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　　主持人語

　　物業(yè)稅，這一傳說中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起，就在樓市又一輪量價齊升萌芽之際。

　　5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，提出了“研究開征物業(yè)稅”的安排，首次在政策層面上，將沉寂多時的物業(yè)稅改革提上議事日程。

　　消息發(fā)布次日，地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌，一向口水亂飛的樓市瞬間再次淹沒于各色利益訴求的喧囂。中國應(yīng)盡快推出物業(yè)稅，物業(yè)稅短期不會促跌房價，要征物業(yè)稅、先退出讓金，物業(yè)稅別播下龍種收獲跳蚤，物業(yè)稅、請不要只為斂財而征收，物業(yè)稅摧毀高房價，09成都房必降60% ……

　　好不容易熬過了風(fēng)雨飄搖的2008年，剛剛還沉浸在“量價齊升”的幸福之中的“利益集團”，心中的忐忑自不待言———誰都看得出，被公認(rèn)為調(diào)節(jié)房價“殺手锏”的物業(yè)稅，這一次是沖著投資需求來的——— 那可是支持高房價和樓市需求的主力軍啊——— 形形色色的反對之聲與其說是出于理性的思考，莫若說是基于生存的本能。至于物業(yè)稅的納稅人，我們這些身份不同、資產(chǎn)規(guī)模各異的有產(chǎn)者，心中的惶恐和困惑一點也不比“利益集團”少———是買？是拋？看漲？看跌？看空？看好？物業(yè)稅還有多遠？會對誰征？漸行漸近的物業(yè)稅，激起了不同利益階層空前的想像和論爭。

　　諸多想像中，最為誘人、當(dāng)然也最不靠譜的說辭是物業(yè)稅可能帶來的房價降幅——— 20%也好，60%也罷，計算的前提是將房價中一次性支付的70年土地出讓金改為物業(yè)稅逐年征收——— 且不論成本的降低是否直接與價格降幅劃等號，單就成本論，盡管物業(yè)稅開征提到了議事日程，但現(xiàn)有土地出讓制度卻絲毫沒有要改變的跡象。

　　剝離掉附著在物業(yè)稅之上的太多不切實際的說辭和太多出于義憤的苛責(zé)，將其回歸稅收的本原，重新審視其對經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響，是我們此次經(jīng)濟圓桌的目的所在。金融危機背景下，物業(yè)稅首先是地方政府穩(wěn)定的稅源。此外，作為調(diào)控經(jīng)濟、促進社會公平的重要工具，在住宅持有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，必然會抑制樓市投資需求，使住宅逐漸回歸其自住功能，從而走出高房價與投資需求相互攀升的惡性循環(huán)。但在整個社會保障體系尚不健全的背景下，投資渠道過于狹窄，收入差距依然加大，一系列問題依然橫亙于我們面前，物業(yè)稅的實際效果究竟如何，還有待時間給出答案。

　　特邀嘉賓

　　田學(xué)斌 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟研究所研究員

　　萬蘭茹 省委研究室副調(diào)研員

　　孫伏龍 河北冀華律師事務(wù)所律師、全國律師協(xié)會專業(yè)委員會委員

　　趙 楊 河北極藝投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　劉樹偉 河北燕都集團營銷總監(jiān)

　　主持人

　　張君花、張惠軍

　　場地支持

　　石家莊燕春花園酒店綠茵閣

　　速錄

　　河北學(xué)習(xí)村企業(yè)管理培訓(xùn)機構(gòu)

　　物業(yè)稅：該來的早晚會來

　　主持人：物業(yè)稅開征風(fēng)聲又起，各種反對和支持的聲音甚于塵囂之上，從各自的專業(yè)角度看，嘉賓們對此持怎樣的態(tài)度呢？它與鼓勵居民財產(chǎn)性收入的原則是否沖突？

　　孫伏龍：我本人是支持的。如果條件成熟，但近階段產(chǎn)權(quán)登記等各方面條件尚不成熟。

　　田學(xué)斌：物業(yè)稅征收是大勢所趨。征稅首先取決于政府的主導(dǎo)作用，在當(dāng)前金融危機的背景下，地方政府稅收在減少，公共財力受限，確實具有開拓新稅源的動力。

