由于今年十一黃金周廣州樓市的銷售并沒有達(dá)到之前開發(fā)商的預(yù)期，甚至出現(xiàn)了有價(jià)無市的“意外”情況，因此，在國慶節(jié)后，不少地產(chǎn)商都將重新調(diào)整推盤策略。同時，央行年內(nèi)很可能再加息一二次，而針對房地產(chǎn)市場的新政策陸續(xù)出臺的可能性非常大。那么，買家與樓價(jià)在這場對峙中將何去何從？
新政 年內(nèi)央行或再加息一二次
專家預(yù)計(jì)，征收物業(yè)稅政策有可能在年底討論通過
本周起，9月的一系列敏感經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將陸續(xù)發(fā)布。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，繼8月CPI漲幅創(chuàng)近11年新高后，9月CPI仍將維持在較高水平，因此央行年內(nèi)可能繼續(xù)加息。而專門針對樓市的調(diào)控措施，有地產(chǎn)專家則認(rèn)為，開征物業(yè)稅是調(diào)控樓價(jià)的“殺手锏”之一，有可能在年底討論通過。
控制CPI或?qū)⒓酉?/p>
據(jù)目前國內(nèi)幾大機(jī)構(gòu)預(yù)測，9月CPI漲幅將在6%以上，甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為將達(dá)到7%。中金公司發(fā)布的最新報(bào)告預(yù)計(jì)，9、10月CPI仍將保持高位，但4季度通脹將放緩，年內(nèi)央行仍有加息一兩次的可能性。申萬高級宏觀經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇也認(rèn)為，年內(nèi)CPI的高點(diǎn)將出現(xiàn)在9、10月，CPI漲幅將突破7%。國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部副主任、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家祝寶良對記者表示，今年央行還應(yīng)該加息1~2次。
“如果央行改變過去小幅加息的步調(diào)，開始大幅加息，我不會感到驚訝！”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春教授說，“目前的負(fù)利率引發(fā)了金融資源的錯配，進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格上漲的預(yù)期。央行美聯(lián)儲式的小幅加息，對于目前的流動性管理效果并不大，我贊成大幅加息�！�
呼吁盡快開征物業(yè)稅
前不久，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上建議，加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。最近也有專家表示，國家應(yīng)該盡快出臺征收物業(yè)稅的政策，最好能在年底討論通過。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，之前廣州有關(guān)部門也曾經(jīng)討論過關(guān)于征收物業(yè)稅的政策，但到目前尚未有最后結(jié)果。他認(rèn)為，對第二套以上的房產(chǎn)征收適當(dāng)?shù)某钟卸愘M(fèi)是可行的。以目前國情來說，擁有兩套以上的住宅確實(shí)是屬于一種較為奢侈的現(xiàn)象�！叭绻种七^渡性的投資購房，就可以把稅率提高，否則可以采用一種低稅率的方式征收�！币灿袑＜冶硎荆愂窄h(huán)節(jié)的改革已勢在必行。盡快出臺物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)的持有成本，將閑置房產(chǎn)擠向市場，增加住房供給。另一方面，減少房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收成本，如二手房營業(yè)稅等。“令售房人減少售房稅賦壓力，提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)積極性。”
價(jià)格 預(yù)計(jì)年底前或再升10%
受有價(jià)無市等影響，開發(fā)商對后市價(jià)格能否再繼續(xù)上漲產(chǎn)生懷疑
十一樓市的價(jià)格已超出市場預(yù)期，廣州中心城區(qū)7天銷售均價(jià)達(dá)到1.58萬元/平方米，比去年同期增長近一倍，創(chuàng)下歷來新高。從近兩天各區(qū)陸續(xù)補(bǔ)錄進(jìn)去的數(shù)據(jù)看，截至10日中午14時30分，廣州九區(qū)(蘿崗依然沒有錄入數(shù)據(jù))10月的銷售均價(jià)依然接近1.18萬元/平方米的高位，比9月的全市銷售均價(jià)高出800多元/平方米。
業(yè)內(nèi)專家表示，由于受地王頻出以及大盤帶動的影響，近期廣州樓市的價(jià)格升幅過大，出現(xiàn)異常的飆升情況。不少并沒有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項(xiàng)目也跟風(fēng)上漲，導(dǎo)致了國慶期間不少項(xiàng)目的價(jià)格比市場預(yù)期要高出不少。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價(jià)格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產(chǎn)生重大的變化，預(yù)計(jì)到年底之前廣州的房價(jià)會繼續(xù)上漲，而且幅度將達(dá)到10%左右。
