近一時(shí)期，鄭州市“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新：
7月25日，鑫苑置業(yè)有限公司以11150萬(wàn)元的價(jià)格成功競(jìng)得了16502平方米的土地(位于建設(shè)路與伏牛路交叉口附近)，平均450.5萬(wàn)元／畝。
8月17日，位于航海路北、朝鳳路西的一宗215畝的住宅用地，鄭州世紀(jì)長(zhǎng)城置業(yè)公司最終以每畝351.6萬(wàn)元、總價(jià)7.5726億元的高價(jià)拍到了手。
9月4日，鄭州鄭花路西、濱河路北一塊335.85畝土地被河南天地置業(yè)有限公司拍得8.12億元，一畝地拍得241.77萬(wàn)元。
鄭州平均不到一個(gè)月出一個(gè)“地王”，可以說(shuō)，2007年成為鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的“地王”年。
各大開(kāi)發(fā)商在土地拍賣市場(chǎng)上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，導(dǎo)致鄭州地價(jià)屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而“地王”又對(duì)樓價(jià)起到極大的支撐作用，往往“地王”一出，周邊樓盤價(jià)格立即大幅飆升。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在“地王”大都是上市公司之間的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的。此外，也不排除有些地產(chǎn)商通過(guò)“障眼法”來(lái)牟取暴利的。先低價(jià)買進(jìn)大量土地，然后高調(diào)在其低價(jià)地周邊拍出“地王”拉高價(jià)格。
不管是什么原因?qū)е隆暗赝酢辈粩喈a(chǎn)生，一個(gè)不可忽視的問(wèn)題是：地價(jià)上漲已成為當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一大主因。
9月10日，鄭州市房管局公布了8月份新的鄭房指數(shù)，鄭州商品住宅每平方米的平均價(jià)格為3636元，僅比7月份漲了12元。但一些市民卻提出，他們跑遍了新開(kāi)發(fā)的樓盤卻找不到這個(gè)價(jià)位的房子，大多數(shù)商品住宅的價(jià)格都在4000元／平方米以上。限價(jià)房為何千呼萬(wàn)喚不出來(lái)
與新“地王”的快速更替相對(duì)應(yīng)的，是鄭州限價(jià)房難產(chǎn)：
按照規(guī)劃，“十一五”期間鄭州市將建設(shè)限價(jià)商品房，建設(shè)總量為632萬(wàn)平方米，占總體建設(shè)總量的17%。今年下半年，鄭州將開(kāi)工建設(shè)12萬(wàn)平方米限價(jià)商品房，明年推出限價(jià)商品住房140萬(wàn)平方米。
何為限價(jià)商品房？有關(guān)人士解釋說(shuō)，就是限定價(jià)格進(jìn)行銷售，以同一個(gè)區(qū)域、路段的商品住房均價(jià)為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。政府會(huì)按照同地段商品房平均價(jià)格的90%或80%進(jìn)行測(cè)算，扣除各項(xiàng)成本、費(fèi)用，從而推算出土地的價(jià)格成本占多少，在供應(yīng)土地的時(shí)候，政府會(huì)降低土地的價(jià)格，減少開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，讓消費(fèi)者得到實(shí)惠。
在房?jī)r(jià)高、買房難的一片叫喊聲中，限價(jià)房的適時(shí)出現(xiàn)似乎給了鄭州市民以新的希冀。
然而，去年限價(jià)房壓根就沒(méi)露面。如今，2007年已經(jīng)過(guò)了大半，鄭州限價(jià)房仍是千呼萬(wàn)喚不出來(lái)。
今年5月9日，鄭州市市長(zhǎng)在市政府第十一次全體會(huì)議上表示：除了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，城市公共設(shè)施建設(shè)用地以及河南省和鄭州市的重點(diǎn)項(xiàng)目外，在市區(qū)內(nèi)，新增建設(shè)用地將不再用于安排房地產(chǎn)項(xiàng)目。8月13日，鄭州市政府出臺(tái)《加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》，規(guī)定在新規(guī)劃出臺(tái)前，市內(nèi)五區(qū)新增建設(shè)用地，不再用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
被寄予厚望的鄭州限價(jià)房為何一再難產(chǎn)？
事實(shí)上，“地王”頻出的背后，是鄭州市土地供應(yīng)總量的嚴(yán)重萎縮，政府“招拍掛”出讓土地量由2005年的1862畝銳減到2006年的598畝，2007年的供應(yīng)量更少。