　　萬蘭茹：從長遠看，征物業(yè)稅是個好事。目前向豪宅和多套住宅征稅的條件基本成熟，這樣也有利于社會公平和發(fā)展。但目前有專家說征稅需要建立完善的不動產(chǎn)登記制度、提高評估水平等，我認(rèn)為是將征稅的條件理想化了，完全可以先實行，然后再逐漸完善。這與鼓勵居民財產(chǎn)性收入不沖突，財產(chǎn)性收入也需要納稅，以調(diào)節(jié)收入差距。

　　主持人：一個具有代表性的觀點說征物業(yè)稅比申辦奧運還難，也許潛意識里他們不希望這一天早日到來吧。

　　趙楊：5月25日放出風(fēng)研究開征物業(yè)稅，第二天就宣布將普通商品房項目的資本金從35%降到20%。這傳達了一個怎樣的信號？這表明物業(yè)稅肯定要征。將項目開發(fā)門檻降低，目的在于增加供應(yīng)，在此基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅，目的是抑制投資需求。國家是在供給和需求兩個層面平抑房價漲幅。

　　投資人群會應(yīng)聲而退嗎？

　　主持人：一直以來，物業(yè)稅都被認(rèn)為是抑制樓市投資需求的殺手锏。如今走過漫長的觀望，許多城市樓市量價齊升，投資人群重歸市場，業(yè)內(nèi)猜測，這也是物業(yè)稅研究開征的目的所在。問題是，投資人群會應(yīng)聲而退嗎？

　　田學(xué)斌：物業(yè)稅對房地產(chǎn)需求會產(chǎn)生壓縮的態(tài)勢，持有成本增加，一定會影響投資。未來租賃市場存在不確定性，投資人群一定會斤斤計較。否則，豈不是跟政府的意愿相違背了？

　　劉樹偉：短期炒作的人群根本不會辦房產(chǎn)證，涉及不到物業(yè)稅，也不會受影響。投資人群呢，出于對通脹的擔(dān)心，基本是“馬照跑，舞照跳”。

　　趙楊：當(dāng)前存在通脹預(yù)期的壓力，人們不得不尋求資產(chǎn)保值增值的途徑，買房是相對穩(wěn)妥的選擇。

　　萬蘭茹：目前還沒有影響，周圍人還在買房。

　　田學(xué)斌：征收物業(yè)稅后，投資需求被抑制，住宅開發(fā)速度和價格漲幅都會放慢，開發(fā)和消費回歸理性。怎么會不影響我們的購房行為呢？投資行為是差一分錢都要計較。

　　理財方式的革命還有多遠？

　　主持人：物業(yè)稅的征收，住宅持有環(huán)節(jié)成本的增加，必然會抑制樓市的投資需求，因此，有觀點認(rèn)為，它將帶來國人理財方式的革命——— 長期以來靠買房置地投資理財?shù)姆绞斤@然行不通了，是這樣嗎？

　　孫伏龍：目前投資渠道太少，更多的人出于資產(chǎn)保值的目的，還是要買房。

　　劉樹偉：如果理財渠道寬泛一些，房地產(chǎn)也不可能像今天這樣畸形發(fā)展了。

　　田學(xué)斌：對理財方式的影響大小取決于稅率的高低。此外，不可忽略人們的習(xí)慣思維對其理財方式的影響，在百姓心里房子是不動產(chǎn)，安全性高，比銀行可靠，比收藏的門檻低，是大眾理財?shù)睦硐脒x擇。還有就是灰色收入，恐怕只有投資房產(chǎn)一條路了。

　　房地產(chǎn)還是抵御通脹的硬通貨嗎？

　　主持人：物業(yè)稅開征后，住宅持有環(huán)節(jié)成本增加，房地產(chǎn)還是理想的投資產(chǎn)品嗎？

　　趙楊：今年以來，商品房庫存消化很快，小戶型賣得好，大戶型也消化了不少。什么原因，還是因為通脹預(yù)期的壓力當(dāng)前，只能通過購買房產(chǎn)保值增值。

　　田學(xué)斌：我們總在說通脹預(yù)期對樓市需求的刺激，但還要提防滯漲的發(fā)生，那就是物價水平提高，但經(jīng)濟低迷，人們的收入水平上不去，房地產(chǎn)的購買力也會受影響，對此，我們不能過分樂觀。

