楊明是成都市南郊一處新樓盤(pán)的銷(xiāo)售部經(jīng)理，他也許沒(méi)想到，自己負(fù)責(zé)的這個(gè)本來(lái)名氣不大、共有130套住宅單位的“小盤(pán)”，在滾燙的樓市中意外地?fù)P了一次名。
10月1日，該樓盤(pán)開(kāi)售，楊明的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)高調(diào)打出“全面實(shí)行一次性付款”的口號(hào)。在引來(lái)同行一片嘩然之后，預(yù)期中的火爆搶購(gòu)卻并未出現(xiàn)，一個(gè)月下來(lái)，房子只賣(mài)出了27套，僅及總推盤(pán)量的五分之一。
“計(jì)劃沒(méi)有變化快�！�10月底的一天，記者在裝修精致的售樓部里見(jiàn)到楊時(shí)，他正在忙著調(diào)整原先的銷(xiāo)售方案，但言談之間難掩失望之情。
人算不如天算
據(jù)楊明稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)前他們累計(jì)登記意向客戶(hù)超過(guò)1100位，接近推盤(pán)總量的9倍，對(duì)周邊區(qū)域同類(lèi)中高端樓盤(pán)前期銷(xiāo)售情況的“摸底”也表明，有三分之一以上的人選擇了一次性付款�！斑@讓公司高層增添了不少信心，思量再三，才決定改變前期制定的銷(xiāo)售策略，全面推行一次性付款售房�！彼f(shuō)。
他們?cè)O(shè)想，一次性付款可繞過(guò)房貸新政后銀行按揭審批的繁復(fù)手續(xù)，加速資金回籠，即使只賣(mài)掉三分之一的單位，短時(shí)間內(nèi)也可收回相當(dāng)于按揭銷(xiāo)售全部賣(mài)完的款項(xiàng)。
可惜客戶(hù)們并不買(mǎi)賬，黯淡的戰(zhàn)果讓他們?yōu)檫@次決策付出了沉重代價(jià)。
“我們不排除回到辦理按揭貸款的銷(xiāo)售策略上來(lái)�！睏蠲鞅硎�。房貸新政日益顯現(xiàn)的影響，整個(gè)成都樓市銷(xiāo)售節(jié)奏的放緩，迫使他們面對(duì)現(xiàn)實(shí)。
據(jù)了解，曾有意趁“金九銀十”檔期推行一次性付款售樓的成都開(kāi)發(fā)商，并非只此一家，但既有前車(chē)之鑒，大多數(shù)還是按兵不動(dòng)。部分樓盤(pán)則醞釀采用“首付分期付款”的變通方式，即首付的四成可以采用“2+2”或“3+1”的比例交納，吸引資金壓力較大的購(gòu)房者。
買(mǎi)賣(mài)雙方同遇資金大考
民生銀行成都分行房貸業(yè)務(wù)部的劉麗透露，以前符合基本要求的房貸通常在各支行就可辦理，但房貸新政出臺(tái)后，必須由分行統(tǒng)一審批，周期延長(zhǎng)了近一倍，而幾乎所有銀行的房貸部門(mén)都加強(qiáng)了控制，“對(duì)不符合房貸條件的嚴(yán)格關(guān)閘”。
按以往的操作流程，如購(gòu)房者要辦理銀行按揭貸款，購(gòu)房合同簽訂大約兩個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就可以收回一套房子的全部銷(xiāo)售回款。但9月底房貸新政后，成都各家銀行不僅提高首付比例到至少四成，也嚴(yán)格執(zhí)行了“樓盤(pán)不封頂不放貸”的原有規(guī)定，加上審批環(huán)節(jié)增多，開(kāi)發(fā)商回款周期就被拉長(zhǎng)到半年甚至一年。
楊明所在的樓盤(pán)之所以“鋌而走險(xiǎn)”，除了對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀外，難以承受漫長(zhǎng)的回款周期帶來(lái)的資金壓力，相信也是原因之一。
而游走于成都樓市的投資購(gòu)房者，也開(kāi)始感到切膚之痛了。
“從10月中旬開(kāi)始，我們就不斷地接到客戶(hù)詢(xún)問(wèn)可否退房的電話(huà)�！鄙钲诜科蠡幽瓿啥脊酒煜乱惶幮聵潜P(pán)的銷(xiāo)售人員透露。據(jù)記者初步了解，受到房貸新政影響，近期成都部分樓盤(pán)退房率達(dá)到了10%。而成都同榮地產(chǎn)總經(jīng)理助理廖正宏預(yù)測(cè)，今后一段時(shí)間“退房潮”將持續(xù)發(fā)生，開(kāi)發(fā)商面臨尷尬境地。
新政釜底抽薪
這邊是一次性付款售房遭遇滑鐵盧，退房潮又暗中涌動(dòng)，那邊更多開(kāi)發(fā)商一改惜售囤房策略，紛紛加大了推盤(pán)量。
據(jù)悉，近日廣東雅居樂(lè)(3383.HK)在成都市區(qū)南部開(kāi)發(fā)的2000畝大盤(pán)雅居樂(lè)花園，臨時(shí)修改營(yíng)銷(xiāo)方案，加推數(shù)百套電梯公寓，此前該項(xiàng)目只計(jì)劃推售400余套別墅。重慶房企龍頭龍湖地產(chǎn)則對(duì)外透露，旗下成都項(xiàng)目“三千里”將在今年底前“完全消化”余下的600套房源。首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)成都公司也將本打算明年才發(fā)售的200余套單位近期推出市場(chǎng)。
成都天愛(ài)地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總何欣認(rèn)為，房貸新政效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房子若是賣(mài)不出去，小則減少企業(yè)利潤(rùn)，大則帶來(lái)現(xiàn)金流短缺的威脅，“出于對(duì)新政策的反應(yīng)，開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)，將給市場(chǎng)更多的選擇，是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的重大利好�！�
據(jù)成都市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，不久前結(jié)束的第30屆成都房地產(chǎn)秋交會(huì)上，成交面積和成交套數(shù)同比分別下降24%和36%。而統(tǒng)計(jì)表明，10月8日到10月14日一周內(nèi)，成都住宅物業(yè)銷(xiāo)售面積前10位樓盤(pán)總成交量9.5萬(wàn)平方米，與前一周相比下降超過(guò)五成，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售面積前10位項(xiàng)目的總成交量?jī)H為不到3000平方米，與前一周相比下降近13500平方米。
持續(xù)火爆數(shù)年的成都樓市，處處浮現(xiàn)面臨房貸新政釜底抽薪的跡象。(張明)
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