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　　眾多苦于買不起房的市民們似乎又看到希望。面對“瘋狂”的樓市，監(jiān)管層近期集中發(fā)力：先是12月9日決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；緊接著14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并提出適當(dāng)增加中低價位、中小套型商品房等四項調(diào)控措施；12月17日，財政部、國土部等五部委又聯(lián)合出臺通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　一時間樓市仿佛“山雨欲來風(fēng)滿樓”。那么明年的樓市會重回2008年的冰點嗎？對此，不少市民備感振奮，認(rèn)為政府要對房地產(chǎn)動“真格”了，房價下跌只是時間問題；而業(yè)界人士則大多稱影響難免，但指望房價就此大降不可能。

　　市民歡呼：房價泡沫終于破滅有望

　　距離2010年只剩不到兩周的時間了，房產(chǎn)中介小劉最近忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，抓緊辦理上個月達(dá)成交易的房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　催促小劉加快步伐的，是12月9日國務(wù)院發(fā)布的政策：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。如果不抓緊，小劉中介的這套房子可能面臨5.5%的交易成本增加。

　　營業(yè)稅“2擴(kuò)5”被認(rèn)為是抑制短期炒房行為。其實，這個月來，中央政府關(guān)于調(diào)控樓市的舉措不止這一項。

　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議提出，“增加普通商品房供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價位、中小套型商品房和公共租賃房的用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量的前提下，加快普通商品房建設(shè)”。其中，最引起市場關(guān)注的是，本次會議態(tài)度鮮明地從“抑制投機性購房”到“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制房價過快上漲”，力度明顯加大。

　　緊接著的12月17日，財政部、國土部等五部委又聯(lián)合出臺通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。這被認(rèn)為是在14日的國務(wù)院常務(wù)會議后，推出的第一個具體調(diào)控措施。

　　“看來政府要對樓市動‘真格’的了。”廈門市民曾先生為此備感振奮。在他看來，政策“組合拳”緊鑼密鼓地出臺，說明高層對房地產(chǎn)的過度投機、過高的房價對經(jīng)濟(jì)健康的危害已提升到非常重要的地位。這也意味著從2008年底開始的鼓勵、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前的調(diào)控政策取代。

　　“凡是泡沫，遲早都會破滅。”曾先生預(yù)測，房價的大跌其實是必然，面對目前高得離譜的房價，不管政策調(diào)控不調(diào)控，房價都會下跌，只是時間問題。政府近日出臺“樓市新政”只是提供了一個借口。

　　不過，市民王先生的看法有些不同，他說，很多人聽聞“遏制”二字，便聯(lián)想到房價下跌，其實，“遏制房價上漲”與“打壓樓市”并不是同義詞。

　　“高房價能否被遏制要看后續(xù)是否有硬措施出臺�！蓖跸壬�認(rèn)為：雖然新政策的出臺有助于遏制房價過快上漲的勢頭，但效果如何還要看是 “真打”還是 “假打”�！�2005年開始的調(diào)控政策，越調(diào)越高，根子在于一些權(quán)力部門已被利益集團(tuán)綁架，凡是調(diào)控房價的政策，從來都是不執(zhí)行；凡是推動房價的，都會過度執(zhí)行！”

　　業(yè)者搖頭：兩大因素力挺明年房價

　　那么明年的樓市是重回2008年的冰點，還是會接著上漲呢？對此，接受記者采訪的廈門業(yè)界人士大多搖搖頭表示：影響難免，但指望大降是不可能的。

　　“供需矛盾加上開發(fā)成本居高不下，兩大因素將使廈門明年的房價依然保持堅挺�！绷⒌ば袡C構(gòu)副總裁陳祖勤向記者分析說：今年樓市的復(fù)蘇出乎業(yè)界意料，開發(fā)商開工量偏低導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求。“按正常行情，廈門每年樓市的消化量為250萬至300萬平方米，而今年就消化了460萬平方米左右，目前全市庫存量只有70萬至80萬平方米，供應(yīng)量明顯不足�！标愖媲谡f：明年若是能供應(yīng)250萬平方米，供需將可維持平衡，但在上半年這一矛盾解決不了�！�

　　“另外，土地成本占了開發(fā)商總成本的很大比例，但從今年廈門土地拍賣來看，成交價依然火熱�！标愖媲诒硎荆涸谕恋爻杀镜膲毫χ�下，開發(fā)商降價空間有限�！岸�且今年樓市的火爆使開發(fā)商資金充裕，像今年第一季度為緩解資金壓力而降價的可能性不大。”

