最近一段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)二線城市新“地王”迭出。屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)”競(jìng)拍其實(shí)正凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”——越是資本雄厚的開(kāi)發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源，而大量的普通開(kāi)發(fā)商只能望樓興嘆，而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房?jī)r(jià)被少數(shù)“寡頭”所壟斷。
12.05億元拿下18.8萬(wàn)平方米！長(zhǎng)春土地價(jià)格歷史性地突破了每平方米6000元；5540萬(wàn)元競(jìng)拍成功68畝土地，湖南衡陽(yáng)縣新拍地價(jià)格高出目前土地價(jià)格兩倍多。最近一段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)二線城市新“地王”迭出�！安坏昧�，”長(zhǎng)春著名地產(chǎn)策劃人顧永超說(shuō)：“盡管競(jìng)拍的這塊地位置不錯(cuò)，但是6000多元一平方米的土地，蓋出來(lái)的房子得多少錢呢？”
二線城市“地王”迭出
7月31日，長(zhǎng)春市土地出讓儀式上，中海地產(chǎn)以5.5億元、每平方米6300元摘得“西水地塊”，創(chuàng)下長(zhǎng)春土地出讓單價(jià)的歷史紀(jì)錄，而這一紀(jì)錄在不到一個(gè)小時(shí)內(nèi)，又被綠地集團(tuán)以12.05億元、單價(jià)每平方米6403元再度刷新，創(chuàng)下了迄今為止長(zhǎng)春市凈地拍賣單價(jià)之最。
同長(zhǎng)春一樣，最近一個(gè)時(shí)期，全國(guó)各地新“地王”迭出，不同的是，新地王多出在二線城市而不是一線城市。7月24日，北辰實(shí)業(yè)、北京城開(kāi)92億元“天價(jià)”聯(lián)合競(jìng)得湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，人稱“中國(guó)地王”。而湖南衡陽(yáng)縣，一個(gè)人口不過(guò)10萬(wàn)的小縣城，不久前卻以68畝土地拍出了5540萬(wàn)元，而目前縣城黃金地段的土地價(jià)格也只有每畝40萬(wàn)元。陜西延安寶塔區(qū)5.04畝土地創(chuàng)下了每畝1030萬(wàn)元的“天價(jià)”�！�
對(duì)于開(kāi)發(fā)商不斷到二線城市拿地，長(zhǎng)春著名地產(chǎn)策劃人顧永超表示，主要因?yàn)橐痪�城市地價(jià)暴漲，推出的地塊不夠集中連片，不符合大開(kāi)發(fā)商的“胃口”。而二線城市目前土地價(jià)格與一線城市相比還比較低，升值潛力較大。同時(shí)，到二線城市拿地，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言不僅解決了生存問(wèn)題，還有利于形成全國(guó)性的品牌效應(yīng)。湖南一位曾從事過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人士告訴記者：“實(shí)際上，按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，只要拿到了地就等于成功了一半�！彼f(shuō)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，土地資源的緊缺性將越來(lái)越突出，而目前不斷上漲的房?jī)r(jià)無(wú)疑使手中有地的開(kāi)發(fā)商有更大的利潤(rùn)預(yù)期。
購(gòu)房者心理底線再受沖擊
開(kāi)發(fā)商成了“大地主”，未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展有了本錢；但是對(duì)于土地“天價(jià)”，最著急的還是普通購(gòu)房者，每一個(gè)“地王”的出現(xiàn)和更新，對(duì)購(gòu)房者心理底線都是一個(gè)巨大的沖擊。2007年1月-6月，長(zhǎng)春市的商品房?jī)r(jià)格同比已經(jīng)增長(zhǎng)了10.8%，比去年末增長(zhǎng)了11.9%。“這么多‘地王’，土地價(jià)格輪番上漲，房?jī)r(jià)是不是還得漲�。俊遍L(zhǎng)春市民周女士拿著“綠地集團(tuán)喜獲長(zhǎng)春新地王”的報(bào)紙，看得心驚肉跳。在湖南衡陽(yáng)縣機(jī)關(guān)工作的孫先生說(shuō)，近幾年縣里的房?jī)r(jià)翻了一番，“地價(jià)都上天了，那未來(lái)的房?jī)r(jià)肯定還要高�！睂O先生滿臉無(wú)奈。
