一直以來是非頗多的湯臣一品近日在網(wǎng)上房地產(chǎn)推出429個(gè)車位，單間價(jià)格52.5萬元。200余套套房源，配備429個(gè)車位，這個(gè)一戶兩位的比例著實(shí)有些奢侈。根據(jù)規(guī)定，出售型車位的買家必須是小區(qū)業(yè)主，而目前湯臣一品內(nèi)僅有業(yè)主3位，加上項(xiàng)目內(nèi)其中一棟樓已轉(zhuǎn)售為租，不禁讓人疑惑，這么多車位賣給誰？
行情
投資潛力大 開價(jià)不離譜
9月25日，湯臣一品在網(wǎng)上房地產(chǎn)掛出房源429套，這是繼2005年10月底和2006年8月初之后第三次開盤。不過此次開出的房源均是地下車位，單間銷售價(jià)格52.5萬元。
從目前陸家嘴中心的停車難問題和高額停車費(fèi)來看，也許相對(duì)于湯臣一品的業(yè)主來說，投資者對(duì)該項(xiàng)目的車位會(huì)更有興趣。雖然“天價(jià)樓王”的車位價(jià)格明顯超過隔壁樓盤車位價(jià)格一半，但根據(jù)浦東陸家嘴中心商務(wù)區(qū)目前的停車費(fèi)來說，52.5萬元的車庫投資潛力還是相當(dāng)巨大。
陸家嘴中心的停車難問題一直比較突出。去年年中，曾因?yàn)橥＼囯y導(dǎo)致區(qū)域停車費(fèi)全面上漲，但仍難改變車位緊張的局面。富都世界發(fā)展有限公司副總經(jīng)理顏鵬曾向媒體介紹，原來濱江大道只有一個(gè)停車場，大約能停250輛車。由于收費(fèi)比較低廉，附近不少寫字樓的上班族都把車停到該車庫，這使得前來觀光游覽的游客無處停車。正大廣場B1層新增的300個(gè)停車位8月1日起正式面向大眾運(yùn)營，陸家嘴地區(qū)的停車難問題略微緩解。新增的停車場收費(fèi)與原有的B3層相同，第一小時(shí)10元，第一小時(shí)以后每半小時(shí)5元，全天80元。
如此看來，若是能買下湯臣一品的車位對(duì)外出租，相當(dāng)有市場。以每個(gè)車位8%的合理年租金回報(bào)進(jìn)行粗略計(jì)算，52.5萬元的總價(jià)，年租金回報(bào)為41600元。也就是說，每個(gè)車位的月租金必須達(dá)到3500元左右，買家才能得到8%的年投資回報(bào)。
浦東新區(qū)物價(jià)局公布《住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理規(guī)定》，自今年1月1日起，高標(biāo)準(zhǔn)停車庫長期停放，每車每月由600元調(diào)整為500元，租金上限是500元／月，否則就是違規(guī)。顯然，3500元／月的天價(jià)停車費(fèi)是違規(guī)的，就算沒有這一規(guī)定，也難有人買單。若是以小時(shí)計(jì)算，以15元／小時(shí)的費(fèi)用出租，一天若能租夠8小時(shí)(工作時(shí)間)，便有120元／日的收入，月租金收入即3600元，正好滿足了年租金回報(bào)8%的要求。實(shí)際上，一天保證8個(gè)小時(shí)的出租時(shí)間，在陸家嘴金融中心來說，就是小菜一碟了。
現(xiàn)狀
僅三名業(yè)主有資格購買車位
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，至今為止，一品開盤的地下車位未有一間成交。記者致電湯臣一品售樓處，以投資者的身份要求購買該項(xiàng)目的地下車庫�！败噹焓呛妥≌黄鹳u的，只有買了住宅才能買車庫。”售樓小姐表示，投資者欲購車庫是不可能的。
由于開價(jià)過高，單套公寓動(dòng)則上億，湯臣一品的房源兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)僅成功售出3套，因此，目前有資格購買這批車位的只有3名業(yè)主。而近日，湯臣集團(tuán)在中期業(yè)績報(bào)告中披露，集團(tuán)計(jì)劃在今年三季度推出湯臣一品4棟中的一棟用于對(duì)外出租，共涉及房源74套。這也是湯臣一品因涉嫌“捂盤惜售”成為市房地局首批專項(xiàng)檢查對(duì)象之后，首次調(diào)整市場策略。并且，湯臣集團(tuán)發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告中顯示，到目前為止，湯臣一品項(xiàng)目已收取超過2億港元的銷售收入；在4棟住宅物業(yè)中，兩棟已對(duì)外出售，而另外兩棟則保留作投資用途。如此一來，按照售樓小姐的說法，小區(qū)車位的目標(biāo)客戶又少了一半。
記者感到十分疑惑，既然車位沒有充足的買家，開發(fā)商又為何拿到網(wǎng)上“叫賣”？
分析
只是走過場 并非真想賣
“如果是網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售信息，這個(gè)是按照規(guī)定走的程序，說明湯臣的車庫是可售的，但作為商品房的配套，確實(shí)只有業(yè)主能夠買賣。”業(yè)內(nèi)物業(yè)專家劉生敏告訴記者。
