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　　1月10日，“國(guó)11條”公布，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。那么新政策對(duì)公積金貸款等方面是否有影響呢？

　　公積金貸款不受影響但額度受限

　　仍可首付兩成

　　記者昨天自北京市公積金管理中心處獲悉，目前公積金中心還沒(méi)有接到相關(guān)收緊二套房貸的通知，公積金貸款仍然按照之前的政策執(zhí)行。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)逻@樣解釋?zhuān)�如果家庭成員中，已經(jīng)有一套房子是采用的商業(yè)貸款，如果再購(gòu)房，采用公積金方式貸款，將不受二套房貸的影響，仍可以首付最低兩成；如果家庭成員中已經(jīng)用公積金貸款買(mǎi)了一套房，再購(gòu)房之前把此套貸款還清，仍可以兩成首付購(gòu)房，不受二套房貸的影響。如此一來(lái)，公積金貸款必然在以后的貸款中受到越來(lái)越多消費(fèi)者的青睞。

　　額度會(huì)受限制

　　不過(guò)，張?jiān)峦瑫r(shí)指出，公積金貸款還是會(huì)受到貸款額度的限制。

　　一般買(mǎi)第二套以上房的真正的升級(jí)置業(yè)者，購(gòu)房面積相對(duì)較大，總價(jià)和貸款額度也相對(duì)大，公積金貸款不一定具備支付能力�，F(xiàn)在公積金可以最高貸款80萬(wàn)元，根據(jù)不同的繳存額度，所貸款項(xiàng)也不同，一般是貸不到最高額度的。而以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，購(gòu)買(mǎi)改善型住宅的人，房子起碼是三居，100平方米以上，動(dòng)輒就得200萬(wàn)元以上，如果單純辦理公積金貸款，首付兩成，貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。單純的公積金貸款還是無(wú)法滿足改善型住房者的貸款需求。

　　改善型購(gòu)房者或享受不到優(yōu)惠

　　2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)中明確表示：加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。而此次出臺(tái)的“國(guó)11條”新政，在二套房的界定上沒(méi)有再提及“改善型住房”。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費(fèi)者是改善型購(gòu)房。而此次政策后，會(huì)有屬于改善型需求的購(gòu)買(mǎi)者被視為“樓市投資者”受到政策抑制的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　購(gòu)房成本案例比較

　　通過(guò)案例計(jì)算來(lái)比較一下該政策執(zhí)行前后二次購(gòu)房的購(gòu)房成本。假設(shè)該政策前后同一套房產(chǎn)的購(gòu)房者分別被劃為改善型可以享受優(yōu)惠和非改善型二次購(gòu)房需求，其購(gòu)房成本相差甚多。假設(shè)王先生二次購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)一套房屋總價(jià)150萬(wàn)元的二手房，貸款以20年期計(jì)算(基準(zhǔn)利率5.94%)，如右表計(jì)算。

　　比較結(jié)論：從案例對(duì)比中可以看出，同一套房產(chǎn)，由改善型劃為非改善型后，首付款將需多支付10.5萬(wàn)元，貸款利息將多支付15.11萬(wàn)。雖然非改善型購(gòu)房貸款金額低于改善型，但由于利率的上浮，導(dǎo)致利息更高。

　　>>業(yè)界看法

　　銀行對(duì)自住者應(yīng)區(qū)別對(duì)待

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“國(guó)11條”針對(duì)二套房貸的政策，讓投資購(gòu)房的人產(chǎn)生較強(qiáng)的心理警示，也會(huì)讓普通自住者對(duì)后期市場(chǎng)國(guó)家調(diào)控產(chǎn)生一定的心理預(yù)期，但對(duì)房?jī)r(jià)和真正的自住購(gòu)房者升級(jí)置業(yè)不會(huì)直接產(chǎn)生影響。主要因?yàn)樯��?jí)置業(yè)者支付能力較強(qiáng)。不過(guò)，建議銀行對(duì)真正自住的房貸者應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

　　改善型購(gòu)買(mǎi)意愿或?qū)⑾陆?

　　鑫尊置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)推廣經(jīng)理龔靖表示，據(jù)了解，來(lái)門(mén)店購(gòu)房的人，很多都是把小房子賣(mài)了，準(zhǔn)備升級(jí)置業(yè)換個(gè)大點(diǎn)的。如果改善型購(gòu)房的房貸優(yōu)惠被取消，將讓他們的房貸首付壓力加大。這部分人群購(gòu)買(mǎi)意愿將會(huì)下降。 (趙麗萍)