衡陽(yáng)縣此次出讓的土地都處于臨街位置，加上離繁華商業(yè)街不遠(yuǎn)，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮�。業(yè)內(nèi)人士算了筆賬：按照衡陽(yáng)縣目前繁華地段的門面房?jī)r(jià)格每平方米8000元至10000元推算，該地段建成后每平方米至少可賣5000元。
據(jù)了解，2006年4月6日，中海地產(chǎn)曾以1.8億元摘取長(zhǎng)春南湖岸邊最后一塊黃金之地，土地的單價(jià)每平方米高達(dá)3215元，成為當(dāng)時(shí)的“地王”。如今僅僅時(shí)隔一年多，“地王”的單價(jià)竟然翻了一番。盡管綠地和中海相關(guān)負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎地向媒體表示，地價(jià)高不等于房?jī)r(jià)高，兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積較大，容積率也比較高，平均到住宅的價(jià)格并不會(huì)高得超乎想像。但是據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士估算，以容積率接近三計(jì)算，南部新城樓面價(jià)將達(dá)到每平方米2000多元，加上配套等相關(guān)成本，成本價(jià)將逼近每平方米5000元，而目前長(zhǎng)春在售商品房的市場(chǎng)價(jià)在每平方米3000元至4000元。
“地王”成房?jī)r(jià)上漲“推手”？
“中海和綠地都是國(guó)內(nèi)知名的重量級(jí)開(kāi)發(fā)商，我擔(dān)心如果都像他們這樣拿地，二線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)迅速上漲。”顧永超說(shuō)。
據(jù)了解，長(zhǎng)沙92億元“地王”出世10天之內(nèi)，周邊樓盤已經(jīng)集體提價(jià)。對(duì)于大盤的“圈地運(yùn)動(dòng)”，購(gòu)房者的心態(tài)漸趨復(fù)雜。“剛開(kāi)始挺高興的，覺(jué)得只有大盤才能提升城市的品質(zhì)；現(xiàn)在看來(lái)，大盤到哪兒，哪兒的房?jī)r(jià)水漲船高�！敝芘空f(shuō)。在長(zhǎng)春市，中海對(duì)東南板塊、萬(wàn)科對(duì)東城、綠地對(duì)西城的區(qū)域拉動(dòng)作用十分明顯，現(xiàn)在這種拉動(dòng)還在繼續(xù)。目前兩個(gè)新“地王”項(xiàng)目周邊的房?jī)r(jià)已近每平方米4000元，“地王”進(jìn)駐后，房?jī)r(jià)還將隨之攀升。
記者采訪中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)”競(jìng)拍其實(shí)正凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”——越是資本雄厚的開(kāi)發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源，而大量的普通開(kāi)發(fā)商只能望樓興嘆，而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房?jī)r(jià)被少數(shù)“寡頭”所壟斷。“‘地王’上長(zhǎng)出的房?jī)r(jià)絕不會(huì)比市場(chǎng)均價(jià)低。”長(zhǎng)春房產(chǎn)專業(yè)媒體人士趙振寧分析說(shuō)，隨著土地爭(zhēng)奪的激烈，以后土地資源將越來(lái)越多流入大盤的旗下，而土地成本又在房?jī)r(jià)中占有絕對(duì)的比例，“地王”肯定會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的“推手”。“大盤爭(zhēng)地，緣于他們對(duì)市場(chǎng)的信心，但消費(fèi)者的購(gòu)買力是否受用得起，同樣有待時(shí)間的檢驗(yàn)�！壁w振寧補(bǔ)充說(shuō)。(郎秋紅 蘇海萍 譚劍)
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