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近日,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)多項(xiàng)措施,收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款融資渠道,央行也提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”,暗示了目前房企資金鏈正面臨壓力。
當(dāng)前形勢(shì)與當(dāng)年潘石屹所言的“百日劇變”前夜有著驚人相似。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理陳卿和華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉對(duì)此進(jìn)行探討。
“百日劇變”的可能性不大
陳卿 金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理
短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)難以發(fā)生大的改變,去年末以來(lái)的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標(biāo),而非打壓,劇變的可能性不大!
2008年所謂百日劇變與目前房地產(chǎn)面臨的整體形勢(shì)有較大的不同。2008年初,為了遏制2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房企拿地成風(fēng)的形勢(shì),決策層通過(guò)上調(diào)貸款利率、嚴(yán)格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根,控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。盡管當(dāng)時(shí)的政策跟現(xiàn)在有許多類似之處,但那時(shí)經(jīng)濟(jì)宏觀面向好,此前也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而現(xiàn)在的情況是,經(jīng)歷了2008年之后的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),整體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全恢復(fù)到位,出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的考慮,不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打壓,房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位短期內(nèi)也難以改變。
同時(shí),短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)難以發(fā)生大的改變,去年末以來(lái)的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標(biāo),而非打壓,劇變的可能性不大。目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢(shì)依然要看下半年國(guó)家調(diào)控政策能否落實(shí)執(zhí)行到位。房地產(chǎn)政策很大程度上取決于中央政府跟地方政府的博弈。房地產(chǎn)短期越來(lái)越難預(yù)測(cè),房地產(chǎn)周期已經(jīng)從2000年開始的三到五年,到現(xiàn)在越來(lái)越短,甚至年初和年尾都產(chǎn)生非常大的區(qū)別。
目前出臺(tái)的一些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生一部分影響,但影響有限。對(duì)當(dāng)前整體形勢(shì)判斷不能拘泥一時(shí)漲跌和波動(dòng),要看較長(zhǎng)時(shí)期的宏觀面走勢(shì)。
信貸收緊將加劇行業(yè)壟斷
華偉 華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任
當(dāng)前信貸收緊的一些政策表面上嚴(yán)厲,背后其實(shí)是無(wú)奈,因?yàn)檫@些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中!
2008年“百日劇變”之說(shuō),一方面有房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入融資艱難期的說(shuō)法,另一方面是這樣的變化將會(huì)加速行業(yè)洗牌,資源配置優(yōu)化,對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)是一次陣痛,也是一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提升整體水平的時(shí)機(jī)。但現(xiàn)在的情況并非如此。
最近央行提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”,改變此前的“合理增長(zhǎng)”。信貸“適度增長(zhǎng)”不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè),而是全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱跡象,面對(duì)這種形勢(shì),信貸不能不增長(zhǎng),否則會(huì)增加壞賬風(fēng)險(xiǎn),但又不能過(guò)度增長(zhǎng),不然將會(huì)造成結(jié)構(gòu)性失衡。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,當(dāng)前信貸收緊的一些政策表面上嚴(yán)厲,背后其實(shí)是無(wú)奈,因?yàn)檫@些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中,中小企業(yè)就出現(xiàn)融資難,而央企大鱷、集團(tuán)型企業(yè)有許多辦法規(guī)避政策,資金不會(huì)有任何問(wèn)題。也因?yàn)槿谫Y難,中小企業(yè)向民間借貸伸手,民間游資才會(huì)重新出來(lái)。
百日劇變是什么?從中國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)看,占據(jù)一線城市市場(chǎng)的是巨無(wú)霸,二線城市的是大鱷,三線城市的是小鱷,小魚小蝦現(xiàn)在都沒(méi)有了。即便出現(xiàn)所謂的劇變,也不是一個(gè)理想中的優(yōu)質(zhì)資源市場(chǎng)化配置,融資難重創(chuàng)中小企業(yè)對(duì)行業(yè)提升作用并不大。
其他 觀點(diǎn)
開發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張
張寅 虎杰投資首席分析師
當(dāng)前一旦加息,開發(fā)商和購(gòu)房者借貸成本將增加,將減少房屋成交量,減少開發(fā)商回款,而開發(fā)商也將背負(fù)沉重的利息,資金將自動(dòng)減少在外流動(dòng),回籠到銀行中,開發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張。
今年不要冒進(jìn)投資
胡葆森 河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)
國(guó)家今年雖然繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策,但是去年強(qiáng)調(diào)寬松,今年強(qiáng)調(diào)適度。去年10月以后,從商業(yè)銀行貸款獲批之后不能直接到賬,支付工程款時(shí)銀行直接把錢劃到指定的建筑公司,貸款?顚S茫辉僦苯影彦X的支配權(quán)交予地產(chǎn)商。銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸收緊,宏觀金融政策不利,今年不需要太冒進(jìn)的投資計(jì)劃。
開發(fā)商手里不差錢
易憲容 社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
2009年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)了一倍,開發(fā)商現(xiàn)金回流相當(dāng)快,許多開發(fā)商根本不缺錢。因此職能部門想通過(guò)授信來(lái)限制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地捂盤是根本不可能的。而且當(dāng)前的融資工具十分多元,如果銀行信貸收縮,房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以通過(guò)其他途徑獲得融資。
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