深圳樓市經(jīng)過了上半年的瘋狂上漲，開始進入了調(diào)整期。繼7月份深圳樓市走出價跌量縮的走勢后，8月份新房均價雖因結(jié)構(gòu)原因再創(chuàng)新高，但成交量則是急劇萎縮。市場無疑對于政府調(diào)控更為敏感，而前段時間調(diào)控政策的出臺，導致交易量銳減，政策的出臺也日趨謹慎。
如此氛圍下，觀望情緒自然占據(jù)市場主導。展望未來，多空雙方仍是各執(zhí)一詞。成交創(chuàng)下本年的月度地量，空方預測拐點將至的呼聲不絕于耳。但根據(jù)調(diào)查顯示，仍有半數(shù)人表示，目前深圳樓市言拐點為時尚早。
成交創(chuàng)地量
預示價格見頂？
據(jù)日前深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年1～8月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，“進入8月，深圳住宅銷售面積33.83萬平方米，環(huán)比7月下降30.93%，成為今年以來銷售規(guī)模的最低谷。”而7月份的銷售面積也環(huán)比6月份下降了15.32%。深圳國土房產(chǎn)局公布的每日房屋成交公示的記錄統(tǒng)計顯示，深圳8月份新房和二手房交易套數(shù)分別環(huán)比下降51.7%和44.6%。面對新房成交量連續(xù)兩個月低迷，有分析人士認為，高位無量空漲，交投不活躍，表明深圳房價的拐點將至。
分析報告顯示，“8月住宅價格為15518.77元/平方米，相對于7月的14422.21元/平方米，出現(xiàn)較大幅度上升”。成交創(chuàng)地量，價格卻創(chuàng)新高，看似矛盾的背后其實不過是8月份深圳龍崗區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)一批別墅等高檔樓盤集中入市，又恰逢市場整體成交量過少，很容易地推高了成交的均價，但實際各區(qū)域的房價還是保持在7月份的價格水平，并沒有多少上漲。
對于成交量下降的原因，調(diào)查顯示，各有25%的人認為是“央行加息、提高首付比例”和“炒房團撤資”導致，更多的人則表示“很復雜，不好說”。但業(yè)內(nèi)普遍認為，二手房的成交量下降主要源于房屋貸款嚴控政策。
面對拐點將至的種種說法，安信證券的研究員陶學明表示，“考慮到需求的剛性特質(zhì)、土地資源的稀缺性，預計買賣雙方的博弈很可能導致房價波動降低、短期內(nèi)價格持平的可能性較大�！�
光大證券的趙強預計，未來一段時間內(nèi)，深圳可能出現(xiàn)上海2005年所出現(xiàn)過的調(diào)整走勢，不同的是深圳的供應(yīng)短缺遠比上海嚴重，這意味著深圳的調(diào)整將表現(xiàn)更加短暫和強勢。
政策調(diào)控在謹慎中前行
自從深圳房價的漲幅持續(xù)數(shù)月居全國前列以來，相關(guān)部門的調(diào)控逐漸加力，深圳市政府各部門的規(guī)范交易措施和當?shù)亟鹑谙到y(tǒng)的信貸控制雙管齊下，讓市場各方充分感受到了政府對于調(diào)控樓市的決心。7月份，房價上漲的勢頭被遏制；8月份，成交量急劇萎縮。偌大的一個城市，竟然會出現(xiàn)了新房一天僅成交13套，二手房一天僅成交37套的情況。
陶學明認為，各種政府行為或措施經(jīng)常是無法預測，但反過來對政府措施或政策等的預期也會促使市場各方參與者對自我的行為進行調(diào)整。如此看來，房屋成交量的銳減可以看作是對控制政策一種市場自發(fā)反應(yīng)。同樣，市場的反應(yīng)又同樣反作用著控制政策的出臺。
7月份深圳地稅局召開的新聞發(fā)布會上，地稅局副局長章家壽曾透露，大約9月份將出臺政策，以評估價作為二手房征收個人所得稅的基準，而根據(jù)最新的消息，此政策的出臺時間又后延了一個月，今年10月可能出臺。分析人士認為，市場和政策的互相影響、博弈的過程中，還需以時日才能判斷深圳樓市的未來長期走勢。
不買房者占了半數(shù)
深圳樓市觀望氛圍濃厚，樓市中的人們也是充滿了矛盾。據(jù)調(diào)查顯示，受訪群體中，雖然有近半數(shù)人并不認可深圳房價拐點將至的預測，但同時也有半數(shù)的人表示，現(xiàn)在并不打算買房。一方面不認同拐點的說法，一方面仍要繼續(xù)觀望，買賣雙方都在躑躅前行。
然而，開發(fā)商們拿地的步伐卻更加堅定。房價過高，漲速過快，即使很多開發(fā)商也公開承認這一點，但這絲毫沒有影響開發(fā)商通過競拍、收購等多種方式四處高價拿地。創(chuàng)新高的地價已是屢見不鮮，伴隨高地價而來的就是高房價�！案叩貎r——高房價”的“雙高”模式能持續(xù)多久？消費者自然不會認可此模式，但開發(fā)商的投資也應(yīng)是理性的決策。經(jīng)濟學家易憲容認為，地產(chǎn)公司的“圈地運動”正把房地產(chǎn)市場的泡沫及股市的泡沫推向極致。但也有為數(shù)不少的消費者抱怨，正是因為幾年以來一直聽信房價下跌的言論，導致現(xiàn)在更加買不起房子。
陶學明表示，經(jīng)濟宏觀面沒有變化，但政策對于房價的影響也是客觀存在的，深圳樓市的長期趨勢判斷還有待進一步觀察。 (孟繁龍)
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