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“全國最大二手房中介”觸礁深度內幕
2008年01月21日 12:46 來源：中國經營報 
發(fā)表評論
發(fā)表評論 事到如今，林鳳輝還不忘強調“我們依然是全國最大的二手中介公司”。
這位發(fā)家于深圳的創(chuàng)輝租售創(chuàng)始人，如果在大半年前放出如此豪言，迎接他的也許是掌聲與鮮花。但此時此刻，一切卻變成了自嘲式的黑色幽默。
不到10天前，創(chuàng)輝租售上海分部約200家門店全部停業(yè)，負責人“人間蒸發(fā)”。幾天之后，創(chuàng)輝廣州分部宣布停業(yè)整頓，遍布珠三角各市乃至華南地區(qū)的全部門店都已大門緊鎖。連公司總部所在地深圳，也有大量門店先后關門。
這個號稱擁有1800家門店的“全國最大二手中介”，究竟出了什么事？
開店3000家只為上市“驚險一躍”
“他的路子不太對吧，一開始就把自己熟悉的資本運作那一套用在經營地產中介上�！币晃坏禺a行家曾向記者表示，“短短一個街區(qū)就開五六家門店，這不是在做生意，這是在到處撒網，行話叫‘以本傷人’”。
去年9月剛剛進入上海的創(chuàng)輝，一個月后就宣布同時有200家門店開張營業(yè)。要知道此前上海最大的二手中介才不過130家門店，而且是經過了近15年發(fā)展才達到如今的規(guī)模。
“‘做地產中介，僅靠誠信是不夠的，最重要的是規(guī)模與速度�！@是林鳳輝每次給新人培訓時都要強調的�！秉S強(化名)回憶道。作為創(chuàng)輝最早的創(chuàng)業(yè)者之一，黃強對于林鳳輝可謂知之甚深，“從企業(yè)創(chuàng)立那天起，上市就已經是他的目標”。
“起初林鳳輝的野心還沒那么大，只是打算3年內成為深圳最大的中介�！秉S強回憶道。但2006年起股市火爆，林的資金在股市中不斷翻漲，他的胃口也隨之膨脹。分店一天一家地開，2007年初創(chuàng)輝已達到1000家的規(guī)模。為了盡快滿足上市的要求，去年9月，林鳳輝喊出了2008年要開到3000家分店的驚人口號。
為了推進這一外人看來近乎狂妄的擴張大計，創(chuàng)輝不斷利用灰色地帶拓寬資金來源�！肮膭钯彿空邔⒍ń鸹蛘哔彿靠畲嫒牍举~戶內”，成了創(chuàng)輝經紀們的基本守則，為此公司不惜向經紀們提供現(xiàn)金激勵。而所謂的“公司賬戶”，基本都是創(chuàng)輝高層或大區(qū)經理的私人賬戶。上海創(chuàng)輝倒閉后，購房者發(fā)現(xiàn)該公司資金監(jiān)管賬戶上赫然寫著上海分部負責人肖建生個人的名字。創(chuàng)輝控制的擔保公司，則是林鳳輝的另一個“錢袋”。
林鳳輝的擴張根植于他對樓市異于常人的樂觀，他是“中國樓市將再漲20年”觀點的堅定支持者。自2000年他涉足深圳房地產投資之時起，深圳樓市確實進入了一個長期快速上漲的通道，去年上半年深圳樓市的狂飆，更讓其有些飄飄然。但人算不如天算，一場不期而至的樓市寒流，讓他和創(chuàng)輝亂了手腳。去年七八月份以來，深圳樓市迅速走低，二手房成交量滑入低谷，創(chuàng)輝借助客戶資金“過橋”的妙手遭受重創(chuàng)。九十月間A股持續(xù)轉弱，使得他以股市補貼樓市的安排也難以為繼。
面對接踵而至的資金壓力，林鳳輝采取了一系列控制成本的方法。一方面一再削減員工提成，另一方面希望通過各種方法壓低店面租金。林預計，這輪樓市低潮很快就能度過。
然而事與愿違，在中天置業(yè)蔣飛事件曝光后，銀行方面也提高了警惕。按照華南地區(qū)地產中介業(yè)慣例，每家大型中介都控制著一個按揭擔保公司，創(chuàng)輝也不例外。這些擔保公司起到中介運作“資金緩沖”的作用。有銀行界人士向記者表示，蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將“形跡可疑”的創(chuàng)輝列入高風險“黑名單”，創(chuàng)輝旗下?lián)９救魏螕ＹJ款申請均被擱置，林鳳輝的資金鏈到了最后斷裂的邊緣。
