連續(xù)幾個(gè)月成交量大幅暴漲之后，在剛剛過去的7月份，上海的二手房市場(chǎng)上漲房源依然“遍地開花”。不過，二手房成交量卻掉頭向下，開始出現(xiàn)萎縮下滑態(tài)勢(shì)。
上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“上海中原地產(chǎn)”)、上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)、美聯(lián)物業(yè)(1200.HK)旗下美聯(lián)物業(yè)顧問(上海)有限公司、信義房產(chǎn)管理咨詢(上海)有限公司等滬上多家知名房產(chǎn)中介行的交易統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，中介行的成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下滑，環(huán)比降幅約為10%。
跳價(jià)幽靈
迫于通脹的壓力，葉先生近日懷揣著家人資助的一筆錢，在徐家匯商圈選購二手房。他先在東方曼哈頓附近選擇了一套120平方米、178萬元的外銷房。看房當(dāng)日，陸續(xù)有幾組潛在客戶也不約而同來察看房源。次日，房東通知中介，“漲價(jià)2萬”；再過了一天，總價(jià)又漲了10萬元。
而在這個(gè)樓盤不遠(yuǎn)處的新加坡凱德置地開發(fā)的萊詩邸，二手房剛剛出現(xiàn)了躍過30000元/平方米的房源。據(jù)熟悉該區(qū)域的上海福美來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售經(jīng)理介紹，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之初，萊詩邸恰好面市，遭遇寒流，價(jià)格受挫；如今，二手價(jià)格屢創(chuàng)新高，實(shí)在想不到。
近期，由上海中原地產(chǎn)研究咨詢發(fā)布的二手房指數(shù)報(bào)告顯示：整體上，上海二手房市場(chǎng)成交價(jià)格上揚(yáng)3.52%，其中屬內(nèi)中環(huán)區(qū)域高端樓盤的成交價(jià)格上揚(yáng)最為明顯，漲幅約為6%。其中，聯(lián)洋、黃興板塊跳價(jià)頻仍，中高端樓盤二手房房價(jià)一個(gè)月上揚(yáng)2000元。
據(jù)上海中原地產(chǎn)浦東二區(qū)聯(lián)洋分行經(jīng)理胡慶田介紹：近期聯(lián)洋二手房成交放量，導(dǎo)致賣方市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，其中高端樓盤業(yè)主跳價(jià)最為頻繁，幅度較大。例如：仁恒河濱城、第九城市，前者5月成交均價(jià)在23000元~24000元/平方米，如今此樓盤成交均價(jià)已漲至26000元~27000元/平方米；而第九城市5月均價(jià)在15000元/平方米，6月成交均價(jià)已達(dá)18000元/平方米，創(chuàng)出該樓盤成交新高。
同樣月漲幅2000元/平方米的黃興板塊，其樓盤不僅創(chuàng)出成交新高，而且二手房源成交價(jià)格遠(yuǎn)超一手新盤。據(jù)中原地產(chǎn)國順分行經(jīng)理欒云介紹：黃興板塊二手房成交價(jià)格上揚(yáng)相當(dāng)明顯，其中以文化佳園最具代表性，5月該樓盤均價(jià)為14500元/平方米，與周邊一手樓盤價(jià)格一致，到6月文化佳園成交均價(jià)已遠(yuǎn)超新盤，目前價(jià)格為16000元~16500元/平方米，7月價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。
據(jù)漢宇地產(chǎn)消息，從成交價(jià)來看，全市二手房價(jià)出現(xiàn)全面上漲態(tài)勢(shì)。市中心板塊的二手房成交價(jià)基本有10%的上漲幅度，尤其是一些區(qū)內(nèi)比較熱銷的樓盤。
另據(jù)信義房產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，7月份，靜安區(qū)門店二手房成交面積上漲46%，成交金額上漲60%，黃浦區(qū)緊隨其后，成交面積上漲38%，成交金額上漲20%。
究其原因，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析認(rèn)為，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的奮起，使得眾多觀望者在心理預(yù)期上受到了影響，看漲追漲者不在少數(shù)。由于市場(chǎng)看多空前高漲，不免使得市場(chǎng)對(duì)于后期的政府調(diào)控心有余悸，從而提前釋放集中性需求，推動(dòng)了整體市場(chǎng)的活躍度大幅提高，一段時(shí)間內(nèi)依舊會(huì)保持這種上漲的勢(shì)頭。
成交量萎縮
易居臣信金牌物業(yè)顧問修德順介紹，7月上海二手房成交價(jià)格和6月相差不多，部分房東惜售。如徐匯區(qū)一套110平方米的兩房，原先掛牌價(jià)210萬元，后升至220萬元，即將成交之時(shí)，業(yè)主惜售又將售價(jià)提至250萬，看到自己要賣的房源上漲，又將原有房源加價(jià)。
胡慶田認(rèn)為，由于近期市場(chǎng)整體向好，客戶獲利回吐，成交放量，加之新盤較少，掛牌量也無大增，使得整體二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。而賣方市場(chǎng)的一再反價(jià)，促使樓盤成交價(jià)格一再創(chuàng)出新高。
二手房“價(jià)升”的同時(shí)，出現(xiàn)“量跌”的態(tài)勢(shì)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份全市各中原門店的二手房成交量比6月份減少10%左右。7月第一、二周，二手房成交量與6月同期相比略有上揚(yáng)，但從第三周開始，客戶上門看房明顯減少。
信義房產(chǎn)有關(guān)統(tǒng)計(jì)亦顯示，除了靜安區(qū)和黃浦區(qū)外，7月份，其他區(qū)域的門店均出現(xiàn)了二手房成交量下降的態(tài)勢(shì)。由于受到自住客的追捧，加上房東的惜售心理，掛牌出來的房源反價(jià)現(xiàn)象比較普遍，同時(shí)，掛牌房源量相比減少。
漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)支持了上述判斷，從春節(jié)后的3月份開始，上海二手房成交量出現(xiàn)了量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，但這一增長勢(shì)頭并沒有延續(xù)到下半年。
“成交量下降的原因，一方面是7月的高溫天氣，上海持續(xù)高溫，在桑拿天，看房太熱了，買賣交易進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。另一方面，在近期賣方不斷加價(jià)的情況下，購房需求也逐漸顯出疲態(tài)。部分房源由于提價(jià)過高，導(dǎo)致成交率明顯下降，成交周期被迫拉長。”修德順分析。
美聯(lián)物業(yè)有關(guān)分析人士表示，目前市場(chǎng)上二手房掛牌量明顯減少，高檔住宅的供求比平均水平仍維持在1∶1.5~1.8，部分區(qū)域甚至達(dá)到1∶2。（葉國靖）
