如果拿經濟學的規(guī)律來評判北京乃至中國房地產目前的現(xiàn)狀，恐怕教綱就要改寫了。尤其是北京市,即使是面對限價房、經濟適用房、配建房的夾擊，各項嚴令的包圍，房價仍然在上漲：今年6月，據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查最新顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。根據國家統(tǒng)計局公布的調查數據顯示，2007年4月份、5月份北京房價的漲幅分別高達10.7%和10.3%；北京市統(tǒng)計局的數據顯示，今年上半年北京房屋銷售價格指數上漲了10.1%。許多業(yè)內人士預測下半年，房價仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導演”著房價唱衰與唱漲的曲目？需求和供給在進行著怎樣的博弈？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專家學者們對房地產目前形式的判斷，拷問一下———高房價還能走多遠？
供求關系唱漲北京地產
供應量不足市政配套完善奧運會臨近投資者跟風購買
“以往,回報率只有達到8%或者10%,很多投資型買家才會去考慮買房或者買鋪進行投資,而現(xiàn)在,7%甚至6%都會吸引眾多投資型買家”，正在北京進行整包酒店式公寓的業(yè)內人士趙冬焱對記者說。分析原因，趙冬焱說，以前人們投資主要考慮有一個長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只要買入和租出(或賣出)達到一個合理的差價就可以了。但是由于房價的上漲，投資型物業(yè)的年回報率已經由原來的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢？
“人們已經從追求現(xiàn)金流轉向了對預期物業(yè)升值的追求，每個月現(xiàn)金的多寡和長期的投資回報相比，絕大多數會選擇后者。”趙冬焱說。
趙先生的經營行為可以管窺目前北京地產市場的大勢。這僅僅是只占北京買房人群10%的投資型買家面臨的局勢，而在占有絕大多數的自住型買家那里，前幾年認為6000元/平方米都覺得貴的房產，現(xiàn)在11000元/平方米都算是“經濟型”了。目前的北京樓市，四環(huán)之內已經基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤，20000元/平方米的四環(huán)沿線樓盤比比皆是。原因何在？
7月末，國家有關部門分析原因認為，去年以來，加稅、加息等打擊買房投機的政策落實，推行90平方米70%住房戶型結構，可以相對降低總價提高有效購買力。這些措施并沒有從根本上解決推動房價上漲的主要矛盾———供應與需求的緊張狀況，緩解土地價格飛漲和土地供應緊缺給住房建設用地需求的壓力。應該說，去年以來，緊縮的銀根和不足的土地供應與住宅建設、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產價格尤其是住房價格上漲的最主要原因。
而開發(fā)商們則是從另一個角度詮釋了房價上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬達副總經理盧明在接受記者采訪時表示，目前，世界各國的房地產價格都在不同程度地上漲，中國作為一個發(fā)展中的大國，隨著經濟水平的飛速發(fā)展，尤其是面臨著奧運會的到來，像北京這樣正在邁向國際化大都市的城市來說，房價上漲應該是正常的經濟現(xiàn)象。
“土地的價格在不斷攀升，開發(fā)商拿地的成本也相應的大量提升，而且由于奧運會的臨近，北京各個地域的市政配套建設已經接近尾聲，尤其是軌道交通的大發(fā)展勢必使周邊物業(yè)升值，價格上漲是完全符合規(guī)律的�！北R明如是說。
國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻在接受央視采訪時稱，從1997年到2007年間，除了日本和香港之外，全球絕大多數地區(qū)房價漲幅都達到了100%以上，最高的是愛爾蘭，10年房價漲幅達到180%。
而通州一個超級大盤的老總對記者說，由于土地的稀缺，很多拿不到地的開發(fā)商已經走向聯(lián)合拿地進行開發(fā)，而且無法預見下一個項目在哪里，因此，捂盤惜售、坐地漲價的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價房、經濟適用房，但由于準入制度的不完善，不能從根本上解決實際需求，因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個現(xiàn)象：價格越漲，人們越買，于是價格就會再漲。專家將此稱為“跟風型消費”�！扒皟赡旰芏嗳艘恢痹谟^望，以為房價會有轉機。但事實遠遠超出了這些人的預期，從現(xiàn)在看，大多數人都放棄了觀望，轉變成了市場上又一股非常強大的購買力�！痹谶@位專家看來，近來很多均價每平方米萬元左右的樓盤一上市便被搶購一空，都是對這種“跟風型消費”的最好注解，甚至有很多家庭，6個工薪階層供一套房子，都折射出對價格繼續(xù)上漲的深刻憂慮，尤其中小戶型、低總價住宅更是一房難求。
種種跡象表明，今年下半年開盤的項目，基本還將是高開高走，甚至有人預言，未來五環(huán)沿線的商品房價也將超過每平方米萬元單價。
居者有其屋是未來樓市主題
保障性住房應成“抑高”利器住房兩級化趨勢明顯
最近，北京市連續(xù)推出一大批經濟適用房、限價房用地，在聶梅生看來，這是對以往宏觀政策的一種深化。“政策房和商品房分開應該說是一個明智之舉，中低收入者的住房問題，政府有責任承擔起來，而不是簡單把這個責任轉嫁給市場�！甭櫭飞赋觯@種分化同樣是對消費的一種疏導，不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場，而是在不同領域得到消化。但同時，“房地產方面的政策不可能立竿見影，特別是保障性住房和限價房建設上，更需要有一個開發(fā)周期�！甭櫭飞嬖V記者，轉移需求不是短時間能達到的目標，會體現(xiàn)出明顯的滯后效應，因此，宏觀調控的作用要在未來一兩年之內才能充分地體現(xiàn)出來。
對于房價高低的爭論與判斷，中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰認為，如果放在大環(huán)境上看，房價無所謂高或者低。因為它是國家經濟的一種體現(xiàn)，是經濟規(guī)律使然，而保障性住房應該成為控制高房價的利器。
