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　　6月23日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在國(guó)新辦就“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保耕地紅線”行動(dòng)進(jìn)展情況舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，公布了國(guó)土部剛剛進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地調(diào)查結(jié)果，這本不是新聞發(fā)布會(huì)的主題內(nèi)容，卻引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，地價(jià)房?jī)r(jià)比的數(shù)據(jù)再次吸引了社會(huì)的眼球。

　　地價(jià)房?jī)r(jià)比數(shù)據(jù)一向似乎很“神秘”，日前長(zhǎng)期從事全國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的專業(yè)人士、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院趙松提出，“地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)照公示，成本利潤(rùn)一目了然”的觀點(diǎn)。

　　趙松認(rèn)為，地價(jià)房?jī)r(jià)比無(wú)非就是樓面地價(jià)占房屋售價(jià)的比例，本來(lái)不是什么高精密的東西。然而，人們認(rèn)為其“神秘”，原因復(fù)雜。一是數(shù)據(jù)的專業(yè)性強(qiáng)，老百姓直觀感性認(rèn)識(shí)不足，沒有多少普通購(gòu)房者知道他看中的樓盤，土地價(jià)格幾何；二是土地的出讓與地上房屋的建成銷售發(fā)生在不同的時(shí)點(diǎn)，今天拿到的土地往往要2-3年后才能建成房屋對(duì)外銷售；三是數(shù)據(jù)的“東家”不同，政府部門、研究機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體、開發(fā)商等均有發(fā)布，至少我們從網(wǎng)上就可以搜到多個(gè)出處的數(shù)據(jù)。

　　近期頗受矚目的三組數(shù)據(jù)分別來(lái)源于2009年1月中華全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》報(bào)告、2009年6月趙松在介紹全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)年度成果——《中國(guó)城市地價(jià)狀況2008》時(shí)提到的監(jiān)測(cè)結(jié)果(簡(jiǎn)稱“地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”)以及國(guó)土資源部在新聞發(fā)布會(huì)上公布的對(duì)31個(gè)省(區(qū)、市)620個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查結(jié)果(簡(jiǎn)稱“國(guó)土部調(diào)查”)。由于三組數(shù)據(jù)看上去頗具差異，引得各界議論紛紛。

　　對(duì)此，趙松表示，其實(shí)不必忙著攻擊或質(zhì)疑，仔細(xì)研讀一下可以看出，三組數(shù)據(jù)在地價(jià)占房?jī)r(jià)比例上差異不大。

　　一是國(guó)土部調(diào)查數(shù)據(jù)。鹿心社表示“目前在中國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均是23.2%”。這組數(shù)據(jù)來(lái)源于5月底國(guó)土資源部開展的一次調(diào)查，其調(diào)查對(duì)象為105個(gè)城市(含全部省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及其他重點(diǎn)城市)2006年以來(lái)以招拍掛方式取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項(xiàng)目，要求各地按照各項(xiàng)目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過渡區(qū))抽樣若干項(xiàng)目填報(bào)土地出讓價(jià)格與房屋售價(jià)，每區(qū)位樣點(diǎn)數(shù)不得少于2個(gè)。數(shù)據(jù)填報(bào)方是各地國(guó)土資源管理部門。最終結(jié)果是根據(jù)101個(gè)城市上報(bào)的620個(gè)“凈地”出讓項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得。數(shù)據(jù)內(nèi)涵為成本地價(jià)房?jī)r(jià)比(即出讓時(shí)取得土地的價(jià)格與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)相比)。

