新房貸利率明年執(zhí)行 利率將由5.81%調(diào)整到6.6555%———
“提前還款10萬元，到底是每月還款額度保持不變但把還款期限算短五年劃算，還是減少每月的還款額度但保持20年貸款期限不變比較好？”昨天上午10點(diǎn)，朝外建設(shè)銀行北京支行二樓大廳里，范先生已經(jīng)是上午第七個(gè)前來咨詢提前還貸問題的購(gòu)房人了。記者從北京住房公積金貸款中心、工行北京分行等機(jī)構(gòu)以及中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等公司也了解到，因年關(guān)漸近，提前還貸又需要提前一段時(shí)間辦理，11月中旬以來，北京購(gòu)房人提前還貸現(xiàn)象升溫。
截至目前為止，年內(nèi)央行已經(jīng)加息共五次，住房按揭基準(zhǔn)利率由此上漲了0.99%，優(yōu)惠利率也共上漲了0.8455%。按照央行的有關(guān)規(guī)定，加息后，已放款的住房貸款都將從次年———即2008年起執(zhí)行新的利率。這對(duì)去年11月在建行貸款70萬元(期限20年)買了房的范先生而言，意味著自2008年1月1日開始，利率將由5.81%調(diào)整到6.6555%，每月將多還329.7元月供，一年多還近4000元，在不再加息的情況下，剩下的19年要總共多還7.5萬元。據(jù)了解，自1998年以來，北京成交商品住宅中約有85%左右的人都是通過住房按揭購(gòu)房的。而由于提前還貸還需要提前一段時(shí)間辦理，因此，進(jìn)入11月中旬以后，對(duì)范先生等這些成百上千的購(gòu)房人而言，盡自己的力量在年底前提前還一部分住房貸款成了近期大事。
而據(jù)了解，目前常見的提前還貸有兩類方式：第一類，是有實(shí)力的，將所剩貸款一次性全部提前還清；第二類是有多少能力辦多少事，提前還一部分貸款，一般提前還5萬元、10萬元等不等。具體而言，第二類提前還款方式中還分四種不同的還法，分別為：提前還款一部分，選擇月供不變，但縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，但還款期限不變；部分提前還款，減少月供，同時(shí)縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。而因?yàn)樘崆斑�一份貸款四種不同的還法，有不同的效果，因此，選擇哪種更劃算就成了購(gòu)房人關(guān)心的問題，各銀行、房地產(chǎn)中介、售樓處因此也突然增加了許多前來咨詢的購(gòu)房人。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士總結(jié)，并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。因此，購(gòu)房人一定要重視較長(zhǎng)的還貸年限帶來的高額的利息支出，提前還貸的時(shí)候，要根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限，從而減少利息支出。
到底如何提前還貸最好？想在今年年底前提前還款10萬元的范先生，于2006年11月份貸款70萬元(期限20年)，享受當(dāng)年11月份優(yōu)惠利率5.81%，按等額本息還款法，月供為4938.59元。從2006年11月份至今年年底12月份，13個(gè)月時(shí)間范先生已支付購(gòu)房貨款利息為43463.52元。哪種方法更合算要看最后他在貸款期限內(nèi)支付和銀行的利息總額高低。經(jīng)過計(jì)算，計(jì)劃提前還款10萬元貸款的范先生選擇“月供增加，縮短還款期限”的還法最合算(具體計(jì)算結(jié)果見下表)。
財(cái)經(jīng)提示
提前還貸流程
1、先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
2、向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。
3、按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)。
4、借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
5、提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。
各銀行提前還貸申請(qǐng)條件
中國(guó)銀行：提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)。
工商銀行：要求貸款者提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)銀行，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
農(nóng)業(yè)銀行：要求提前7個(gè)工作日書面申請(qǐng)，并且在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請(qǐng)，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
交通銀行：提前還款額度不得少于6個(gè)月的還款金額。
民生銀行：自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起借款人可以書面提出提前還款申請(qǐng)。
北京銀行：在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，方可書面申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。(余美英)
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