從2007年10月份起,樓市開(kāi)始調(diào)整,至今已將近一年時(shí)間,市場(chǎng)調(diào)整的持續(xù)時(shí)間、調(diào)整力度、輿論氛圍都已經(jīng)超出了不少開(kāi)發(fā)商的預(yù)期,冬天比預(yù)想的漫長(zhǎng)、寒冷。
調(diào)整之初,不少開(kāi)發(fā)商都維持著樂(lè)觀(guān)的判斷,認(rèn)為市場(chǎng)復(fù)蘇指日可待,但在調(diào)整持續(xù)將近一年之際,幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始變招,以尋找出路。
大型房企降價(jià)突圍
盡管在去年10月份,就已經(jīng)有個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)在深圳開(kāi)始降價(jià),以求增加銷(xiāo)售額,但該現(xiàn)象仍局限在個(gè)別企業(yè)、個(gè)別城市之中。奧運(yùn)會(huì)后,越來(lái)越多的企業(yè)加入到降價(jià)大軍之中,萬(wàn)科、世茂、富力、恒大、合生等重量級(jí)企業(yè)紛紛出手,降價(jià)所涉及的城市也越來(lái)越多。
長(zhǎng)三角區(qū)域近期降價(jià)風(fēng)潮涌動(dòng)。9月1日,上海世茂集團(tuán)在南京的旗下樓盤(pán)世茂濱江新城,對(duì)20多套尾盤(pán)精裝修房進(jìn)行七五折銷(xiāo)售;幾乎與此同時(shí),萬(wàn)科地產(chǎn)的金域緹香和萬(wàn)科紅館,針對(duì)其70平方米和50平方米戶(hù)型進(jìn)行八折優(yōu)惠,萬(wàn)科金域緹香70平方米戶(hù)型又從1.15萬(wàn)元/平方米降至9200元/平方米。9月5日,恒大地產(chǎn)宣布南京兩家樓盤(pán)將與全國(guó)其他11家樓盤(pán)一起實(shí)施“八五折”優(yōu)惠。價(jià)格戰(zhàn)風(fēng)起云涌。
記者采訪(fǎng)了解到,萬(wàn)科、富力、合生等企業(yè)在北京的部分項(xiàng)目,也一直持續(xù)地再搞一些降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng),但價(jià)格調(diào)整的幅度還沒(méi)有像長(zhǎng)三角、珠三角那樣大。萬(wàn)科北京公司有關(guān)人士表示,萬(wàn)科北京項(xiàng)目近期銷(xiāo)售情況比較平穩(wěn),暫時(shí)不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的促銷(xiāo)活動(dòng),雖然確實(shí)在不定期地、持續(xù)推出一些促銷(xiāo)活動(dòng),但涉及的房屋數(shù)量都比較少,優(yōu)惠額度也不會(huì)達(dá)到上海、杭州的程度。富力在京的部分項(xiàng)目,近期價(jià)格也有所松動(dòng),但公司方面對(duì)此較為低調(diào)。
個(gè)別企業(yè)逆市漲價(jià)
在樓市成交低迷、調(diào)整漸漸逼近之時(shí), SOHO中國(guó)(0410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹月初宣布,旗下在售項(xiàng)目從9月1日開(kāi)始全面提價(jià)。有人說(shuō)逆市漲價(jià)更多側(cè)重的是營(yíng)銷(xiāo)策略。對(duì)于此次漲價(jià),潘石屹給出的解釋是,今年以來(lái)鋼材價(jià)格上漲了70%,水泥價(jià)格上漲了30%,這次漲價(jià)就是抵消一部分成本的上升。
就在社會(huì)各界對(duì)SOHO中國(guó)漲價(jià)側(cè)目的同時(shí),市場(chǎng)上有消息稱(chēng),另一家重量級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)龍湖地產(chǎn)正計(jì)劃在重慶區(qū)域漲價(jià)。
有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示,SOHO中國(guó)的漲價(jià)行為也是各企業(yè)為應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市的一個(gè)招數(shù),無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià),企業(yè)的核心目的都是吸引客戶(hù)、增加成交。萬(wàn)科、富力的多數(shù)項(xiàng)目目前的對(duì)象是主流市場(chǎng),以都市白領(lǐng)為預(yù)設(shè)的客群,這部分客戶(hù)人數(shù)龐大,對(duì)價(jià)格敏感,盡管降價(jià)會(huì)影響老業(yè)主,但同時(shí)也會(huì)吸引新業(yè)主,因其客戶(hù)基數(shù)龐大,可以支撐起價(jià)格策略。而SOHO中國(guó)則不同,近期SOHO三里屯項(xiàng)目熱銷(xiāo),幾天就創(chuàng)造了50億元的銷(xiāo)售額,但其中30億元的銷(xiāo)售額是由不到20位客戶(hù)帶來(lái)的。這種銷(xiāo)售情況,就決定了老潘對(duì)老業(yè)主的態(tài)度不可能像萬(wàn)科那樣,只有保證這部分客戶(hù)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定增值,才能保證自己公司銷(xiāo)售的平穩(wěn)。各企業(yè)漲價(jià)、降價(jià)的目的實(shí)際上都是一樣的。
小企業(yè)應(yīng)對(duì)乏術(shù)
大企業(yè)在樓市寒潮面前,還可以通過(guò)價(jià)格漲跌,為自己贏得一定的市場(chǎng)主動(dòng)權(quán),但一些小型企業(yè)則全面被動(dòng),在此次調(diào)整中,應(yīng)對(duì)乏術(shù)。
有一小型北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言,最近的壓力非常之大,企業(yè)的價(jià)格早已經(jīng)進(jìn)行過(guò)調(diào)整了,調(diào)整幅度并不算大,但整體市場(chǎng)冷清,所以?xún)r(jià)格調(diào)整后,并沒(méi)有促進(jìn)銷(xiāo)售。公司的幾個(gè)股東已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多次爭(zhēng)論了,有股東建議繼續(xù)下調(diào)價(jià)格,但幾個(gè)股東討論的結(jié)果是,目前剩余價(jià)格調(diào)整的空間實(shí)在太少了,按北京的市場(chǎng)價(jià)格,土地成本每平方米3000元,建筑成本每平方米也在3000元左右,稅金每平方米約在1500元左右,三項(xiàng)合計(jì)已經(jīng)7500元了,如果算上員工工資成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,成本還要增加。該公司的項(xiàng)目目前銷(xiāo)售價(jià)格每平方米不到一萬(wàn)元,利潤(rùn)率也就在10%左右,如果連這種利潤(rùn)率都保證不了,那企業(yè)確實(shí)難以維持了。最后公司的策略是,只能在目前價(jià)格條件下消極等待。
有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示,近兩個(gè)月,一些有資金、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在加快并購(gòu)速度,萬(wàn)科剛在重慶并購(gòu)了珊瑚置業(yè)、SOHO中國(guó)則吞下了中關(guān)村SOHO這一項(xiàng)目。在樓市寒冬中,缺乏抵抗能力的小型企業(yè)將越來(lái)越多地被市場(chǎng)推上祭臺(tái)。(肖賓)
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