　　“雖然明年上半年樓市調(diào)控政策還會陸續(xù)出臺，但整體力度應(yīng)不會太大�！标愖媲谡J(rèn)為：在明年的經(jīng)濟(jì)增長仍不樂觀的背景下，經(jīng)濟(jì)增長還得依賴投資，國家仍將保持適度寬松的貨幣政策，其中房地產(chǎn)投資就是一個方向。

　　具體就營業(yè)稅的“2擴(kuò)5”新規(guī)而言，陳祖勤說，目前廈門的存量二手房約有七成超過了5年期限。從島內(nèi)來看，由于一手房供應(yīng)量不足，二手房成交量已與一手房持平，未來島內(nèi)樓市將以二手房為主。因此營業(yè)稅政策的變動，雖然增加炒房的成本，但對于剛性需求則影響不大�！爸劣诘貎r款首付五成、一年內(nèi)繳清的新措施，在廈門早已實行，開發(fā)商們已經(jīng)習(xí)慣了這一游戲規(guī)則。”

　　“一手房難降價，二手房的價格自然會堅挺�！逼謴B房產(chǎn)總經(jīng)理葉新華告訴記者，他日前參加了一個業(yè)內(nèi)聚會，開發(fā)商與中介商的總體態(tài)度謹(jǐn)慎樂觀。

　　接受采訪的過程中，葉新華接了一位房主的電話，房價從原來的100萬元降到96萬元。葉新華認(rèn)為，營業(yè)稅政策的變動，已使二手房市場逐漸進(jìn)入觀望期，這個月的交易量估計下降了一兩成，預(yù)計漸濃的觀望氛圍將持續(xù)至明年第一季度。但由于開發(fā)商資金充裕，如撐到明年第二季度房價還不下降的話，成交量就可能再度釋放。

　　據(jù)葉新華估算，首次置業(yè)的80后年輕人目前已占廈門購房群體的約四成，說明廈門市民普通自住房的需求量不小。而廈門作為在海西生活和工作首選城市，外地購房者絡(luò)繹不絕。兩方面剛性購房需求的存在，使得好地段、好品質(zhì)的二手房更不大可能降價。

　　后市懸疑：房貸政策會否收緊？

　　在樓市“組合拳”接踵而至之后，外界預(yù)測，下一步即將收緊的可能就是房貸政策了，這也被市場視為對樓市打擊力度最大的一記重拳。

　　“目前業(yè)內(nèi)的確有這樣的傳聞，房貸首付比例明年要上調(diào)、7折利率優(yōu)惠不再實行、二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)�！比~新華表示：若果真如此，二手房市場就要受波及。

　　對此，記者昨日咨詢了廈門多位銀行業(yè)人士，但相關(guān)人士均以這個話題過度敏感為由，不愿作出分析。不過，早些時候廈門銀監(jiān)局人士接聽市長熱線時表示，目前廈門的房地產(chǎn)貸款(包括開發(fā)貸款、個人住房貸款)占銀行貸款總額的比例較高，接近31%，這一比例是全國平均水平的兩倍。個人房貸總額已經(jīng)連續(xù)7個月直線上升，雖然資產(chǎn)質(zhì)量較好，貸款不良率只有0.67%，但由于房價不斷上漲，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險不能不引起注意。

　　一位股份制銀行個貸人士稱，總體看房貸對銀行來說還是重要資產(chǎn)，為應(yīng)對明年的房貸壓力，銀行可能會通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新爭取更多的客戶資源。例如在外地，已有銀行設(shè)計出置換式個人住房貸款計劃，對已經(jīng)用自籌資金全額付款購買商品住房并取得房產(chǎn)證的自然人客戶發(fā)放貸款，用于清償購房時客戶的非銀行貸款類債務(wù)。該業(yè)務(wù)為購房時沒有辦理住房按揭貸款的客戶設(shè)計，一手房和二手房客戶均可申辦，并可享受個人住房按揭貸款的同等優(yōu)惠條件，貸款金額最高不超過抵押物價值的70%。

　　其實，廈門已有不少銀行推出了房貸創(chuàng)新業(yè)務(wù)，比如一定期限內(nèi)可以先還利息再還本金，從而減輕按揭月供壓力，這樣做都是銀行要在規(guī)則允許的范圍內(nèi)，靈活地給予客戶方便，達(dá)到保持、擴(kuò)大客戶源的目的。

　　“只要開發(fā)商的產(chǎn)品適銷對路，不必?fù)?dān)心銀行的信貸支持�！毙戮暗丶瘓F(tuán)總經(jīng)理許奎南認(rèn)為，銀行也是企業(yè)，地產(chǎn)商的產(chǎn)品只要能得到市場認(rèn)可，銀行不會看著蛋糕不咬。