截至到2008年3月,20余家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)已經(jīng)披露,有17家業(yè)績(jī)預(yù)增超過上年一倍以上,根據(jù)業(yè)績(jī)顯示,地產(chǎn)公司的“年報(bào)陣容”比較強(qiáng)大,其利潤(rùn)都較上年大幅上漲。
“2007年房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的。”——業(yè)內(nèi)人士如是說。
凈利潤(rùn)呈兩位數(shù)以上大增
中國(guó)的樓市在過去的2007年可謂牛氣沖天,根據(jù)已推出的地產(chǎn)上市公司企業(yè)年報(bào)中可以看到,業(yè)績(jī)燦爛一片。在聯(lián)合國(guó)信證券公司對(duì)蘇寧環(huán)球、泛海建設(shè)、金地集團(tuán)、華僑城、招商地產(chǎn)等房企2007年上市公報(bào)研究后,記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)房企凈利潤(rùn)均達(dá)到兩位數(shù)、甚至三位數(shù)增長(zhǎng)。
“薄利多銷”可以說是保利集團(tuán)2007年的銷售策略。根據(jù)保利的年報(bào),其2007年再度延續(xù)自2005年以來的超高速增長(zhǎng)。2007年公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入81.2億元,同比增長(zhǎng)101.3%,凈利潤(rùn)14.9億元,同比增長(zhǎng)121.8%,這些均超過券商預(yù)期。
“不緊不慢”的招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)始終唱反調(diào)。去年招商地產(chǎn)雖然實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.1億元,但是只同比增長(zhǎng)46.36%。但是其利潤(rùn)總額14.54億元,同比增長(zhǎng)83.91%。其中,房地產(chǎn)的銷售額只有26.28億元,全年銷售毛利率達(dá)到56%,比上年顯著提高了16個(gè)百分點(diǎn),也就是說,招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要通過提高售價(jià)獲得。
盡管“政策調(diào)控”、“拐點(diǎn)”之風(fēng)層出不窮步步緊逼,但是上市房企年報(bào)中披露,業(yè)績(jī)普遍超出預(yù)期,銷售收入的大幅增長(zhǎng)得益于自2006年下半年以來,其樓盤項(xiàng)目銷售持續(xù)飄紅,其中一些企業(yè)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況良好,占到總營(yíng)業(yè)收入半數(shù)以上。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,2007年全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)大漲,顯著提高了地產(chǎn)公司商品房銷售毛利率。
土地儲(chǔ)備提供未來業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)保障
“土地儲(chǔ)備是地產(chǎn)股上漲的重要因素之一。”一些房地產(chǎn)公司分析師認(rèn)為。豐富土地儲(chǔ)備是增強(qiáng)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力、滿足企業(yè)未來高速發(fā)展的需要,這也成為上市房企共識(shí)。繼萬(wàn)科、富力、碧桂園等房產(chǎn)巨頭在2007年上市公司發(fā)布中報(bào)時(shí)披露土地儲(chǔ)備均在2000萬(wàn)平米以上之后,金地集團(tuán)、蘇寧環(huán)球于年報(bào)中公布土地儲(chǔ)備已超過1000萬(wàn)平米。
招商地產(chǎn)去年在拿地方面表現(xiàn)并不是特別積極,但是土地儲(chǔ)備亦超過800萬(wàn)平米,并稱還將依托集團(tuán)力量,繼續(xù)以多種方式拿地,為公司持續(xù)快速發(fā)展提供有效保障。據(jù)悉,目前公司在全國(guó)12個(gè)大中城市,在建面積達(dá)到138萬(wàn)平米,有58個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行,隨著近年來開工量增大,已開始進(jìn)入全面開發(fā)收獲期;
而保利地產(chǎn)總開發(fā)建筑面積2045萬(wàn)平方米,今年才結(jié)算110萬(wàn)平方米。說明未來兩年應(yīng)該有很多樓盤銷售,這代表了企業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展后勁。
據(jù)資深會(huì)計(jì)師鄭宵龍分析:“地產(chǎn)股主營(yíng)收入在每股盈利上都取得了較大增長(zhǎng),接近翻番,這說明去年的房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的!辈浑y發(fā)現(xiàn),企業(yè)年報(bào)中都承認(rèn)房地產(chǎn)是從2007年第4季度開始轉(zhuǎn)入調(diào)整期,但是根據(jù)國(guó)信證券地產(chǎn)分析師分析,一些公司土地儲(chǔ)備開始進(jìn)入全面開發(fā)收獲期,未來的業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊掷m(xù)增長(zhǎng)。
根據(jù)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)據(jù)顯示,自去年年底房地產(chǎn)行業(yè)也一直面臨調(diào)整的壓力。“這樣的情況下,一些企業(yè)仍然堅(jiān)決拿地,就是通過股權(quán)方面的投資,兼并、收購(gòu)一些小型的或者中型的房地產(chǎn)公司,來間接拿到他所擁有的土地,這是除了直接地去通過招拍掛方式拿地以外間接拿地的一種方式,可能今后一些上市公司會(huì)逐步重視這種新的間接拿地方式,這是從年報(bào)里看到的一個(gè)新趨勢(shì)!编嵪埛治稣f。
再融資成普遍現(xiàn)象
無(wú)論是金地、保利地產(chǎn)這樣的全國(guó)性地產(chǎn)龍頭,還是棲霞建設(shè)、北京城建這樣的地方諸侯,在投資者關(guān)心的幾項(xiàng)指標(biāo)上都有不俗的表現(xiàn)。在去年全年宏觀調(diào)控的政策壓力下,行業(yè)整合的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化階段,作為開發(fā)型的全國(guó)性房地產(chǎn)龍頭,雖然年報(bào)反映出的這些行業(yè)龍頭的收益表現(xiàn)可圈可點(diǎn),但其資金缺口和公司的資產(chǎn)負(fù)債水平卻因政策壓力下的企業(yè)擴(kuò)張而加劇。
通過考察這些公司年報(bào)中的“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流”、“資產(chǎn)負(fù)債率”等財(cái)務(wù)指標(biāo),不難發(fā)現(xiàn),處于行業(yè)不同位置的企業(yè),有著各自不同的生存狀態(tài)和發(fā)展策略。但是與資金面緊張相對(duì)應(yīng),房地產(chǎn)上市公司有再融資計(jì)劃的不在少數(shù),且金額較大。
而據(jù)業(yè)內(nèi)人士研究分析,融資能力并不能解決企業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)問題。對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè),一次性的股權(quán)融資僅能支持2至3年的超速增長(zhǎng)。以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司0.3倍的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率計(jì),企業(yè)要想獲得10%的收入增長(zhǎng),就需30%的資產(chǎn)擴(kuò)張。資產(chǎn)的擴(kuò)張?jiān)谌谫Y約束下意味著負(fù)債的增長(zhǎng),但企業(yè)的負(fù)債能力并不是無(wú)限的。(李捷)
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