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　　在上一篇文章中，筆者提出了當前對房地產(chǎn)調控為什么會失敗的原因在于缺乏一個明確的調控目標，缺乏衡量這個目標的精確指標，更缺乏對房地產(chǎn)調控的大思路。中國要防止出現(xiàn)各國高速發(fā)展時常常伴隨著的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與崩盤的宿命，就要試圖找出一套新的辦法，走出一條新路。(見拙作《應把調控物價的機制運用到調控房價上》上海證券報2010年2月11日)

　　那么，應該如何調控房地產(chǎn)呢？

　　筆者提出，要用調控通貨膨脹的方式來調控房地產(chǎn)的價格。要想對付通貨膨脹一樣，給出一個社會每年所能承受價格變化區(qū)間。在這個區(qū)間內，大家相安無事。超過了這個區(qū)間時，就要像對付通貨膨脹一樣，各種措施共用之，全社會共討之。用這樣的方式把房地產(chǎn)泡沫抑制在搖籃之中。

　　要建立起一套類似調控通脹一樣的調控房地產(chǎn)的機制，首先就要構建一套科學的房價指標體系。如果沒有一套由國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的、權威的消費者物價指數(shù)，即CPI，就根本不可能實行對通貨膨脹的管理。同樣地，對房地產(chǎn)也要建立起一套權威的、精確合理的房價指標體系。

　　這套體系首先是權威的。不能今天由統(tǒng)計局發(fā)一套指標，明天由其他部門再發(fā)一套，后天由發(fā)改委又發(fā)一套指標。這套數(shù)據(jù)應該是統(tǒng)一的、唯一的。

　　更重要的是，這套數(shù)據(jù)應該是合理的與精確的。它是合理的，就是說它一定要反映出各地房地產(chǎn)價格的變化，特別是與基本民生聯(lián)系特別緊密的那部分房地產(chǎn)價格的變化。它是精確的，就是說它要真實準確地反映這種變化，指標的設計要有很強的科學性，有理論支撐，要經(jīng)得起學界的挑戰(zhàn)。

　　那么，如何建立這樣一套指標呢？筆者在這里只提出幾個原則。

　　首先，這個指數(shù)不應該像CPI一樣，把各種商品價格都包括在內。因為宏觀層面調控的著眼點應該盯住與大眾住房有關的中低檔房地產(chǎn)，所以這一指標包括的只是100平方米(或是90，或是120平方米)以下的，以普通老百姓基本住房為主的房地產(chǎn)價格。

　　第二，它應該不包括農(nóng)民的房地產(chǎn)。因為這是一個完全不同的市場。一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房地產(chǎn)價格可能也不應該算入。

　　第三，它也不應該包括那些不能及時上市的、沒有正常交易的房地產(chǎn)，如廉租房、或是限制交易的經(jīng)濟適用房、低價房等。因為這些房價是被政策所限制，不是真實的市場價格。把它們算進去就可能低估了房地產(chǎn)價格的變化。

　　筆者稱這個指數(shù)為城市基本房價指數(shù)。

　　第四，當然也不排除同時也應該建立高檔房地產(chǎn)價格指數(shù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格指數(shù)以及其他的什么類別的房地產(chǎn)價格指數(shù)。但是從調控的角度來看，我們應該盯住的是城市基本房價指數(shù)。這個指數(shù)應該有全國性的，也有各省市的。

　　有了這樣的一個權威的城市基本房價指數(shù)，還要考慮建立另一個重要指標，筆者稱之為房價變化容忍度指標。就如同對通貨膨脹的調控一樣，房價指數(shù)在這個指標之下，宏觀層面的調控政策不啟動。而當基本房價指數(shù)超過了這個指標，宏觀層面的手段，甚至微觀手段就要上了。

　　筆者建議，這個指標首先要略高于3%-4%的通脹容忍度。第二，這個指標要與城市居民的平均收入增長率掛鉤。當收入增長較快時，房價容忍度指標可以高一些，反之亦然。第三，這一指標應該僅與房價的變化有關，而跟當前房價的絕對值無關。也就是說，要承認歷史，要承認不同城市房價的差別。

　　有了城市基本房價指數(shù)，有了房價容忍度指標，又應該如何對房地產(chǎn)進行宏觀層面的調控呢？這個問題太復雜，一篇文章寫不完，請再聽下回分解。 (中國發(fā)展研究基金會副秘書長 　湯敏)