房價(jià)已明顯成為影響消費(fèi)者購房的最重要因素。業(yè)內(nèi)專家表示，由于價(jià)格較高，以及房貸政策的影響，從國慶前已有不少的項(xiàng)目明顯賣不動了，成交量連續(xù)下滑。從十一期間的市場反應(yīng)來看，不少樓盤在銷售壓力較大的情況下，使出了打折的促銷方法。
記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在國慶期間不少項(xiàng)目都打出較低的折扣，以吸引消費(fèi)者的購買，部分項(xiàng)目更是打出了9折、8.5折甚至7.5折的優(yōu)惠。這樣的折扣優(yōu)惠在以往是甚為罕見的。專家表示，在銷售壓力大、而開發(fā)商又不想明顯降價(jià)的情況下，推出這樣的折扣優(yōu)惠，其實(shí)就是一種變相的降價(jià)，這也說明了開發(fā)商對價(jià)格能否再繼續(xù)上漲產(chǎn)生了懷疑，從而使得價(jià)格變得松動。
銷售 以廣州本地客為主
國慶成交量大不如五一，同時開發(fā)商擔(dān)心再出新政，個別或采取降價(jià)
“將二次置業(yè)的首付比例提高到四成這一新政策對投資客的影響非常大，所以接下來我們的銷售對象主要以本地客為主�！蹦慷媒衲陣鴳c黃金周銷售略為平淡的現(xiàn)象，開發(fā)商開始調(diào)整銷售策略。地產(chǎn)專家分析，新政策將會陸續(xù)出臺，開發(fā)商壓力非常大，不排除今年出現(xiàn)個別組團(tuán)降價(jià)的可能。
發(fā)展商紛紛換營銷策略
據(jù)了解，由于受新政的影響，之前吸引著大批深圳等珠三角投資客的樓盤出現(xiàn)了明顯的反差：深圳客走了，本地自住客成為樓盤主要銷售對象。
海珠區(qū)某樓盤副總經(jīng)理表示，在今年樓盤主打的酒店式公寓吸引了深圳、東莞等投資客的親睞，大批在股市中賺到錢的投資客蜂擁而至，其中深圳客占了一半的比例。在提高首付及利率的新政出臺后，深圳客在黃金周來看盤的大幅減少。該負(fù)責(zé)人表示，他們節(jié)后銷售的對象主要是以廣州本地客為主。
據(jù)了解，廣州不少以投資為賣點(diǎn)的樓盤都紛紛改路線，“少講投資回報(bào)，多說產(chǎn)品自住舒適度”成為這些開發(fā)商的宣傳新招。業(yè)內(nèi)人士表示，宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，投資客已沒有太大的空間，開發(fā)商自然會將產(chǎn)品的賣點(diǎn)進(jìn)行重新包裝。
個別組團(tuán)或?qū)r(jià)格回調(diào)
“價(jià)格雖然高了，但成交量卻一直在走下坡，尤其是黃金周，成交量還不如今年五一。”業(yè)內(nèi)人士分析，成交量的逐漸下滑，讓開發(fā)商如坐針氈。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜分析，十一黃金周的銷售比之前預(yù)計(jì)的差很多，而且大家普遍認(rèn)為十七大之后還將有新政策出臺，開發(fā)商的心理壓力非常大。黃韜預(yù)測，一些賣的不好的組團(tuán)或戶型，開發(fā)商很可能在節(jié)后進(jìn)行價(jià)格回調(diào)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商都希望趕在下一個新政策出臺之前，多賣點(diǎn)樓，現(xiàn)在是他們的沖刺階段，因此價(jià)格的回調(diào)是必定的。
買家 觀望心態(tài)更為濃厚
專家表示，廣州樓市已進(jìn)入開發(fā)商與消費(fèi)者博弈時期
在房價(jià)高企和調(diào)控政策不斷出臺的今天，樓市成交量不斷萎縮，房子(特別是中高價(jià)位、大戶型產(chǎn)品)愈發(fā)難賣已是不爭的事實(shí)。從十一成交的情況看，近期由于受房貸新政的影響，廣州樓市的投資客明顯減少，在黃金周買房的多為自住型的實(shí)客。近日，廣東三大銀行更是把購買第三套房的首付比例提高到五成，進(jìn)一步提高了投資者的門檻。專家表示，房貸首付再次提高，將更加讓樓市雪上加霜。
記者從部分銀行了解到，目前銀行方面確實(shí)收緊了房地產(chǎn)方面的貸款發(fā)放，除正常購房貸款之外，一些房產(chǎn)抵押貸款都已不再受理。
在這樣的市場情況下，雖然有不少消費(fèi)者依然入市，但更多的消費(fèi)者選擇了觀望。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃滔表示房貸新政會在一定程度上影響消費(fèi)者的心態(tài)，讓他們?nèi)胧匈徺I的步伐放慢，觀望態(tài)度將更加濃厚。也有專家表示，隨著政策的不斷出臺，廣州樓市開始真正進(jìn)入開發(fā)商和消費(fèi)者博弈的階段，連一些較為有錢的消費(fèi)者也對這個市場產(chǎn)生了懷疑，不再隨便買房。
投資客周先生對記者表示，目前的房價(jià)是否已到頂？這個問題他和他的一幫專門投資房產(chǎn)的朋友一直都在討論，現(xiàn)在他們也感到比較迷茫。他表示，就算沒有到頂，但現(xiàn)在還能承受這個價(jià)格的人有多少？“我們現(xiàn)在也不敢隨便入市了，只想著如何把手上的房子盡快賣出去�！�(羅莎琳 蘇華俊 李東元)
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