對(duì)房產(chǎn)商而言，房屋價(jià)格的構(gòu)成主要有五部分，即土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)。其中地是房產(chǎn)商的“口糧”，幾乎占所有成本的一半。
“面粉價(jià)漲了，饅頭會(huì)不漲嗎？地價(jià)限不住，怎么限住房?jī)r(jià)？”河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京分析說(shuō)。他認(rèn)為，從最近幾年鄭州市土地拍賣結(jié)果來(lái)看，中小開(kāi)發(fā)商幾乎在所有的土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)中消失，所謂的土地競(jìng)拍實(shí)際變成了幾家大型房產(chǎn)公司玩的“獨(dú)角戲”，壟斷跡象越來(lái)越明顯。當(dāng)少量可供開(kāi)發(fā)的土地集中在幾個(gè)大的寡頭手中時(shí)，商品房的定價(jià)權(quán)也就自然掌握在他們手中，而羊毛出在羊身上，消費(fèi)者將成為土地成本上漲最終的承擔(dān)者。政府和開(kāi)發(fā)商之間的“夾心餅干”
對(duì)于限價(jià)房難產(chǎn)，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院劉社教授認(rèn)為，鄭州市限價(jià)房的測(cè)算方法不科學(xué)，因?yàn)樗鼪](méi)有限定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，而是以同一個(gè)區(qū)域、路段的商品住房均價(jià)為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。問(wèn)題是，同路段的商品房均價(jià)也是隨行就市、水漲船高的，它的掌控權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中，這樣操作把限價(jià)房變成了一種價(jià)格游戲，不具備實(shí)質(zhì)性的意義。
限價(jià)房的主要銷售對(duì)象是中低收入階層，他們屬于富裕階層和低收入群體中的夾心層。而在現(xiàn)實(shí)生活中，限價(jià)房也淪為夾在政府和開(kāi)發(fā)商之間的“夾心餅干”。
針對(duì)鄭州限價(jià)房難產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，劉社提出了“三限論”：先限定開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，再通過(guò)計(jì)算得出房?jī)r(jià)，然后倒推地價(jià)，再限制戶型。
要限定開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，就要詳細(xì)調(diào)查其開(kāi)發(fā)成本。劉社認(rèn)為很有必要，“如果我們忙著調(diào)查一碗燴面的成本，卻不去調(diào)查一套商品房的成本，這不是舍本逐末嗎？”
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京則提出了“六限論”，即限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限利潤(rùn)、限面積、限購(gòu)買對(duì)象、限再上市年限。他的具體想法是，把鄭州市一部分倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)用地用于限制房建設(shè)，采取政府回收招標(biāo)交易方式，確定開(kāi)發(fā)單位和具體宗地地價(jià)；由物價(jià)局根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核算成本，依照當(dāng)前建材、綠化、稅收、經(jīng)營(yíng)成本核算開(kāi)發(fā)成本，以7%~10%的利潤(rùn)率明確界定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間；以市場(chǎng)公開(kāi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本為基礎(chǔ)，以限定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為依據(jù)，由管委會(huì)制定出貼近民生需求的銷售價(jià)格；按照本地政府相關(guān)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)，90平方米以下戶型達(dá)到80%。
然后限定購(gòu)買對(duì)象，須具有鄭州市建成區(qū)常住戶口，年齡在25周歲以上，無(wú)住房，或者三人以上家庭住房建筑面積不足80平方米，夫妻雙方年收入不超過(guò)鄭州市上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6倍；符合上述條件的可購(gòu)買限制性商品房一套，購(gòu)買者在獲證5年以內(nèi)，不允許有出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等再上市交易行為。(肖樹(shù)臣)
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