劉生敏表示，之所以定出這樣的規(guī)定，在于便于車庫的管理。如果業(yè)主把車庫賣給小區(qū)以外的“外人”，那么，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主有權(quán)享受的配套設(shè)施必然相應(yīng)減少。部分業(yè)主暫時(shí)不需要車庫，但未來要買卻買不到的情況必然出現(xiàn)。另外，作為負(fù)責(zé)小區(qū)管理的物業(yè)公司，顯然不希望車庫賣給外人，因?yàn)檐噹熨u給外人給管理帶來困難，也給小區(qū)安全埋下隱患。因此，才有了車庫出售給小區(qū)業(yè)主的規(guī)定。
根據(jù)今年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。也就是說，小區(qū)的車庫如果擁有獨(dú)立的小產(chǎn)證，開發(fā)商可以選擇出售，也可以將之保留。比如湯臣一品的“隔壁鄰居”盛大金磐花園自2005年開盤479間地下車位以來，已銷售過半，單間銷售價(jià)格為28萬元，另外，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示盛大金磐項(xiàng)目中有104個(gè)地下車位未納入網(wǎng)上銷售，也就是說，這104個(gè)地下車位由開發(fā)商保留出租。
但網(wǎng)上信息顯示，湯臣一品所有的車庫都為可售狀態(tài)，并無保留，這說明開發(fā)商選擇將之出售。湯臣一品售樓處工作人員亦表示，“車庫是隨房子一起賣的�！卑凑諟家黄番F(xiàn)有的銷售進(jìn)度，車庫的銷售進(jìn)程只會(huì)更加緩慢。既然如此，湯臣集團(tuán)大可保留車位出租，又何苦偏要繞彎走過場。
可以看出，湯臣一品的車位租賃業(yè)務(wù)將會(huì)是一筆不菲的租賃業(yè)務(wù)。429個(gè)車位，按照56萬元、每年8%的回報(bào)計(jì)算，車庫的年租金收入可以超過1900萬元。對(duì)于維護(hù)車庫日常開支綽綽有余。
“即使走房屋出租的路線，開發(fā)商也不能隨便出售車庫，一般來說只能自己持有�！眲⑸舾嬖V記者。對(duì)于湯臣在今年9月發(fā)布的轉(zhuǎn)售為租的消息后又賣出項(xiàng)目內(nèi)的車庫，專家更是感嘆不明所以，“出于管理上以及使用上同樣的理由，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位不能夠出售給租客，因?yàn)閷?shí)在是不利于管理，而且租客變化太大�！�
背景
銷售不暢只得轉(zhuǎn)售為租
去年8月初，在經(jīng)歷了9個(gè)月的零成交之后，湯臣一品高調(diào)宣布售出A棟首套價(jià)值1.3億元的復(fù)式豪宅，在去年11月和今年2月又先后售出第二套和第三套房源。隨后又經(jīng)歷了今年2月至今又將近9個(gè)月的零成交。自2005年10月首度開盤以來，到今天，湯臣一品只有3套房源的成交記錄，銷售不暢顯而易見。
從上述對(duì)湯臣一品叫賣車位的分析中，看得出湯臣集團(tuán)頗有在該項(xiàng)目上走房東路線的傾向。湯臣一品工作人員曾向媒體記者透露，用于出租的B號(hào)樓租金至少在1萬美元／月／套以上，將樓盤轉(zhuǎn)售為租能增加公司部分收入。
由于湯臣一品此前銷售不佳，湯臣集團(tuán)業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)下滑。上海某知名代理公司一位高層管理人員分析：“其實(shí)主要原因是賣不動(dòng)了，湯臣一品才考慮拿出一棟樓來出租，這已經(jīng)是下下策。湯臣集團(tuán)投資幾十億卻銷售不出去，只能做房東，自己持有，現(xiàn)在已經(jīng)騎虎難下�！�
事實(shí)上，湯臣一品的房東身份轉(zhuǎn)型其實(shí)十分合理，比起其坐等“售空”，倒還是走出租路線來得實(shí)惠。據(jù)介紹，湯臣一品周邊300平方米公寓月租金就達(dá)到了1萬美元，該盤準(zhǔn)備用來出租的B棟樓最小戶型為400平方米，最大戶型為1200平方米，“租金最高甚至可能接近3萬美元”。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，湯臣一品擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據(jù)此分析租金應(yīng)在1萬美元／月以上。而其物業(yè)管理費(fèi)也因?yàn)樘靸r(jià)樓盤的身價(jià)而高達(dá)每月15元／平方米，核算下來，即使租賃面積最小的一套，每月物業(yè)管理費(fèi)也高達(dá)6000多元。如此來說，若是公寓和車位均能成功出租，租金回報(bào)不菲。(徐健 趙一蕙)
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