前期風(fēng)光無限的房地股，近期卻顯得有些萎靡。昨日，無論是龍頭股萬科，還是一些中小房地產(chǎn)股，都處在下跌中。而一度炙手可熱的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入概念，也不那么受到投資者的追捧了。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)股的投資前景雖然看好，但從近期來看，投資者最好是多看少動(dòng)，尋找一個(gè)合適的時(shí)機(jī)再動(dòng)手。
政策預(yù)期的壓制
“市場(chǎng)普遍預(yù)期有可能出臺(tái)比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如銀行繼續(xù)收緊銀根，貸款首付比例提高到四至五成、預(yù)售資金監(jiān)管等等，這是導(dǎo)致投資者對(duì)房地產(chǎn)股心存疑慮的主要原因�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
收緊銀行信貸的預(yù)期在一定程度上正在成為現(xiàn)實(shí)。據(jù)媒體報(bào)道，建行內(nèi)部消息人士證實(shí)，關(guān)于第二套房首付比提至4成的說法，確系出自總行的統(tǒng)一部署，相關(guān)“通知”已經(jīng)以“保密”級(jí)別文件下發(fā)至各地分行。不過，出于業(yè)務(wù)發(fā)展考慮，各地分行在具體落實(shí)上可能有所不同。而在不少地區(qū)，建行當(dāng)?shù)胤中幸呀?jīng)執(zhí)行了第二套房首付提高的政策。而在上海，銀行對(duì)于二手房貸款控制明顯嚴(yán)格，一些小面積售后公房遭到銀行拒絕房貸。
種種不利的預(yù)期壓制了房地產(chǎn)股的上漲。不過，在海通證券分析師張巒看來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方興未艾，當(dāng)前的調(diào)整并不意味著房地產(chǎn)股投資價(jià)值減少，相反，經(jīng)過合理調(diào)整后，房地產(chǎn)股仍然有繼續(xù)上漲的空間。
“現(xiàn)在大家都在等政策出來，等一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定性的政策，而這些政策其實(shí)對(duì)人們的心理影響大于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的直接影響。等到政策預(yù)期明朗化了，大家的心理壓力也就釋放了，房地產(chǎn)股反而可能會(huì)迎來一個(gè)投資機(jī)會(huì)。在人民幣升值等諸多利好房地產(chǎn)行業(yè)的因素沒有消失前，房地產(chǎn)股的走勢(shì)依然可以看好。”張巒說。
高估值存疑
不過，張巒對(duì)前期房地產(chǎn)股的強(qiáng)勢(shì)上攻并不認(rèn)同。她表示，在一輪快速上揚(yáng)后，許多房地產(chǎn)上市公司的市盈率高出了正常的估值水平，普遍在50倍到60倍市盈率以上，而一般的合理估值應(yīng)該在40倍左右。從這個(gè)角度而言，當(dāng)前房地產(chǎn)股也的確需要調(diào)整，使走勢(shì)更加健康。
而有分析人士則堅(jiān)持認(rèn)為，成本拉動(dòng)、供給限制、需求推動(dòng)和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性等四大推手依舊存在，房價(jià)上漲趨勢(shì)不改，所以，房地產(chǎn)行業(yè)值得繼續(xù)看高。中銀國際研究員田世欣表示，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產(chǎn)價(jià)格膨脹的前提條件，在流動(dòng)性過剩、人民幣升值大幅低估的環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫還遠(yuǎn)未達(dá)到頂峰狀態(tài)，在沒有顯著外力的干擾下，泡沫膨脹的自我加強(qiáng)型過程，會(huì)使價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。
而在爭議中，房地產(chǎn)上市公司們正在為高估值不斷下著賭注。不少房地產(chǎn)公司在A股市場(chǎng)通過增發(fā)、發(fā)債等方式融得大量資金，然后在房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)跑馬圈地，在土地拍賣市場(chǎng)的一擲千金，一些公司拍地的價(jià)格折合地板價(jià)后，比周邊的房價(jià)還要高，讓人大有“置之死地而后生”的味道。
分析師指出，房地產(chǎn)上市公司的這種近乎零利潤拿地的方式，暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這是在賭房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)暴漲的預(yù)期，在賭人民幣升值不會(huì)停止的預(yù)期。但是，在國家宏觀調(diào)控政策下，土地管理勢(shì)必會(huì)收緊，這對(duì)于囤積土地?zé)o法立即消化的公司而言，很有可能會(huì)付出巨大的代價(jià)。而房地產(chǎn)價(jià)格的上升空間已經(jīng)很難預(yù)料，如果發(fā)生價(jià)格下跌，對(duì)于這些公司而言，很有可能意味著資金鏈的斷裂。
“所以，我認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)股的前景，不能緊盯著土地存量這個(gè)指標(biāo)，而是要綜合看待公司的開發(fā)能力，包括資金籌措能力和開發(fā)能力是否和土地規(guī)模配比。從這個(gè)角度來講，大的房地產(chǎn)上市公司安全系數(shù)更高。”張巒表示。(李良)
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