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　　逆市又見(jiàn)排號(hào)選房 熱銷(xiāo)原因:定價(jià)趨真

　　6月7日，北五環(huán)外項(xiàng)目媒體村最后一期接受認(rèn)購(gòu)，從上午9點(diǎn)鐘開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商推出的500多套房就在短短一天時(shí)間里被預(yù)訂了150多套，截止記者發(fā)稿前為止，媒體村三天的認(rèn)購(gòu)期共預(yù)訂300多套，金額達(dá)到3.5億元人民幣；同樣在當(dāng)天，金隅集團(tuán)位于通州的小戶型項(xiàng)目金隅七零九零搖號(hào)選房，200多套房源很快被訂購(gòu)一空……最近，類(lèi)似的熱銷(xiāo)現(xiàn)象還發(fā)生在北京另外一些樓盤(pán)。

　　很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月，是在“拐點(diǎn)論”甚囂塵上時(shí)第一個(gè)熱銷(xiāo)的月份，樓市回暖已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似媒體村、金隅七零九零、銀谷美泉、金色漫香林、第五大洲等熱銷(xiāo)項(xiàng)目，定價(jià)均比周邊樓盤(pán)便宜1000元／平方米以上，甚至更多。

　　與以往觀望期樓盤(pán)越降價(jià)越?jīng)]人買(mǎi)不同，此次觀望期從第一個(gè)跳水者———美利山開(kāi)始，一直到最近新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，只要一降價(jià)或者打折促銷(xiāo)，馬上應(yīng)者云集，項(xiàng)目立刻會(huì)走出銷(xiāo)售困境。正如一位專家所言，北京樓市能否走出觀望，在于開(kāi)發(fā)商能否在房?jī)r(jià)上低下高昂的頭顱。

　　●合理定價(jià)新盤(pán)突圍觀望期

    目前北京樓市高檔住宅銷(xiāo)售受阻,主要原因就是價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購(gòu)買(mǎi)者的心理底限。從2006年開(kāi)始，房?jī)r(jià)似乎在一夜之間就“瘋漲”了50%———150%，由于供應(yīng)量的不足，恐慌性購(gòu)房一時(shí)間造就了地產(chǎn)的虛假繁榮。直到2007年年底，政府、銀行等職能部門(mén)頻出重拳，加上經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的呼之欲出，人們終于看到了合理價(jià)格回歸的曙光。而面臨“錢(qián)荒”的開(kāi)發(fā)商們不得不重新審視自己的定價(jià)。

　　媒體村負(fù)責(zé)人、北辰置業(yè)銷(xiāo)售公司總經(jīng)理姜竑在接受記者采訪時(shí)表示，媒體村在一期以12000元／平方米均價(jià)銷(xiāo)售完畢后，原本二期定價(jià)在15000元／平方米左右，即使如此，該項(xiàng)目也是區(qū)域內(nèi)最便宜的樓盤(pán)。但經(jīng)過(guò)對(duì)周邊一些高檔樓盤(pán)考察后，發(fā)現(xiàn)這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度非常慢，回款也受到很大影響，對(duì)于北辰集團(tuán)這樣全國(guó)性的大公司，必須在回款方面有充足保證，因此，集團(tuán)決定二、三期不漲價(jià)，用最合理的價(jià)格迅速完成回款。

　　金隅七零九零項(xiàng)目副總經(jīng)理王新光同樣表示，銷(xiāo)售速度是決定一個(gè)項(xiàng)目生死的關(guān)鍵。

　　●五、六兩月樓市促銷(xiāo)見(jiàn)成效

　　前不久，北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站公布的5月商品住宅預(yù)售數(shù)據(jù)顯示，5月商品住宅預(yù)售7931套，比4月多賣(mài)了2352套，這是今年以來(lái)月銷(xiāo)售量增長(zhǎng)最大的一次。

　　專家分析，交易量上揚(yáng)首先歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)刺激了買(mǎi)房需求。開(kāi)發(fā)商適時(shí)地讓一些價(jià)，成交量很快提速，可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們并沒(méi)有因?yàn)榇黉N(xiāo)損失多少利益，反而成為了一個(gè)自我推廣的良策。

　　其次，需求量進(jìn)一步釋放。人們發(fā)現(xiàn)目前除了買(mǎi)房似乎找不到更好的保值產(chǎn)品。股票、基金的不確定性使人們不敢再輕易投入，而不動(dòng)產(chǎn)的投資是中國(guó)傳統(tǒng)的理財(cái)觀念；鋼材、水泥、石油等生產(chǎn)資料的漲價(jià)，使越來(lái)越多的人感覺(jué)到樓市價(jià)格不可能不升反降，經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可逆轉(zhuǎn)，趁著樓市調(diào)整期盡快出手購(gòu)買(mǎi)也是相當(dāng)一部分購(gòu)房者的心聲；大量的外地買(mǎi)房人蜂擁入京，這些城市新貴都將未來(lái)的生活目的地選擇在了北京這樣的大都市。

　　第三，隨著供應(yīng)量的加大，很多房源能夠滿足購(gòu)房者的居住需要，選擇面廣，加快了買(mǎi)房速度。

　　●投資客減少買(mǎi)房者多為自住

　　“現(xiàn)在投資客比以前明顯少了，而自住型購(gòu)房者占了絕對(duì)多數(shù)，水而自住型購(gòu)房者占了絕對(duì)多數(shù)，水分被擠掉了，也就是真正的需求者”，北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰形象地比喻道。去年之前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有30%—40%的買(mǎi)房人是投資型的，而從去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投資客慢慢淡出市場(chǎng)，而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點(diǎn)是支付能力強(qiáng)，并不受政策、利率等因素的影響，而且購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)基本都是中高檔的樓盤(pán)為主，畢竟他們的買(mǎi)房行為不存在出租、投資目的，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)，這才是真正的買(mǎi)房主力軍。

　　北京東四環(huán)項(xiàng)目金都杭城總 北京東四環(huán)項(xiàng)目金都杭城總經(jīng)理高宏標(biāo)在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在來(lái)售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多，但購(gòu)買(mǎi)力卻增強(qiáng)了，基本都是為了選擇理想居住而來(lái)。這些客戶基本都是舉家前來(lái)，尤其對(duì)環(huán)境、配套等硬性生活指標(biāo)尤為看重。

　　“我們并沒(méi)有折扣，但我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的自住型買(mǎi)家并不在意貴不貴，而是看值不值�！备吆陿�(biāo)說(shuō)，以往不太好賣(mài)的大戶型反而成了熱門(mén)貨。由此可以看出，北京的剛性需求非常旺盛。(張艦)