　　開發(fā)商肯定希望把通脹壓力說得高一些，但沒有只漲不跌的資產(chǎn)，從經(jīng)濟史的角度看，也沒有持續(xù)十年的通脹。相反，物業(yè)稅每年都是一筆實實在在的支出，投資者不會不考慮。

　　孫伏龍：商品房的折舊也應(yīng)該在投資時予以考慮，以前房價暴漲的背景下，房產(chǎn)的折舊可以忽略不計，一旦需求和價格回歸理性，折舊這筆賬投資者也要認(rèn)真算一算。

　　引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式變革？

　　主持人：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在商品房持有環(huán)節(jié)征稅，通常會按照先商業(yè)、后住宅，先豪宅、后普通住宅的順序征收。這對商業(yè)地產(chǎn)影響最大，可能會改變其開發(fā)模式，也就是說，開發(fā)商被迫由原來的售出改為自持。

　　劉樹偉：目前開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有自持的傾向，比如部分地下室、地下車庫屬人防工程，不能辦理產(chǎn)權(quán)，只能自持。還有開發(fā)商以賣使用權(quán)的方式銷售商業(yè)物業(yè)，將產(chǎn)權(quán)留下作為融資的工具，但與物業(yè)稅征收無關(guān)。

　　趙楊：商業(yè)地產(chǎn)與住宅的根本不同在于它是一個創(chuàng)富平臺，回報率遠遠高于住宅。物業(yè)稅征收后，人們不僅不會放棄商業(yè)地產(chǎn)投資，相反，人們投資房產(chǎn)的方向可能會發(fā)生改變。以前我有50萬可以買一套住宅投資，但征物業(yè)稅了，哪怕是1%的稅率，50萬的房子一年也要拿出5000塊錢，差不多是一年租金的一半。那么現(xiàn)在我有這個錢，我就買個小商鋪，租金收益有保障。

　　觀點一：促進社會公平是個系統(tǒng)工程

　　“開征物業(yè)稅，意味著改革開放以來形成的財富分配蛋糕要重切了”，孫伏龍說，從這個意義上講，開征物業(yè)稅對社會、經(jīng)濟生活的影響遠比燃油稅要大得多，因此，呼吁立法的公平、公正、公開原則十分必要。

　　因為物業(yè)稅涉及地方政府的收益，在推進過程中存在擴大稅基的沖動在所難免。此外，城鄉(xiāng)居民、已購房者和未購房者，不同利益群體對它的態(tài)度也必然不同。因此，一定要以全國人大為立法的主體，綜合考慮不同群體的意見，充分論證。堅決反對條件不成熟時倉促開征，更反對在征收過程中與民爭利的傾向。

　　應(yīng)收盡收是保證稅賦公平的前提。我們在司法實踐中了解的情況是，目前許多整棟的建筑竣工十多年未辦房產(chǎn)證，目的是逃避稅費。此外還有村證房，一些院校在劃撥土地上偷偷為職工蓋的住宅，也不具任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)。清楚這些征稅的盲區(qū)，是保證稅賦公平的前提。

　　此外，公平的前提還包括公共財政支出的公開透明，還有對單一投資渠道的疏導(dǎo)。抑制房產(chǎn)投資，堵住了國人資產(chǎn)保值增值的主要通道，按市場經(jīng)濟的原則廣泛拓展投資渠道，也是保障社會公平的重要環(huán)節(jié)。

　　觀點二：“房奴”會桎梏青年人的理想

　　主持人張惠軍說，“匈奴未破，何以家為”，是豪氣干云的誓言，也是青年人對國家民族的莊嚴(yán)承諾；“求田問舍”也為一代梟雄劉備所不齒。假如一個青年人剛剛走上社會，便有意無意地成為“房奴”，為社會利益集團造勢的所謂買房“潮流”所裹挾，這樣的民族是沒有希望的。對基本需求之外的過多房產(chǎn)征稅，對豪宅征稅，都是物業(yè)稅的應(yīng)有之義，否則，社會財富、社會資源悉數(shù)向房地產(chǎn)行業(yè)聚攏，這樣的社會是沒有發(fā)展的。物業(yè)稅征收，沒有必要沉浸在過多的學(xué)術(shù)討論中，以“有為”來破解其中的難題，才是時下最現(xiàn)實的。