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    專家吁調(diào)房價不搞一刀切 遏東部穩(wěn)中部鼓勵西部
2009年12月16日 16:12 來源:中國江蘇網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  繼9日營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后,14日又專題會議明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,一時間各種傳言甚囂塵上,15日房地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌,政策調(diào)控的作用立竿見影。

  似乎新一輪的調(diào)控已初現(xiàn)端倪,我以為從民間到業(yè)內(nèi),從地方到中央都知道房價今年的實(shí)際漲幅驚人,自年初2月中旬至今的通脹預(yù)期導(dǎo)致的房價飛漲從原來的局部暴漲演變?yōu)槿珖云諠q,我不是經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)人士,但就現(xiàn)實(shí)生活感受而言,說沒有通脹,相信沒有人會相信。作為每個普通中國家庭而言,房子是所有財(cái)富的主要占有商品,甚至是全部消費(fèi)。這種生活必須品的占有壓力并非食品和日用品漲價所能并論。而內(nèi)地呼和浩特、烏魯木齊、甚至銀川11月的漲幅都達(dá)到了是10.4%。而全國同期新建住宅的漲幅也達(dá)到6.2%,比10月份擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)。

  房價之高,眾人之痛,確實(shí)不得不控制,問題是怎么控制?

  稍有常識都知道,我們的經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)并不代表我們可以脫離全球經(jīng)濟(jì)窘?jīng)r而一枝獨(dú)秀。在大家以為經(jīng)濟(jì)危機(jī)好轉(zhuǎn),澳大利亞和印度等國央行相繼提高本國的利率的時候,11月29日,總理溫家寶在南京會見歐元集團(tuán)“三駕馬車”領(lǐng)導(dǎo)人時明確表示:“當(dāng)前,各國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)仍然應(yīng)該是應(yīng)對危機(jī)、刺激經(jīng)濟(jì)增長。過早“退出”會使成果得而復(fù)失。”所以,雖然那里中央經(jīng)濟(jì)會議還沒開,但大家都可以肯定,救市政策必須延續(xù)。而二手房營業(yè)稅的調(diào)整也是意料之中,畢竟打擊投機(jī)性炒房與支持改善性住房是兩回事。問題在于,如何區(qū)分,打了狼也不要傷了孩子,這一點(diǎn)很難。

  事實(shí)上營業(yè)稅恢復(fù)后各地房價都上來了,尤其二手房價,只是供應(yīng)量減少了,寧波有很多人本來達(dá)成交易,現(xiàn)在是寧可付違約金也不賣了,等著漲呢。營業(yè)稅的作用是逼迫短期炒房獲利套現(xiàn)的人變成長期的投資人,這是它最大的意義,其它意義我以為多數(shù)是杜撰。

  14日的會議頂多是政策信號,如果估計(jì)不錯,照以往經(jīng)驗(yàn)可能會在春節(jié)前出臺相應(yīng)二套房限制政策,如果仔細(xì)的話,只對沿海實(shí)施,全國一起搞不對,等于是沿海發(fā)燒,全國吃藥。我以為對三大都市圈的城市要嚴(yán)格控制,可以配合些個人從緊信貸政策,限制炒房和囤房;對于中部崛起的城市應(yīng)該以穩(wěn)定現(xiàn)在成果為主,政策維持現(xiàn)狀較好,而西部,在繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),解決低收入住房困難家庭的住房問題的同時,對中小城鎮(zhèn),尤其是擔(dān)負(fù)著小城鎮(zhèn)試點(diǎn)和城市化重任的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的地區(qū),應(yīng)該出臺一些鼓勵政策,要適當(dāng)考慮降低農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的入城門檻,要更低的首付,更低的稅率和利率支持他們成為市民。一句話,這些區(qū)域的住房市場,應(yīng)該有些鼓勵政策。

  簡言之,應(yīng)該是遏制東部,穩(wěn)定中部,鼓勵西部。

  而仔細(xì)看下會議內(nèi)容,我們會發(fā)現(xiàn),國家第一條是“要增加普通商品住房的有效供給”。這是力圖做到居者有其屋;第二條是“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房”,甚至明確提出要“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”。我以為這是明確區(qū)別對待分別制定政策的信號。第三條是“要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測,完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”。這條劍指土地招拍掛和開發(fā)商;第四條“要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題!边@個是安定團(tuán)結(jié)的基礎(chǔ)。我以為第一條和第四條明確是要增加供給,解決大部分老百姓的居住難問題,而第二條是針對商品房個人消費(fèi)者的,第三條是針對地方政府和開發(fā)商的。但真要力落實(shí)處,必須在信貸上做文章,而且一定要區(qū)別對待,否則又是全國一起停,一起瘋,而作為土地獨(dú)家供應(yīng)者的角色,更應(yīng)在供應(yīng)量上體現(xiàn)國家意志,即以大供應(yīng)平抑市場房價,這在解放初平抑上海物價時也用過。也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識。

  如果真要保證經(jīng)濟(jì)基本面,確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展,作為中國這樣一個大國,應(yīng)該有些區(qū)域性的政策來分別下藥,有保有壓,這樣或許也能迫使一些資金開發(fā)中西部,全國的均衡發(fā)展目標(biāo)或許能快些實(shí)現(xiàn)。

  我以為這樣的政策出現(xiàn),或者還是原來的一刀切的全國性調(diào)控政策,都不能改變一個可能,即明年房市肯定是漲跌互現(xiàn),有些區(qū)域漲,有些區(qū)域盤整,有些區(qū)域位下降,但三大都市圈要想降下來,可能性不太,穩(wěn)定下來倒是有可能,這也需要進(jìn)一步的擴(kuò)大供應(yīng)量和相關(guān)信貸政策的支持才有可能。明年漲的厲害的很可能是二線和三線城市,輪也該輪到這些城市了。這也是梯次發(fā)展的必然規(guī)律。(龔力)

  作者:羅準(zhǔn) 資深房地產(chǎn)專家,曾在西安與寧波參與多個推進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程的重大項(xiàng)目,對房地產(chǎn)政策、金融、投資與開發(fā)實(shí)務(wù)有著敏銳的洞察力和實(shí)踐力。此文系專家個人觀點(diǎn),不代表本網(wǎng)立場。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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