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　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)副教授 張翼

　　目前所謂歐美適用的一些定量分析的標(biāo)準(zhǔn)都無(wú)法應(yīng)用到對(duì)房產(chǎn)價(jià)格判斷上。因?yàn)�，在中�?guó)影響房產(chǎn)的價(jià)值的因素要復(fù)雜得多。我們就從供求兩個(gè)方面做一些定性分析。

　　首先，房產(chǎn)是一個(gè)稀缺資產(chǎn)，城市市區(qū)面積是很有限的。而我們的人口密度遠(yuǎn)大于美國(guó)等國(guó)家，城市化的進(jìn)程仍將繼續(xù)，還有很多人要進(jìn)城，對(duì)房子的需求將持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。同時(shí)隨著收入的增加，有房者還要換更大更好的房子。需求和供給的矛盾還很突出。同時(shí)，城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡，大城市和小城市發(fā)展的不平衡在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍將存在。在美國(guó)，城市的就業(yè)機(jī)會(huì)固然能吸引很多人，但是城鄉(xiāng)差別沒(méi)有如此巨大。不少人樂(lè)得在農(nóng)村或小城市生活，因?yàn)榛�本的設(shè)施和服務(wù)沒(méi)有非常大的區(qū)別。并不是非得住在紐約、洛杉磯才能享受幸福生活，甚至是相反，因?yàn)槊绹?guó)的大城市又臟又不安全。而在中國(guó)，情況截然不同：全國(guó)的有錢(qián)人都來(lái)北京上海買(mǎi)房子，全省的有錢(qián)人來(lái)省會(huì)城市買(mǎi)房子，全縣的有錢(qián)人來(lái)縣城買(mǎi)房子。北京、上海有無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)。比如說(shuō)，就業(yè)機(jī)會(huì)，教育和醫(yī)療。

　　同時(shí)，我們可以不持有股票，雖然周?chē)�的人持有股票并賺了錢(qián)會(huì)給我們壓力。但是大家恐怕都渴望房子，而且越大越好。我們的文化也強(qiáng)調(diào)所謂“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。很多人用房?jī)r(jià)和租金的比例來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否是泡沫，可是這并不符合中國(guó)的文化。

　　因此我們看到即使在地產(chǎn)交易清淡的時(shí)候，一些地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格稍有下降，銷(xiāo)售量很快大幅提高。我們不能簡(jiǎn)單地用當(dāng)前的租金或者美國(guó)和其他國(guó)家的房?jī)r(jià)和收入比來(lái)判斷國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)是否是一個(gè)泡沫。如果要參考，還得看看文化差不多的亞洲的日本，韓國(guó)，和臺(tái)灣地區(qū)。

　　房產(chǎn)價(jià)格看起來(lái)這么高，那么多少人買(mǎi)得起呢？應(yīng)該說(shuō)實(shí)際上很多，13億人中，富人的比例雖然不大，但絕對(duì)數(shù)目要比我們感覺(jué)中的多很多。難怪世界各國(guó)人都說(shuō)，買(mǎi)奔馳寶馬和搶購(gòu)珠寶首飾等奢侈品的中國(guó)人最多，中國(guó)逐年富裕起來(lái)的購(gòu)房者的基礎(chǔ)是很雄厚的。

　　從更宏觀的角度來(lái)講，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是很大的，地方政府的財(cái)政收入也有賴于地產(chǎn)的發(fā)展。因此很難預(yù)期在相當(dāng)一個(gè)階段內(nèi)，政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行真正的抑制。我們預(yù)計(jì)中國(guó)仍將保持較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全球金融海嘯的影響有限。這是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)還處于比歐美低的發(fā)展階段，增長(zhǎng)模式的層次也較低。我們要獲得GDP的增長(zhǎng)要比歐美容易得多。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)也會(huì)支撐房?jī)r(jià)上漲。很多人用歐美經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)，實(shí)際上這里沒(méi)有太大的可比性。

　　感情上我們希望房?jī)r(jià)能有較大的回落。然而我們并不能容易地找到房?jī)r(jià)將顯著下降的理論支持。我們很難想象已經(jīng)很高的房?jī)r(jià)會(huì)象2006——2007年那樣超高速上漲，但是我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍然將上漲。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本要素沒(méi)有發(fā)生改變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式?jīng)]有根本的改變，這個(gè)大的趨勢(shì)將不會(huì)改變，雖然短期的波動(dòng)難以預(yù)測(cè)。