政府增大土地供應(yīng)，購(gòu)房者認(rèn)為這將帶來(lái)房?jī)r(jià)平抑；但事實(shí)上，以往每次賣地出現(xiàn)地王都會(huì)帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。前日廣州市一口氣推出13幅住宅用地，結(jié)果卻出現(xiàn)4個(gè)新地王。地王頻現(xiàn)到底會(huì)給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么？
昨日，廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，地王出現(xiàn)是市場(chǎng)的結(jié)果，政府無(wú)法進(jìn)行干預(yù)。但為了防止新地王帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲，政府接下來(lái)應(yīng)該多供應(yīng)限價(jià)房地塊。合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江表示，今后供應(yīng)市場(chǎng)的地塊將趨向供給中高端住宅，政府將用地王地價(jià)彌補(bǔ)限價(jià)房地塊的地價(jià)收入，并將解決中低收入群體住房問(wèn)題的“話事權(quán)”從開發(fā)商的手中拿回。
一問(wèn) “新科省地王”具指標(biāo)參考意義嗎？
前日的拍賣會(huì)后，最引起爭(zhēng)議的就是白云山腳下樓面地價(jià)達(dá)18279元/平方米的“新科省地王”。這一地王的出現(xiàn)，會(huì)否帶動(dòng)接下來(lái)廣州土地拍賣的地價(jià)“水漲船高”？合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江強(qiáng)調(diào)，這一地塊不能用常理去衡量，地塊用地面積3萬(wàn)多平方米，凈用地卻才8000多平方米，其余大部分是綠地和花園。
滿堂紅龍斌博士也認(rèn)為這幅地適合超大豪宅定位。項(xiàng)目總套數(shù)30來(lái)套，也許每套面積都會(huì)在250平方米以上，是個(gè)類似市區(qū)別墅的特別項(xiàng)目。而正因?yàn)轫?xiàng)目能做的產(chǎn)品很少，預(yù)計(jì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響也會(huì)十分有限，對(duì)周邊樓價(jià)不會(huì)帶來(lái)多大的比價(jià)效應(yīng)，充其量是個(gè)數(shù)字的“王”，幾乎可以忽略不計(jì)，不能證明或說(shuō)明廣州樓價(jià)怎么樣了。
龍斌表示，以這次拍地價(jià)格分析和預(yù)測(cè)未來(lái)樓價(jià)，需要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；如果以此指導(dǎo)置業(yè)和投資更需要理智，不能輕信這個(gè)價(jià)的所謂指標(biāo)意義。
二問(wèn) 目前政府是否應(yīng)少賣高檔住宅用地？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高地價(jià)卻可能被利用成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的借口。那么，在目前房?jī)r(jià)比較敏感的時(shí)期，政府在賣地時(shí)是否應(yīng)該對(duì)地塊多加考量，少賣高檔住宅用地呢？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)總體預(yù)期較好的情況，政府每次推出的地塊可能都會(huì)拍出高價(jià)位。黎文江認(rèn)為，以后政府不限制供給市場(chǎng)用地，將越來(lái)越偏向于解決中高端人群的居住需求。
由于中高端住宅房?jī)r(jià)某種程度上會(huì)帶動(dòng)中低端住宅房?jī)r(jià)，因此其供應(yīng)量也應(yīng)該得到保障。
但在今年接下來(lái)的土地出讓中，業(yè)界人士都認(rèn)為，政府應(yīng)該加大限價(jià)房的土地供應(yīng)。黎文江表示，目前廣州樓市已經(jīng)是不穩(wěn)定的局面，只有通過(guò)限價(jià)房地塊的大量供應(yīng)，才能讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。
三問(wèn) 地王頻出中低收入者該何去何從？
黎文江表示，政府從地王所取得的高地價(jià)，可以用來(lái)彌補(bǔ)供應(yīng)限價(jià)房時(shí)所讓出的地價(jià)。政府只有在財(cái)政更有保障的情況下，才能把廉租房供應(yīng)低收入家庭住房需求、限價(jià)房供應(yīng)“夾心階層”住房需求的“話事權(quán)”重新拿回自己手中。過(guò)往經(jīng)驗(yàn)證明，用平均地價(jià)出讓土地，讓市場(chǎng)去解決中低收入家庭住房問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。
華南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)土資源研究中心主任吳順輝也表示，地價(jià)和房?jī)r(jià)都是市場(chǎng)推高的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下政府無(wú)法對(duì)其進(jìn)行左右。土地進(jìn)入市場(chǎng)后，即便政府只收四成的地價(jià)，開發(fā)商也不會(huì)在賣房時(shí)打七折呢？賣房時(shí)市場(chǎng)價(jià)是多少，開發(fā)商就會(huì)按照多少賣出。有關(guān)人士表示，開發(fā)商以過(guò)低房?jī)r(jià)賣房也是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)，“要打擊！”
