隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的投資面臨土地資源日益稀缺，資本門檻不斷提高，行業(yè)整合速度加快等重重困境。而二三線城市隨著城市建設(shè)步伐的加快，利潤空間逐漸凸顯。調(diào)查顯示，72%房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進(jìn)軍二三線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)不應(yīng)盲目進(jìn)軍這些城市，而二三線城市也應(yīng)合理規(guī)劃避免盲目擴(kuò)建引發(fā)種種弊端。
二三線城市商機(jī)無限
“比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭、越來越稀少的資源以及越發(fā)嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境，目前二三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和。很多開發(fā)商愿意轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資二三線城市�！蹦惩顿Y咨詢公司王先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說。
經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競爭階段。自2003年起，政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。盡管目前國內(nèi)的核心一線城市依然有大量的商機(jī)，但隨著這些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的日益上漲、市場競爭的加劇，以及在這些高端市場經(jīng)營難度相對提高，越來越多的企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商已開始考慮選擇去那些房地產(chǎn)價(jià)格相對較低，并且潛在市場回報(bào)更為巨大的新興市場發(fā)展。二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給開發(fā)商很多信心。
“目前二三線城市的房地產(chǎn)市場需求正在不斷擴(kuò)大，利潤空間也相對較大，而且政策傾斜帶來成本洼地，這也是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶先進(jìn)入二三線城市的重要因素�！北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓(xùn)中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說。
據(jù)《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》與“搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行的調(diào)查顯示，72%房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進(jìn)軍二三線城市，吸引開發(fā)商投資二三線城市的主要原因是這些城市市場潛力大房價(jià)快速上漲和地價(jià)比一線城市便宜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)入二三線城市發(fā)展的優(yōu)勢體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，資本門檻相對較低，地價(jià)與房價(jià)還有空間。其二，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在土地價(jià)格低位時(shí)進(jìn)入，通過三至五年的運(yùn)作，其盈利并不亞于一線城市。
理性搶灘 避免盲目
“開發(fā)商不能盲目地進(jìn)軍二三線城市，而這些城市的相關(guān)部門也應(yīng)合理地規(guī)劃，避免盲目開發(fā)給城市和開發(fā)商帶來隱患。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓(xùn)中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說。
龍灣港集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，進(jìn)軍二三線城市的商機(jī)人人都能看得到，但并不是人人都能賺到錢。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，才能完成從機(jī)會到價(jià)值的轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)量級的躍升�！�
北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總范小沖認(rèn)為，二三線城市的市場前景雖然非常好，但也存在著風(fēng)險(xiǎn)，這就需要開發(fā)商在進(jìn)入一個(gè)二線或者三線城市的時(shí)候做好選擇，選擇什么樣的城市、多大的開發(fā)規(guī)模、針對哪些客戶群，都要明確。要選擇那些正在快速起步、成長的城市。一般來說，北方城市政府計(jì)劃體制很濃，南方城市相比較來說更市場化一些。
專家認(rèn)為，雖然二三線城市市場潛力巨大，但也不能盲目投資，對在這些城市投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。二三線城市市場容量有限，這些城市一般規(guī)模比較小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費(fèi)又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤項(xiàng)目有可能面臨市場容量不足的問題。而且除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開發(fā)商的項(xiàng)目可能地處城郊，成為典型的“飛地”項(xiàng)目，所處的區(qū)域吸引力不足。專家建議，要在對該城市的市場研判了如指掌的前提下介入，研究當(dāng)?shù)氐臍v史發(fā)展、人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、收入水平、市政交通等方面因素，對該城市的招商引資政策等都要精確掌握，以便準(zhǔn)確測算開發(fā)成本。
“二三線城市應(yīng)考慮到自身的承受能力，不能盲目為了招商引資而忽略了城市整體的建設(shè)規(guī)劃。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓(xùn)中心溫主任表示。由于二三線城市缺乏規(guī)劃、建設(shè)等方面的人才，開發(fā)商的過快進(jìn)入，很容易造成地方政府被項(xiàng)目業(yè)主牽著鼻子走的狀況。開發(fā)商對地方土地資源的使用都提出了相當(dāng)高的要求，如不采取適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和規(guī)劃，容易給當(dāng)?shù)貛碣Y源和環(huán)境的浪費(fèi)。(記者 武文靜）
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