　　二是地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%～40%之間，29個(gè)重點(diǎn)城市(全部為省會(huì)城市和計(jì)劃單列市)的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.8%。該數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，數(shù)據(jù)采集上報(bào)方為各地的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師。數(shù)據(jù)內(nèi)涵是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，即用當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平與當(dāng)前市場(chǎng)上銷售的房?jī)r(jià)水平相比。與上一組調(diào)查數(shù)據(jù)相比，差異較大的主要原因在于二者內(nèi)涵不同。從購(gòu)置土地到商品房上市，其間通常會(huì)有3年左右的開發(fā)時(shí)間，這一期間，如果土地市場(chǎng)走勢(shì)是上漲的，那么這種上漲會(huì)帶來(lái)較大的地價(jià)增值，這一增值大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤(rùn)。以北京、天津?yàn)槔�，根�?jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)測(cè)算，兩個(gè)城市2008年底的同時(shí)點(diǎn)平均居住地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為39.01%、36.05%，根據(jù)近年地價(jià)增長(zhǎng)率，以平均開發(fā)期為3年進(jìn)行測(cè)算，成本地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為24.44%、29.51%，同理可測(cè)得29個(gè)重點(diǎn)城市的成本地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為25.8%�？梢娚鲜鰞山M數(shù)據(jù)在統(tǒng)一內(nèi)涵后基本接近。

　　三是工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)報(bào)告數(shù)據(jù)：該報(bào)告對(duì)北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、青島、呼和浩特、蘇州等9個(gè)城市62個(gè)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目從成本角度進(jìn)行分析后。提出土地成本占總成本比例41.2%，占直接成本的比例高達(dá)58.2%。然而，讀者在熱議數(shù)據(jù)的時(shí)候，卻往往忽略了上述兩個(gè)比例是占總成本的比例，而這個(gè)“成本”里僅包括直接成本和運(yùn)營(yíng)成本。趙松認(rèn)為，工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)報(bào)告中雖未直接提及地價(jià)房?jī)r(jià)比，但根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值也應(yīng)在23%-26%。

　　通過分析表明，三份報(bào)告，三組數(shù)據(jù)，雖然目的不同，調(diào)查范圍不同、數(shù)據(jù)來(lái)源不同，數(shù)據(jù)口徑也存在一些差異，但在平均地價(jià)房?jī)r(jià)比這一技術(shù)參數(shù)上所得的結(jié)論恰恰相近。

　　趙松認(rèn)為，單單就地價(jià)房?jī)r(jià)比這一技術(shù)數(shù)據(jù)而言，爭(zhēng)論本來(lái)是多余的，因?yàn)槲覀儾⒉磺宄�，到底地價(jià)房?jī)r(jià)比為多少就算合理，大到資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的國(guó)家之間，小到同一城市的不同區(qū)位間都會(huì)有所不同。但既然存在爭(zhēng)議，我們可以把事實(shí)擺出來(lái)，免得讓公眾跟著惶惑、鬧心。

　　趙松就此提出“地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)照公示，成本利潤(rùn)一目了然”的觀點(diǎn)。目前，土地招拍掛出讓已做到信息公開、透明，成交價(jià)款、宗地的規(guī)劃利用條件等在各地的土地市場(chǎng)或網(wǎng)站上均可查詢，而樓盤項(xiàng)目的售價(jià)和銷售狀況也在一些專業(yè)網(wǎng)站上可查可找。不同品質(zhì)項(xiàng)目的建筑成本有一個(gè)基本的波動(dòng)范疇，至于稅費(fèi)、利息等更是按政府規(guī)定比例收取的。反正都不是什么“保密數(shù)字”，各有關(guān)部門何不聯(lián)合建立一個(gè)機(jī)制，開發(fā)商也可自愿加入，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，把“非商業(yè)秘密”的信息列表擺出，讓公眾看個(gè)明白、痛快。諸如成本高低、利潤(rùn)大小、是否違規(guī)、有無(wú)腐敗等疑問，起碼利于澄清。

　　趙松認(rèn)為，若真如此可以預(yù)期多方效果：對(duì)公眾而言，實(shí)現(xiàn)了其消費(fèi)者的知情權(quán)；對(duì)政府而言，可以更有針對(duì)性地出臺(tái)調(diào)控和管理措施，規(guī)范市場(chǎng)秩序，解決民生問題；對(duì)開發(fā)商而言，不必再為是否存在暴利而辯解；對(duì)媒體而言，再也不用霧里看花地去猜測(cè)和解讀了；對(duì)技術(shù)人員而言，也不用興師動(dòng)眾地搜集數(shù)據(jù)了。