“棄車保帥” 引發(fā)陣內反水
外部資金“水龍頭”一再擰緊，林鳳輝唯有向員工伸手。
記者得到了一份蓋有創(chuàng)輝公章的《關于員工工資收入轉持股準備金的說明》文件，里面顯示，去年12月，林鳳輝推出“員工工資轉入持股準備金”計劃，只要員工最少存入1萬元現(xiàn)金，即可成為公司股東，價值基本等同于創(chuàng)輝的原始股。據創(chuàng)輝員工稱，公司一再鼓勵員工向親友或社會人士推銷此計劃。另一方面，他還準備推行所謂“經紀人合作制度”，簡而言之，就是不再發(fā)放員工底薪，改以近35%的高額提成替代。市場上中介行業(yè)經紀買賣成交平均提成為15%～20%。
但沒等創(chuàng)輝的員工“融資”方案得以推廣，各種要求支付的賬單已堆積在林鳳輝的辦公桌前。林的選擇是“壯士斷臂”，成立不過數(shù)月的上海分部首當其沖。記者掌握的一份創(chuàng)輝去年12月中旬發(fā)布的內部文件顯示，林鳳輝當時決定，上海200家門店只保留15家，其余門店2008年1月30日后不再匯入任何資金，普通員工的工資不予發(fā)放，經理級員工基本工資大幅削減，經理的業(yè)務提成強制轉買員工股。
林鳳輝的“棄車保帥”戰(zhàn)略換來的，是員工對其的極端不信任。據創(chuàng)輝華南區(qū)總經理吳廣業(yè)透露，在林鳳輝的裁員計劃實施前夕，上海分部高層突然“反水”。1月12日前后，其中一名高層帶著公司資產以及部分客戶資金另起爐灶，隨后出現(xiàn)連鎖反應，部分上海員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設備，整個上海分部一片混亂。
而更令林鳳輝頭疼的是，上海分部的倒閉也讓眾多購房者和債主對創(chuàng)輝的信心完全動搖。上海事件后不久，一大批支付了定金的準購房者和債主圍堵創(chuàng)輝深圳總部。此時林鳳輝身在北京，據說正與幾家風險投資基金商談注資。知情人士稱，事件發(fā)生后，一些本來有投資意向的風投基金經理們萌生退意。
為了穩(wěn)住這些救命的“財主”，防止同類事件再度發(fā)生，林鳳輝下令華南分部所有門店停業(yè)整頓，然而此項決定卻成了“創(chuàng)輝終于支持不住了”的警報。
是中盤還是終局？
“我們現(xiàn)在還有足夠的資產，現(xiàn)在只是整頓，并非如外界所說的倒閉�！眳菑V業(yè)拿著一份資產明細表向記者展示。該表顯示，創(chuàng)輝在華南地區(qū)擁有13處自有產權門店，市場價格是4300余萬元。吳廣業(yè)聲稱，公司準備以七折銷售上述商鋪回籠資金，因此創(chuàng)輝繼續(xù)經營沒問題。
在記者剛剛得到的一封去年12月11日由林鳳輝署名發(fā)出，題為《向全體員工的致歉信及目前解決方案》的創(chuàng)輝內部公開信中，林誓言“將不計成本以跳樓價拋售公司的商鋪、物業(yè)及我個人物業(yè)。如果此措施推行到位，將可以收回1億多元的資金……我個人房產在深圳、長沙、重慶、中山、佛山、珠海、上海、南昌、東莞等地都有，現(xiàn)已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤”。
近日一度逗留北京的林鳳輝曾表示“創(chuàng)輝計劃在全國21個城市實行重組，將向戰(zhàn)略投資者讓出一定股權”。有消息稱，創(chuàng)輝華南分部已覓得投資者，注入資金可能達到3000萬美元。
但在一連串兒重大變故相繼曝光之后，潛在的戰(zhàn)略投資者們對創(chuàng)輝這個爛攤子還有多少興趣已成疑問。此時此地，學醫(yī)出身，又修得“點石成金”財技的林鳳輝，能否再施妙手，挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾呢？
(龍飛)
【編輯:王菲】
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