日前，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》(以下稱《規(guī)定》)。
自2007納稅年度(1月1日起至12月31日)起，上海開始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
記者從有關(guān)方面獲悉，市民已居住或?qū)①忂M(jìn)的房子都不需要繳納土地使用稅，空置的房屋也屬于免征之列，但用于出租的房子要繳土地使用稅。同時，對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房，都不免征。
業(yè)內(nèi)人士分析說，該《規(guī)定》對普通居民影響不大，但對囤地和捂盤的開發(fā)商而言，壓力卻不小。
本市一至六級納稅等級對應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn)，分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。
計稅的土地面積，對于開發(fā)商而言，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)；對于商品房而言，則以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。
去年年底，國務(wù)院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，但具體實施方法由省級人民政府制定。上海公布的《規(guī)定》即是對上述修改的落實。
房東出租房稅負(fù)增三成多
對于普通居民來說，如果你的房屋是用來自住的，哪怕是空置的，也不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但一旦用來出租，就要繳稅了。
此前，對以市場價出租的個人用房，其營業(yè)稅及其附加按租金3.3%征收，房產(chǎn)稅按4%征收，個人所得稅扣除相關(guān)費用按10%征收。如果算上土地使用稅，出租房納稅負(fù)擔(dān)有所增加。
例如，位于高郵路、興國路一帶120平方米的公寓房，每月租金在5000元左右，一年的租金為6萬元。
營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅共需要繳納8830元，土地使用稅一年為3600元，稅負(fù)增加40%左右。
如果出租位于涼城路120平方米的商品房，月租金2500元左右，一年租金3萬元。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅共需繳納4010元，土地使用稅為1440元，稅負(fù)增加36%左右。
租金普漲可能性不大
房東會不會轉(zhuǎn)嫁稅收成本給房客，從而導(dǎo)致租金上漲呢？記者昨天采訪了多家大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，他們均表示，不大可能出現(xiàn)租金普漲的情況。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)土地使用稅對房屋租賃市場的影響幾乎可以忽略不計，尤其對一些黃金地段的小戶型。以淮海中路附近為例，每平方米年稅額30元，20平方米用于出租的一房，每年繳土地使用稅600元，分?jǐn)偟矫吭率?0元。而這樣房屋的月租金普遍已在2000元以上，每月增加50元的成本實在是“九牛一毛”。
美聯(lián)物業(yè)市場部負(fù)責(zé)人則告訴記者，與樓市買賣火熱不同，近兩年房屋租賃市場除了8、9月份較活躍外，基本處于供大于求的狀態(tài)。“租客總體的選擇余地比較大，如果你一下子抬高租金，就不會租你的房子了。”
開發(fā)商“捂盤、囤地”風(fēng)險將增大
業(yè)內(nèi)人士分析，該《規(guī)定》的公布對于普通居民影響不大，而對囤地和捂盤的開發(fā)商而言，壓力卻不小。
上海的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額1.5元至30元，以15元/平方米計算，10萬平方米的土地一年需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅高達(dá)150萬元。對于擁有上千萬平方米土地儲備的土地大戶來說，每年的土地使用稅將達(dá)到數(shù)千萬元甚至數(shù)億元。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時間，“捂盤”風(fēng)險也將增大，遲遲不開盤銷售的情況有望得到緩解。
今年以來，土地正逐漸集中于實力雄厚的大型開發(fā)商手中，開發(fā)商操控房價的風(fēng)險增加，新政策有利于進(jìn)一步督促，開發(fā)商降低土地囤積的時間和數(shù)量。
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納稅方式：可季繳，也可半年繳
根據(jù)上海財稅局規(guī)定，企業(yè)、單位納稅人年度應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅一般可按四個季度平均繳納。對年度應(yīng)納稅額較少的納稅人，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，也可按上、下半年平均繳納。
個人納稅人由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定其繳納期限。納稅人在年度中發(fā)生土地使用權(quán)變更(包括轉(zhuǎn)讓、被收回、征用等)的，其尚未繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)在變更時申報繳納。
納稅人按季納稅的，應(yīng)分別在季度最后一個月的20日前辦理納稅申報；按半年納稅的，應(yīng)分別在每年的6月20日和12月20日前辦理納稅申報。
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嚴(yán)格控制減免稅
今年年初，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求貫徹落實《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。
該通知要求，要嚴(yán)格控制減免稅，根據(jù)國家加強(qiáng)土地管理的有關(guān)要求，從嚴(yán)控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項目用地的減免稅。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免稅。要制定完善的減免稅審批管理辦法。要加強(qiáng)對減免稅項目的后續(xù)管理。對屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的，要立即糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，要追究相關(guān)人員的責(zé)任。(殷正明 林勁榆)
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