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針對(duì)近年來房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭,本輪房地產(chǎn)調(diào)控從供求兩方面入手,頻頻揮出重拳,試圖把已經(jīng)脫序的房地產(chǎn)行業(yè)重新拉回到均衡發(fā)展的軌道上來?梢哉f,這是一場(chǎng)迫不得已的硬仗,能不能收到效果,值得觀察。
為什么說這是一場(chǎng)迫不得已的硬仗呢?一方面,房?jī)r(jià)飆升已經(jīng)到了民怨沸騰的地步,加上這兩年固定資產(chǎn)投資率過高,不采取措施,不僅經(jīng)濟(jì)壓力大,社會(huì)壓力也很大;另一方面,中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處在半山腰上,不能急剎車。投鼠忌器,處理不當(dāng),會(huì)有大麻煩。
這里面其實(shí)有兩個(gè)問題。一個(gè)是房?jī)r(jià)是不是問題的關(guān)鍵?如果不是問題的關(guān)鍵,那關(guān)鍵點(diǎn)又在哪里;另一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控的目的是什么?如果房?jī)r(jià)不是調(diào)控的最終目標(biāo),那么什么才是最終目標(biāo),又能不能達(dá)到那個(gè)目標(biāo)?
從目前情況看,在這兩個(gè)問題上,一些人的認(rèn)識(shí)是不清楚的。而如果主事者也不清楚,那么這輪調(diào)控將會(huì)有什么結(jié)果,就很難說了,甚至很不好預(yù)期了。這里,在分析之前,先引兩條信息。
一條是,自4月份推出房地產(chǎn)新政以來,老百姓熱切期盼著房?jī)r(jià)下跌,一些媒體也經(jīng)常預(yù)告房?jī)r(jià)將要大跌。但5月份數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%,環(huán)比上漲0.2%,并沒有出現(xiàn)大幅下跌情況。即便是京、津、滬、深、穗的房?jī)r(jià),同比也有近兩位數(shù)漲幅,也沒有出現(xiàn)大幅下滑走勢(shì)。因此,對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)人們是心存疑慮的。
另一條是,北京未來十年常住人口將要達(dá)到2100萬,大大超過其自然存載極限。而北京的常住人口增長(zhǎng)規(guī)模目前已嚴(yán)重超出預(yù)期,尤其是人口增長(zhǎng)主要靠大量外來人口來補(bǔ)充,這就在結(jié)構(gòu)上造成了嚴(yán)重的問題。作為一個(gè)資源匱乏型城市,北京的人口規(guī)模如果不加引導(dǎo),將會(huì)嚴(yán)重影響其未來發(fā)展。而這種情況,不僅北京如此,上海等城市也是這樣,有些甚至更嚴(yán)重。
這兩條信息一個(gè)講房?jī)r(jià),一個(gè)講人口,看似沒什么關(guān)系。尤其是第二條信息,看似與當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控掛不上號(hào)。但實(shí)際上人口問題無論對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控,還是對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向都有影響,都存在著無法回避的相關(guān)性。
回到前面的兩個(gè)問題,房?jī)r(jià)和調(diào)控目標(biāo)。不斷攀升的高房?jī)r(jià)是什么?是現(xiàn)象,是近年來房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的異常表象。雖然從近期出臺(tái)的一系列政策措施看,主要針對(duì)的是房?jī)r(jià),而房?jī)r(jià)問題確實(shí)也是眾矢之的,是各方關(guān)注的焦點(diǎn),但它只是本次調(diào)控的重點(diǎn),是手段,而不是問題的關(guān)鍵。
因?yàn)閮r(jià)格問題,說到底是一個(gè)市場(chǎng)問題。而近年來雖然有一些地方的房?jī)r(jià)形成機(jī)制十分扭曲,致使部分房地產(chǎn)喪失了它的本來意義,淪為瓜分社會(huì)財(cái)富的籌碼。但這只是價(jià)格形成機(jī)制出了問題,是市場(chǎng)不健康的反映,并不能改變價(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)供求的作用。即便用行政手段進(jìn)行干預(yù),也不能改變這種作用。
因?yàn)樾姓母深A(yù),在短時(shí)間內(nèi)或許會(huì)有點(diǎn)作用,但從長(zhǎng)期看,它還是無效的,并不能改變現(xiàn)實(shí)的供給與需求。比如,細(xì)心的讀者如果查看統(tǒng)計(jì)局公布的5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)詳細(xì)數(shù)據(jù),就可以發(fā)現(xiàn),90平米以下的房?jī)r(jià)漲幅明顯高于90平米以上的漲幅。這就表明普通老百姓對(duì)住房的消費(fèi)性需求還在,還很強(qiáng)烈,并且明顯高于投資性需求或投機(jī)性需求。
而高房?jī)r(jià)現(xiàn)在盡管已經(jīng)淪為千夫所指的對(duì)象,已經(jīng)蒙上了可憎的顏色,但是它對(duì)調(diào)節(jié)供求的作用還是存在的。尤其當(dāng)一個(gè)健康的市場(chǎng)開始發(fā)揮其作用時(shí),價(jià)格的調(diào)節(jié)作用就越發(fā)明顯,而合理的供求關(guān)系也會(huì)慢慢形成。此時(shí),如果在不同地區(qū)之間輔之以有疏有堵的政策,就會(huì)直指問題癥結(jié)達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。
現(xiàn)在,對(duì)房?jī)r(jià)問題一刀切,在一些已經(jīng)擁擠不堪的城市,不講它的自然承載能力,大造所謂的廉租房,吸引四方來客,那會(huì)有怎樣的后果呢?就會(huì)像北京和上海那樣,有越來越多的人擠過來。城市會(huì)越來越擁擠,不堪負(fù)荷,城市病會(huì)越來越嚴(yán)重。這種人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)與一些地方的城市化建設(shè)嚴(yán)重脫節(jié),正是問題的關(guān)鍵所在,也是房地產(chǎn)調(diào)控需要解決的終極目標(biāo)。
只有把畸形的人口聚集、畸形的資源聚集、畸形的房地產(chǎn)發(fā)展地域聚集聯(lián)系起來看,把中國(guó)的人口分布問題和中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合在一起進(jìn)行分析,才能找到治理當(dāng)前房地產(chǎn)亂象的鑰匙,化解這個(gè)讓全社會(huì)焦慮的大矛盾。亞夫
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