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　　在今年兩會期間，關(guān)于“土地價格降，房價就會跟著降”的觀點(diǎn)在各代表委員當(dāng)中達(dá)成了某種共識。然而也就是在這種共識下，今年仍是“地王”頻現(xiàn)。對于為何在調(diào)低地價的呼聲中為何仍會出現(xiàn)天價土地，地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)認(rèn)為，“一定是供求關(guān)系惡化的結(jié)果，如果土地像商場中的電視機(jī)一樣有充分的攻擊并可以隨時購置，會有天價地嗎？如果不是為了謀求最大收益而采用拍賣的舉牌方式，而是將拍賣換成更有效的招標(biāo)方式，會有這種天價嗎？也許仍有天價地(因為天價地的衡量標(biāo)準(zhǔn)變了)，但會有這樣的高價和這樣的社會轟動效應(yīng)嗎？會對現(xiàn)有的樓盤與二手房產(chǎn)生這樣大的沖擊與拉動嗎？為什么政府只控制面包的價格，而不調(diào)控面粉的價格呢？”

　　根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局最新的調(diào)查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。環(huán)比增幅創(chuàng)自2007年11月以來20月新高。

　　任志強(qiáng)在其個人博客中指出，解決土地供給的制度性問題是防止天價地出現(xiàn)的根本，而不應(yīng)將板子打在開發(fā)商屁股上。“也許正是政府在有意的為謀求第二財政而在吹泡沫。”

　　據(jù)介紹，國土部公布了620個項目的地價情況，試圖用土地出讓時的價格占房價中的比例來說明不是土地在推動房價，而是房價在推動地價。而任志強(qiáng)則認(rèn)為，其實土地所占房價中的比例與房價是否增長根本無關(guān)，而只能證明房價中政府借土地出讓而獲得的收益的比重和份額。對此，他指出三方面問題：

　　首先，國土部公布了土地出讓金在房價中所占的比重，但為什么不公布土地出讓價格在房價中所占比重的增減變化。“如果幾年前土地出讓金所占房價的比重是5%或10%，今天是23%，明天是40%，那么不就可以清楚的看出是土地在推動房價嗎？如果土地所占比重是從40%下降為23%，還有人會說是地價推動房價嗎？”

　　其次，不管土地價格所占比重有多少，還要看房價中的哪一部分的費(fèi)用在增長、哪一部分的增長最高，這部分的增長就是推動房價增長的主要原因，而與所占比重毫無關(guān)系�！叭绻�增長的主要是房價組成中的土地價格，而非建安、建材或稅費(fèi)，那么房價增長的原因與比重?zé)o關(guān)，而只與土地那部分成份在快速上漲有關(guān)(人工、建材等也會增長，但增長的漲幅小于土地)。

　　另外，土地價格的上漲導(dǎo)致重置成本的上漲，必然產(chǎn)生房屋價格的“加速度”作用。“假定同樣的土地，原價2000萬元，現(xiàn)價5000萬元。表面看用原價2000萬元購買了土地的開發(fā)商借土地的漲價可以多獲利3000萬元，但除非這個開發(fā)商借此而收手不干了，那么這個開發(fā)商就可以與稅務(wù)局共同分配這3000萬元的稅外利潤了。如果這個開發(fā)商要繼續(xù)投資開發(fā)，那么這3000萬元就會在重置成本中重新回到政府的口袋里。如果稅務(wù)局從中分走了一部分，那么開發(fā)商的收益則在賬面盈利之后獲取土地的能力減弱了。被社會認(rèn)為是發(fā)了暴利財?shù)拈_發(fā)商，原來擁有十畝地的資本而現(xiàn)在反而只能買八畝地了。這個被稱為是暴利的地主土地反而更少了，土地的出讓價格暴漲中財產(chǎn)縮水了，再買同樣的土地時低價也許又漲了7000萬元。

　　如果開發(fā)商的資產(chǎn)要想不縮水，那么就必須在同樣的土地漲價了3000元之后迅速的讓樓盤漲價，不但要超越3000萬元賺出一個土地增值稅和利潤所得稅的錢，還要有額外的利潤，否則無法讓同樣的十畝地盈利后變成十畝地以上的土地。而這種土地漲價造成的重置成本的漲價“加速度”，就不是可以用土地所占的房價比重來衡量的。但市場并不接受這種“加速度”，絕不是可以用土地所占的房價比重來衡量的。

　　任志強(qiáng)表示，土地部門可能只管土地的初始出讓價格，不管因此而產(chǎn)生的其它成本和稅費(fèi)，而這些都應(yīng)該是土地成本中的一部分�！巴恋夭块T根本未考慮重置成本的實際漲價中要扣除各種稅費(fèi)而產(chǎn)生的樓價‘加速度’影響。但無論如何都不能因土地占房價的比重來推卸土地漲價時房價漲價的‘罪源’。土地出讓金是國家收取的所有權(quán)租金，這部分組合在取得之初就必須交納3—4%的契約稅，而進(jìn)入房價之后又再次收取了房價中的契約稅。這種費(fèi)上費(fèi)、費(fèi)上稅的重復(fù)性征收都是因土地而產(chǎn)生的成本中的一部分。重要的不是土地占房價中的比例，而是其合理性與增長動力對房價的影響。”(記者 李晶)