“不接受公積金買房。”杭州城西一家新推樓盤的開發(fā)商近日赫然在售樓處門口貼出這樣的告示。
葉鵬程是浙江省首家采用會員制服務(wù)的高端地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)豪世沃德的項目中心高級經(jīng)理兼策劃部經(jīng)理，他最近就遇到了類似的煩心事兒，“買房人申請公積金貸款很難貸出來。很多今年上半年買房子辦理的公積金貸款，到現(xiàn)在還貸不出錢來，所以開發(fā)商也怕了。于是，一段時間以來，杭州許多樓盤都不接受公積金貸款了�！�
記者通過多方采訪獲悉，目前，杭州住房公積金發(fā)放區(qū)域范圍內(nèi)的一些可售樓盤，存在拒絕客戶使用住房公積金貸款的現(xiàn)象，且有蔓延之勢。
心煩的公貸
無獨有偶，坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司杭州營銷管理部經(jīng)理梁細(xì)清有著同感，“公積金貸款放款速度確實較慢�！�
記者獲悉，在杭州當(dāng)?shù)�，個別開發(fā)商要求買房人在簽署購房合同之前，需要先簽署一份承諾書。大致的內(nèi)容是：如果使用公積金按揭，公積金放貸必須在兩個月之內(nèi)，否則轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。若不能在兩個月內(nèi)辦出貸款，則視為違約，須支付給開發(fā)商一定的違約金。
“正常的話，從買房人向公積金中心或受公積金中心委托辦理住房公積金貸款的商業(yè)銀行(下稱‘委貸銀行’)提出貸款申請開始，到貸款審批、合同簽訂、貸款發(fā)放，一般來說需要2個月左右的時間。”作為*ST廣廈(600052.SH)旗下超級大盤廣廈天都城的項目公司副總經(jīng)理，王旭飛在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時這么說，“事實上，目前杭州住房公積金貸款的情況是，大多數(shù)委貸銀行已完成或超額完成了全年自報計劃。上半年公積金的存貸比甚至臨近警戒線。隨著個人住房貸款發(fā)放量的增加，住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)。于是就導(dǎo)致了公積金貸款手續(xù)繁復(fù)，審批時間長，許多住房公積金貸款放不下來，有的要等到半年以上時間甚至更長�！�
與之比較的是，順利的話，以往15天即可成功辦理公積金貸款。杭州住房公積金管理中心官方網(wǎng)站杭州住房公積金網(wǎng)的解釋是：職工可以向公積金中心或受公積金中心委貸銀行提出貸款申請。貸款審批一般在15個工作日內(nèi)完成，15個工作日未辦完審批的，經(jīng)公積金中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可延長5個工作日，延期原因由公積金中心或委貸銀行告知申請人。
“現(xiàn)在五年以上公積金貸款利率是5.22%，商業(yè)貸款是7.83%，兩者相差2.61%。公積金貸款比起商業(yè)按揭貸款，可以節(jié)省不少買房成本，由此公積金貸款的使用率大大增加。更多的買房人希望能用上公積金貸款或者是組合式貸款買房，這樣享受的貸款利率相對比較低，是一種經(jīng)濟(jì)劃算的財務(wù)安排�！闭憬性飿I(yè)顧問有限公司品牌管理總監(jiān)王慧解釋，“不過，現(xiàn)實狀況是公積金貸款申請短期內(nèi)沒有辦法審批發(fā)放下來，唯一的辦法是按照正常條件提交相關(guān)材料，至于具體什么時候能夠貸款到位，誰也說不準(zhǔn)。”
雖然浙江省直住房公積金管理中心、杭州市公積金管理中心均公開表示目前公積金貸款仍然正常發(fā)放，只是處于排隊輪候，但目前比較難及時成功辦理卻是現(xiàn)實。
不僅僅部分一手新盤遭遇上述尷尬，杭州當(dāng)?shù)氐牟簧俣址恐薪闄C(jī)構(gòu)也遇到了這樣的業(yè)務(wù)難題。王慧說：“因為公積金貸款排隊等候期限太長，不少中介的二手房交易單子被迫泡湯�！�
杭州易居臣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理周強(qiáng)龍稱，公積金貸款的審批時間延長了許多，讓上下家的成交隔閡增加了不少。
拒絕公貸為哪般？
今年9月初，浙江省直住房公積金管理中心傳出消息：省直公積金貸款申請條件收緊。其中，房齡在20年以上的二手房暫停公積金貸款。同時對二次貸款時間進(jìn)行限制，如購房者在今年9月1日還清了首次公積金貸款，如要申請二次貸款必須到2008年9月1日以后。
時隔3個月，隨著二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)的出臺，一手新盤和二手房買賣迅速陷入膠著行情，成交量雙雙下滑，一大批開發(fā)商迫于資金鏈壓力以及對于后市判斷不明朗，紛紛放棄“捂盤”集體推出新盤。在此背景下，部分開發(fā)商為什么選擇拒絕公積金貸款呢？
在杭州代理咨詢多個房產(chǎn)項目的DTZ戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司綜合住宅服務(wù)中國華東區(qū)董事胡港文認(rèn)為，單單從開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)立場而言，存在回款壓力。就公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款或是一次性付款而言，公積金貸款的放貸時間往往比商業(yè)貸款慢一些，換言之，如果開發(fā)商接受購房者使用公積金貸款，回籠資金速度顯然會減慢。所以，不少開發(fā)商更傾向于資金回籠更快、政策更靈活的商業(yè)貸款。
“如果開發(fā)商正在銷售的一個樓盤接受公積金貸款買房，而買房人去申請公積金貸款或組合式貸款，但是經(jīng)過幾個月的審批，沒有獲得成功，那么，開發(fā)商的很多房款就無法到位，回款勢必受到拖累。于是，有的開發(fā)商索性一刀切，推出的一些新樓盤都不接受公積金貸款了。這涉及到開發(fā)商現(xiàn)金流�！蓖跣耧w說。
他解釋：“開發(fā)商與銀行的關(guān)系就像是水和魚的關(guān)系，雙方都有著各自的利益訴求。商業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)屬于商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一般做商業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)的銀行往往也是向開發(fā)商發(fā)放貸款的銀行。這也是開發(fā)商偏愛商業(yè)住房貸款的內(nèi)在原因之一。”
中國指數(shù)研究院杭州分院首席代表張志杰進(jìn)一步解釋，許多開發(fā)商和銀行間存在捆綁協(xié)議，銀行與開發(fā)商簽訂開發(fā)貸款合同的時候，附帶條件便是辦理商業(yè)住房貸款。
對于“杭州部分樓盤拒絕公積金貸款買房”，上海著名的金茂律師事務(wù)所高級合伙人王武生律師認(rèn)為，商品房購買的付款方式應(yīng)該包括公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款等多種選擇，開發(fā)商單方面拒絕公積金貸款顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
前不久，北京市建委、市政府房改辦公室、市住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)緊急通知，開發(fā)商不得拒絕購房人選擇公積金貸款，否則將受處罰。對符合公積金貸款資格的購房人辦理住房公積金貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加附帶條件。(葉國靖）
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