6月，本是樓市的銷售淡季，但對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言卻是個(gè)十足的“瘋狂”時(shí)節(jié)：買方排隊(duì)搶購重現(xiàn)，賣方惜售反價(jià)頻頻；商品房均價(jià)再破萬元，樓面地價(jià)直追新盤房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析，上海樓市既是全國的風(fēng)向標(biāo)，又曾是宏觀調(diào)控的樣本——2005年下半年起房?jī)r(jià)曾率先回調(diào)。眼下，其房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈彈升從一個(gè)側(cè)面反映出有限的調(diào)控效果在遭蠶食。
央行上海總部今年7月9日披露的最新數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易迅速升溫的影響，6月份滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年個(gè)人住房貸款增量的2/3，其中當(dāng)月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增加的95.8%。
上述數(shù)字傳遞出強(qiáng)烈信息：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又火了！上海房地系統(tǒng)官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，從6月的第二周起，上海的商品住宅成交量快速上升，在6月的前28天，成交面積達(dá)243.86萬平方米，比傳統(tǒng)樓市旺季5月份的成交量還高出9.34萬平方米。
活躍的交投帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的全線上漲。在今年5月份上海一手房均價(jià)達(dá)到10439元/平方米的基礎(chǔ)上，6月份的房?jī)r(jià)再漲，并且呈現(xiàn)出從原先的中心城區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)散的跡象�？v觀上半年數(shù)據(jù)，前6個(gè)月上海商品房的總成交量比去年同期高出23.3%，達(dá)到1290.3萬平方米。其中，商品住宅的成交量高達(dá)1046.4萬平方米，比去年同期增加22.9%。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年商品房平均成交價(jià)格已突破萬元關(guān)口，從去年同期的9813元/平方米，上躥到10028元/平方米。
不僅新房?jī)r(jià)量齊升，二手房市場(chǎng)同樣“回?zé)帷�。上海二手房指�?shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，上海二手房指數(shù)為1751點(diǎn)，繼5月上漲24點(diǎn)之后，繼續(xù)大漲70點(diǎn)，漲幅創(chuàng)近年來新高，價(jià)格漲幅顯著放大，超過七成區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅超過3%。
種種跡象顯示，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)入新一輪上升通道。市場(chǎng)狀況顯示，導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)快速彈升的原因主要有以下方面：一是自主型需求放量入市，有效供給相對(duì)不足，供需缺口存在。在歷經(jīng)三年之久房?jī)r(jià)久調(diào)不下的尷尬局面后，普通民眾對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)期產(chǎn)生變化，由盼跌轉(zhuǎn)為擔(dān)心再漲，自主型需求由持幣觀望轉(zhuǎn)為開始入市。盡管上海市政府部門認(rèn)為，“上海樓市供求比連續(xù)幾個(gè)月保持在1.5∶1，供應(yīng)充足，供需基本平衡。”這一判斷或許適合于整體，但有效供給結(jié)構(gòu)性不平衡的情況也確實(shí)存在。受市場(chǎng)青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線以內(nèi)、地鐵附近交通便捷、低總價(jià)的中小戶型房，供應(yīng)不足。有效供求關(guān)系逐漸逆轉(zhuǎn)。
供求相對(duì)緊張又被賣方所利用。一些開發(fā)商乘機(jī)開始放慢上市節(jié)奏甚至捂盤，在5月拿到預(yù)售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。長(zhǎng)江商學(xué)院教授周春生認(rèn)為，“房?jī)r(jià)上漲讓大家認(rèn)定，房?jī)r(jià)不會(huì)跌下來，現(xiàn)在不買還要漲，這個(gè)心理很重要。”正是在這一恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，普通購房人紛紛入市買漲。
二是上半年外資加速進(jìn)入上海樓市，在相當(dāng)程度上改變了房地產(chǎn)格局，影響了未來房?jī)r(jià)預(yù)期。據(jù)全球五大房地產(chǎn)顧問公司高力國際統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海共有10個(gè)外資投資項(xiàng)目成功結(jié)案，其中有四個(gè)住宅項(xiàng)目被海外機(jī)構(gòu)投資者收購，收購總面積達(dá)25.34萬平方米。另外被收購的還有兩個(gè)辦公樓項(xiàng)目及三個(gè)綜合項(xiàng)目和一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資的大量涌入改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。原本在地根和銀根緊縮之后，一些中小開發(fā)商為緩解資金緊張會(huì)被迫降價(jià)銷售，但外資以資金換股份(實(shí)際上是通過項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓來攫取土地資源)的手法，客觀上對(duì)一些中小房企起到了“雪中送炭”的作用。寧愿賣地、賣項(xiàng)目也不降價(jià)成為業(yè)內(nèi)通則。另一方面，外資的對(duì)樓市的看好也大大影響了普通購房人對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。
此外，地價(jià)狂飆使得未來房?jī)r(jià)成本大增，從而抬高了現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)。6月21日，面積不足5.93萬平方米的上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊，短短6分鐘競(jìng)拍，從底價(jià)5.16億元急竄至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來，單單樓面地價(jià)就已達(dá)到12509元/平方米，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)6677元/平方米已算“天價(jià)”，而如今，新地價(jià)在兩百來天里暴漲87%。(徐壽松 洛濤 李佳鵬)
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