因此，業(yè)界人士多偏向于政府將賣地所得的出讓金，用于住房體系的構(gòu)建。今年前9月在住宅土地上收入已達(dá)141億元，按照國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”要將土地收入10%用于保障型住房建設(shè)的要求，意味著今年已有14.1億元可用于建設(shè)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房。
四問(wèn) 地王若出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)擔(dān)負(fù)？
不少業(yè)界人士都提出，目前的地王并不意味著是將來(lái)的樓王。有房產(chǎn)商表示，目前高價(jià)拿地，事實(shí)上高風(fēng)險(xiǎn)都是由企業(yè)在承擔(dān)。即便高價(jià)拿地能在近期的房?jī)r(jià)上漲中得到一定程度回籠，但如果建成后沒(méi)人購(gòu)買，最后虧的還是開發(fā)商。趙卓文也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商有過(guò)分樂(lè)觀的傾向，事實(shí)上是在透支未來(lái)，最終的風(fēng)險(xiǎn)只能由開發(fā)商承擔(dān)。
黎文江則認(rèn)為，一旦地王出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，股民還是要為開發(fā)商埋單。因?yàn)槟壳吧鲜泄径际怯霉墒欣锏娜谫Y去買地。那么此輪的地?zé)�，�?huì)否出現(xiàn)上個(gè)世紀(jì)90年代末房地產(chǎn)熱后出現(xiàn)的爛尾問(wèn)題呢？政府會(huì)否也要為其埋單呢？趙卓文和黎文江都認(rèn)為，不可能會(huì)出現(xiàn)爛尾情況。政府在地價(jià)方面已有收入，也不存在埋單的說(shuō)法。(記者 田桂丹 實(shí)習(xí)生 林智）
編輯點(diǎn)評(píng) 老百姓應(yīng)分享地價(jià)爆漲的紅利
臥槽馬
廣州有史以來(lái)單日出讓土地規(guī)模最大的一次“土地盛宴”前日開席，不出意料，一個(gè)又一個(gè)地王被全面刷新，而其中位于白云區(qū)的一塊地，更是拍出1.87萬(wàn)元/平米天價(jià)，將不久前誕生在東莞的全省新地王遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
廣州地王頻頻被刷新，可資解讀的角度和空間可以說(shuō)是無(wú)窮大。其中最容易想到的就是，已經(jīng)不低的廣州房?jī)r(jià)又將隨之水漲船高。盡管有關(guān)部門負(fù)責(zé)人當(dāng)場(chǎng)解讀說(shuō)，高地價(jià)不一定導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，但怎奈每次土地拍賣結(jié)束，每次新地王誕生之后，房?jī)r(jià)都漲一截的無(wú)情現(xiàn)實(shí)，讓這種解讀顯得極為蒼白。有多少地吞多少地，想賣多高的價(jià)就賣多高的價(jià)，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不僅已失去了主導(dǎo)權(quán)，甚至話事權(quán)，因?yàn)榈貎r(jià)和房?jī)r(jià)掌控權(quán)已經(jīng)基本掌握在地產(chǎn)商手中，是高是低，似乎根本不再考慮市場(chǎng)承受力，而是完全視財(cái)務(wù)報(bào)表的需要。
從買房的角度來(lái)看，地王頻頻被刷新無(wú)疑令人沮喪。但既然房子已漸漸成為有錢人的游戲，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，即使天天罵娘，房?jī)r(jià)也罵不下來(lái)。筆者覺得與其跟房產(chǎn)商干慪沒(méi)用的氣，不如想一些有用的。換個(gè)角度來(lái)看，地王頻頻被刷新，是不是意味著土地價(jià)格在不斷增長(zhǎng)，政府土地出讓金在爆增？既然土地歸全民所有，那么，土地增值的紅利，理所當(dāng)然地也應(yīng)由全體人民分享。
因此，現(xiàn)如今，作為普通老百姓，既然已沒(méi)了陪房產(chǎn)商們玩財(cái)富游戲的資本，也沒(méi)有陪玩的義務(wù)。我們不如回過(guò)頭來(lái)多爭(zhēng)取一些自己應(yīng)享受的紅利和應(yīng)有的權(quán)利。比如說(shuō)，按照國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”要求，必須將土地收入10%用于保障型住房建設(shè)，廣州市今年前9月在住宅土地上收入已達(dá)141億元，也就意味著今年已有14.1億元可用于建設(shè)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房，地王的一再出現(xiàn)，更是意味著用于保障性住房的財(cái)力增加，我們可以爭(zhēng)取政府盡早盡快地兌現(xiàn)，建設(shè)各種層次地保障性住房；再比如，既然土地收益大幅增加，樓價(jià)飆升稅費(fèi)也劇增，是不是也可以要求政府將住房補(bǔ)貼等標(biāo)準(zhǔn)再提高一些？等等。
總之，地王頻頻刷新，土地不斷增值，不能讓房產(chǎn)商成為最大的受益者，讓老百姓成為唯一的最終受害者。
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