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　　今天召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　此前大連半島城報(bào)已報(bào)道：大連市地稅局12月8日發(fā)布消息，大連市二手房稅收優(yōu)惠政策將于今年年底如期終止。對(duì)不足5年的二手房轉(zhuǎn)讓恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅核定稅率下調(diào)為1%，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)如期終止房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的城市。

　　在萬(wàn)眾期盼下，被人們稱為宏觀經(jīng)濟(jì)“定調(diào)會(huì)”的2009中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕。值得注意的是，此前分析人士擔(dān)心的房地產(chǎn)“政策緊縮信號(hào)”仍是一只“引而未發(fā)”的箭支。很多人注意到會(huì)議明確了家電及汽車行業(yè)政策延續(xù)，而對(duì)大眾最關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策的“去留”沒(méi)有提及。很多人認(rèn)為，“針對(duì)性和靈活性”或?qū)⒊蔀槊髂攴康禺a(chǎn)政策調(diào)控的執(zhí)手。

　　“沒(méi)想到會(huì)有這么快”，大連樓市政策上的變化讓業(yè)內(nèi)非常敏感，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士本以為大連的政策變化是“投石問(wèn)路”的試點(diǎn)，而今天晚間接到國(guó)務(wù)院決定的通知，有房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)甚至驚呼“出大事兒了”。這是由于雖然5年內(nèi)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收優(yōu)惠是從2009年1月開始實(shí)施，此前2008年執(zhí)行的是5年內(nèi)全額收取5.5%的營(yíng)業(yè)稅。但在市場(chǎng)實(shí)際交易中，2009年前5年內(nèi)二手房交易是按照地局及建委規(guī)定的最低指導(dǎo)價(jià)格納稅，而且交易環(huán)節(jié)存在的“黑白合同”使很多房子規(guī)避了營(yíng)業(yè)稅，今年9月以后84號(hào)文明確要求要按規(guī)全額納稅，黑白合同被取消，交易的房源必須全額繳納。這樣如果房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消，意味著5年內(nèi)二手房交易成本比現(xiàn)在漲四倍，將成史上最高。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉以一套房齡3年80平方米市場(chǎng)成交價(jià)格為200萬(wàn)的二手房算了筆賬，如在2008年，建委指導(dǎo)價(jià)格為80萬(wàn)，需納營(yíng)業(yè)稅：80萬(wàn)×５.5%＝4.4萬(wàn)，契稅：80萬(wàn)×１.5%＝1.2萬(wàn)，個(gè)稅：80萬(wàn)×１%＝0.8萬(wàn)，共6.4萬(wàn)；在2009年10月納稅：無(wú)營(yíng)業(yè)稅，契稅：200萬(wàn)×１%＝2萬(wàn)，個(gè)稅：200萬(wàn)×１%＝2萬(wàn)，共4萬(wàn)；如果優(yōu)惠取消：營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)×５.5%＝11萬(wàn)，契稅：200萬(wàn)×１.5%＝3萬(wàn)，個(gè)稅：200萬(wàn)×１%＝2萬(wàn)，總計(jì)16萬(wàn)。

　　很顯然，二手樓市營(yíng)業(yè)稅緊縮政策直接指向投機(jī)投資客，將能明顯地抑制投資，今后炒樓很難有利可圖。自住需求可以通過(guò)購(gòu)買5年以上房源以及商品房釋放。這一政策如果施行，二手樓市將發(fā)生很大改變，投機(jī)投資者的大量退場(chǎng)會(huì)使市場(chǎng)得以降溫，二手房?jī)r(jià)格的回穩(wěn)將輻射新房市場(chǎng)，這和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的主張相吻合。

　　目前人們關(guān)心的是新政策執(zhí)行的起始日。從現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)分析，購(gòu)買5年內(nèi)的二手房成交已占北京11月市場(chǎng)總成交房源的62%。統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京二手房需求中認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高的達(dá)到了86%。但是認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌的達(dá)到了76%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果從明年1月起取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，北京肯定在12月出現(xiàn)非常瘋狂的搶蹬“末班車”現(xiàn)象。有可能出現(xiàn)二手房80%以上的成交都是5年內(nèi)房源。二手房的成交量將突破3.5萬(wàn)套�！版溂业禺a(chǎn)”認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，將影響以3-5年次新房為主的需求，32%需求提前釋放。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)則可能因?yàn)榇罅康?年內(nèi)二手房集中上市，業(yè)主急于過(guò)戶而出現(xiàn)下跌。營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消將使投資者減少入場(chǎng)，稅費(fèi)的增加也會(huì)使自住需求買家在新增稅費(fèi)與房?jī)r(jià)浮動(dòng)間形成觀望，市場(chǎng)將在12月升至歷史頂峰后開始呈現(xiàn)成交量及成交價(jià)格雙下調(diào)。