對社會上流傳的“未來房地產項目配建15%保障性住房會給兩種不同居住人群帶來心理障礙”的言論，李文杰說，在很多發(fā)達國家和地區(qū)，高收入人群和低收入人群所住區(qū)域大多也是“混居”的，經濟適用房、兩限房等便宜房根本不會造成心理落差。在香港的新市鎮(zhèn)建設中，開發(fā)商做項目配建比例達到了50%，而配建的公屋相當于北京的廉租房，配建的居屋相當于北京的經濟適用房，高檔房與便宜房在同一區(qū)域。并沒有出現(xiàn)所謂的不和諧。而且開發(fā)商可以通過技術手段，將高低兩個社區(qū)有意識地分開。
香港房地產資深人士半求在接受媒體采訪時說，香港房價為什么這么多年還沒有飆升，其中一個原因就在于老百姓的解讀能力比較強，他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋，就能意識到房價會得到控制，因此不會輕易投幣，開發(fā)商亦因此而在房價上控制增長。
在開發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會給他們帶來太多的影響。雖然在同一個地塊，但開發(fā)商可以通過成本核算來解決，無非高檔房價格承擔一部分便宜房的成本，開發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。在記者采訪的一些開發(fā)商當中，絕大多數開發(fā)商表示，會積極配合政府有關部門關于配建房的開發(fā)。
“這不僅是項目開發(fā)成本與利潤的簡單意識，而是開發(fā)商們對于社會責任感與民生的一種義務，房價上漲雖然是多方面原因造成的，但開發(fā)商在其中起到了至關重要的作用，也是房價上漲的既得利益者，因此，做一些關乎民生的工程是理所應當的�！北本┍背街脴I(yè)經營公司總經理姜宏如是說。
如此看來，國家有關部門最近出臺的種種舉措的確在房地產市場上帶來了積極的影響，在紛紛擾擾有關房價高低的爭論中，也許建設部政策研究中心主任陳淮的一句話可以道破“天機”：政策出臺的根本目的，就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富，不必嫌貧，只要人人有房住才是社會和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價銳氣
宏觀調控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價、房價之間已經形成了一個難以打破的怪圈，這個循環(huán)不打破，房價便很難得到抑制。全國的房地產商現(xiàn)在在爭著吃同一塊奶酪，奶酪大小是一定的，那最后結果只能是誰出的錢多誰來吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說明，比如前些時間爭議一時的小產權問題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認可，但在實際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達到了對買房人有益的結果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎上做出一些調整，恐怕才是撬動房價唯一的杠桿�！比珖ど搪�(lián)房地產商會會長聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房價擔憂者乃至政府有關部門平抑房價的決心。
最近，國家有關部門分析研究了目前全國經濟形勢和經濟工作，認為只有在“投資”和“土地”———做好文章，控制房價上漲才有一線希望。
具體措施包括，首先對房地產投資要做到分類對待、有壓有保，壓公建保住宅�！坝袎骸本褪且䦶暮头⻊沼谡w經濟降溫和控制固定資產投資規(guī)模的目的，對辦公、商業(yè)等非住宅類項目投資可以階段性嚴控。“有�！本褪且獙ΠūＵ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》康耐顿Y給予保護性甚至鼓勵性的政策傾斜。
其次，住宅用地要網開一面，快速有效提高供應。除了提高新增出讓住宅用地效率以外，盤活存量閑置土地是快速提高土地供應的有效途徑。
第三，應當提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應規(guī)模，在有限的土地上建設更多的住宅，推動高層住宅比例快速提高。這樣可以節(jié)省地面，增加樓面，剛性增加住房供應量，緩解住房需求，平抑住房價格。
而在此前，有關部門已經提出了“十一五”期間，北京要建設總面積達到3000萬平方米的經濟適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺、石景山等區(qū)域大力發(fā)展兩限房，同時要求在5年之內完成12個經濟適用房項目。更為重要的是，從2007年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲備控制區(qū)域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規(guī)劃意見書和僅取得土地一級開發(fā)項目規(guī)劃意見書時，必須按照15%的規(guī)劃面積配套建設保障性住房及兩限性住房。這意味著，國家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現(xiàn)狀，用強力的政策直接要求開發(fā)商“扶強惜弱”。有人算賬，到2010年，不算集中建設的兩限房和經濟適用房，僅配建的保障房就將達到1200萬平方米，可提供17萬套左右的便宜房。
目前，方興未艾的兩限房雖然準入門檻還未確定、經濟適用房難覓蹤影，但不難想象，數年后當數十萬套便宜房入市，它對高房價的影響將會如何，結果應該不難預測。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關部門也考慮重拳出擊。在開征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組報告建議，應選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)
