房，顯然不具備居住條件的二手房。本報(bào)二手樓市睇樓團(tuán)今年初到美林湖畔與去年中到時(shí)代玫瑰園看樓，讀者也見(jiàn)識(shí)了不少“全新未住”的毛坯二手房。讀者遇到毛坯房大多比較反感，第一印象很不好，再深想覺(jué)得毛坯二手房連基礎(chǔ)裝修都沒(méi)有，以后還要投入一大筆裝修費(fèi)，于是越發(fā)不喜歡這類房屋。不過(guò)，帶開(kāi)發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)精裝修的“全新未住”房屋則很受購(gòu)房者歡迎。合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)李先生表示，傾向于購(gòu)買這類房屋的置業(yè)者屬于買不起一手樓、又想要住新樓的人士。

　　中原地產(chǎn)熊劍鋒表示，珠江新城大戶型的“全新未住”單位價(jià)格比其他同類型單位高出一些，因?yàn)榇髴粜唾?gòu)房者基本是自住人士，“全新未住”二手房對(duì)他們吸引力較大，一來(lái)房屋簇新，二來(lái)不需顧忌房屋過(guò)往史。小戶型單位“全新未住”房屋的價(jià)位優(yōu)勢(shì)不明顯，原因在于小戶型單位的買家多為投資者，他們只在意房屋的新凈程度與裝修，是否有人居住過(guò)并非投資者的一個(gè)決定因素。熊劍鋒告訴記者，通常帶裝修的“全新未住”單位可比其他同類型單位每平方米賣高一千幾百元，而毛坯的“全新未住”單位則要便宜一些。

　　珠江新城：滿堂紅經(jīng)紀(jì)曾先生表示，他們分行目前“全新未住”的二手貨約占四成左右，其中近九成是當(dāng)時(shí)買一手房后等升值的投資客，只有小部分是由于個(gè)人原因如出國(guó)等，才急于放售物業(yè)的人士。

　　滿堂紅曾先生表示，目前珠江新城以改善型買家需求為主，多選擇100平方米以上三房、四房單位。另外，投資客選擇現(xiàn)時(shí)放售，在于他們覺(jué)得珠江新城二手價(jià)已達(dá)到預(yù)期高位，利好提前透支，如中海觀園國(guó)際從去年21000~23000元/平方米升至目前28000~30000元/平方米，價(jià)格在近期再度飆升的可能性不大，因此選擇放售。

　　車陂板塊：滿堂紅經(jīng)紀(jì)李先生介紹，車陂板塊“全新未住”二手貨并不太多，主要集中在陽(yáng)光假日?qǐng)@。放售這類盤(pán)源的業(yè)主多是投資客，主要看中地鐵五號(hào)線通車?yán)�好。�?dāng)時(shí)他們一手買入價(jià)約8000元/平方米，現(xiàn)在二手均價(jià)達(dá)14000~15000元/平方米。承接的買家也多數(shù)是自住型需求的換房族，看中的是該盤(pán)樓齡新的優(yōu)勢(shì)，另外也有一兩成的投資客會(huì)繼續(xù)承接等升值。

　　不過(guò)，滿堂紅經(jīng)紀(jì)李先生認(rèn)為，陽(yáng)光假日?qǐng)@雖有較多全新未住的二手房，但由于整個(gè)樓盤(pán)的入住率僅六成左右，配套也不算太成熟，給人“冷清”的感覺(jué)。反而是富力天朗明居、駿景花園等樓盤(pán)，雖樓齡較長(zhǎng)，但從配套和交通便捷度看更優(yōu)勝，價(jià)格也比陽(yáng)光假日?qǐng)@要低1500~2000元/平方米左右，租金回報(bào)更高，在二手市場(chǎng)交投也更活躍。

　　白云大道北：滿堂紅經(jīng)紀(jì)李小姐表示，白云大道北二手房中有三成左右是“全新未住”的盤(pán)源，主要集中在托斯卡納、萬(wàn)科云山花園，另外，嶺南新世界、時(shí)代玫瑰園也有少部分這類盤(pán)源。其中這類盤(pán)源不少業(yè)主是機(jī)場(chǎng)工作人員，當(dāng)時(shí)由于手頭有閑錢，便購(gòu)置了兩三套物業(yè)等升值。

　　目前萬(wàn)科云山花園二手價(jià)在13000元/平方米左右，托斯卡納二手均價(jià)在10000~12000元/平方米，雖然對(duì)比當(dāng)時(shí)買入價(jià)獲利不算太豐厚，但不少業(yè)主認(rèn)為該區(qū)域升值速度較慢，不如獲利套現(xiàn)轉(zhuǎn)移到其他投資渠道，而接手的買家多是潮汕一帶的生意人，看中這一帶環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及離白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)較近。

　　赤崗板塊：合富置業(yè)李先生透露，珠江帝景克萊公寓有不少二手放盤(pán)“全新未住”，放盤(pán)價(jià)約17000~18000元/平方米左右，部分景觀好的物業(yè)放盤(pán)價(jià)已達(dá)20000元/平方米。

　　要聞點(diǎn)評(píng)

　　點(diǎn)評(píng)嘉賓：合富置業(yè)、中原地產(chǎn)有關(guān)人士、某匿名人士

　　金沙洲地陷消息上周往縱深發(fā)展，受武廣鐵路影響而出現(xiàn)下陷的源林花園與向南街等“重災(zāi)區(qū)”居民將陸續(xù)搬出，有關(guān)單位將對(duì)受損房屋進(jìn)行修復(fù)，有消息稱鐵道部擬準(zhǔn)備3000萬(wàn)元賠償受損居民。

　　點(diǎn)評(píng)：地陷消息傳出后，金沙洲樓市的確出現(xiàn)“異動(dòng)”跡象。合富置業(yè)有關(guān)人士稱，金沙洲地陷令金沙洲二手市場(chǎng)放盤(pán)量減少，放盤(pán)價(jià)有所上升。中原地產(chǎn)金沙洲分行徐先生表示，受地陷事件影響最深的源林花園是集資房，不屬于可上市交易的房屋，故此該分行沒(méi)有該小區(qū)的放盤(pán)資料。與源林花園一路之隔的金域藍(lán)灣和城西花園是離地陷區(qū)域最近的兩個(gè)樓盤(pán)，現(xiàn)時(shí)城西花園均價(jià)約6000~7000元/平方米。合富置業(yè)中海金沙灣分行關(guān)偉表示，目前金域藍(lán)灣部分單位已有房產(chǎn)證，放盤(pán)價(jià)約8500~9000元/平方米左右。中原地產(chǎn)徐先生表示，在波及全市的“反價(jià)”潮中，金沙洲放盤(pán)業(yè)主只有5%會(huì)“反價(jià)”。最近經(jīng)紀(jì)向買家推薦金沙洲盤(pán)源時(shí)，購(gòu)房者第一個(gè)反應(yīng)就是“那里地陷啊”!

　　據(jù)某匿名中介人士透露，在此開(kāi)分店的中介公司都抱著“守”的心態(tài)，畢竟金沙洲還有不少一手貨，目前中介門(mén)店主要代理城西花園等樓齡長(zhǎng)的舊樓，碰上地陷消息生意恐蒙陰影。