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　　2009年的樓市，廣州中心六區(qū)全年可售貨量近48000套。番禺、花都及增城則有近4000 套“三四字頭”項目，將對中心六區(qū)的房價造成沖擊。

　　有調(diào)查顯示，仍有65%的買家認為“廣州樓價偏高”，隨著經(jīng)濟進入下行通道，今年的房地產(chǎn)市場將面臨新一輪的博弈。

　　記者巡盤發(fā)現(xiàn)，無論是市區(qū)盤還是郊區(qū)盤，無論是低價盤還是高價盤，各大開發(fā)商使出了渾身解數(shù)，用“一口價”、“文藝表演”、“送禮品”等來聚集人氣。為了重塑樓市信心，記者發(fā)現(xiàn)老城區(qū)居然有開發(fā)商對準買家做出了不降價承諾。有研究報告稱，在2009年，中心六區(qū)全年可售貨量近48000 套。

　　準買家算賬：

　　自住可出手投資不劃算

　　昨天上午12時，記者來到了位于荔灣區(qū)的樓盤“新城市逢源軒”，只見售樓處已坐了五六臺客人。黃先生已來看過兩次，他是為了改善居住環(huán)境而買房。他說，老城區(qū)的項目本來不多，經(jīng)過去年的調(diào)整，“不會漲多少，但是跌也跌不到哪里去”。他說，有自住性需求的買家已經(jīng)可以出手了，但買來投資就不劃算了。“200萬元的房子，即便能租到5000元，投資回報率也只有4%左右�！�

　　在黃沙地鐵上蓋的“逸翠灣”，人氣稍有遜色。開發(fā)商請來了琵琶表演者助興，還推出了買樓便送價值千余的“金�！倍Y品活動。一對30多歲的夫妻表示，他們來廣州已經(jīng)10年，這是第一次買房。他們覺得，“逸翠灣”的房子如果在1.1萬元/平方米的話還能接受，但目前價格高達1.55萬元/平方米，貴了一些。

　　開發(fā)商出招：

　　買家申請打折就算違約

　　雖說現(xiàn)在“樓市低迷”，可每個樓盤的售樓處都說房子賣得很不錯。比如“富力金禧”開盤才一個多月，420多套的房子已經(jīng)賣出300套。逸翠灣去年12月開盤以來，400多套房子賣出了100套左右。

　　記者在“新城市逢源軒”看到，其銷售承諾和聲明中寫道：“不降價。為保護購房者的利益，使房子保值升值。對于已誠意登記意向的購房者或已購買本項目的客戶，無論自己提出或通過各種關系表示申請打折者，一律視為違約，開發(fā)商有權不出售，或視作撻定，沒收定金。”對此，記者采訪了該公司的總經(jīng)理助理朱漓，他說，公司是為了表明明碼實價，不做虛假折扣，確保對客戶公平。

　　盡管目前市區(qū)的房子比較好賣，價格也算比較堅挺，但畢竟目前是在經(jīng)濟下行通道，樓市同樣具有風險，不少專家就預測今年上半年樓市或?qū)⒂瓉碜詈笠坏�，難道樓盤碰上這樣的情況也不降價？對此，朱漓表示，該樓盤總共不過兩三百套房子，公司對未來的銷售情況還是比較有把握的。

　　二手房市場：

　　證滿兩年房源放盤量增加

　　邁入新年，中央公布的多項利好新政即將開始執(zhí)行，記者昨日走訪一些中介行也了解到，房產(chǎn)證滿2年未滿5年的二手房放盤量有所增加。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，近期二手樓市放盤量已有三到四成的提升，成交量有一到兩成的提升。

　　合富置業(yè)專家表示，元旦期間二手市場買家仍然以首次置業(yè)者居多，因此中小戶型單位依舊最受市場歡迎，約三成潛在買家會選擇60~80平方米的單位，而選擇80~100平方米單位的潛在買家也有兩成左右。市民購房預算大多集中在30萬~50萬元之間。由于首次置業(yè)人士居多，因此價格位于5000~7000元/平方米區(qū)間段的中價房會比較多人求售。

　　老城區(qū)放盤量升的盤源不多，基本上位于老城區(qū)商圈和商務區(qū)附近，如五羊新城、東風東及淘金這些繁華路段，新推可選貨源主要集中在天河、海珠、番禺、白云等區(qū)域，尤其是天河、海珠是兩大成交主力區(qū)域。由于前幾年是這些區(qū)域一手新盤集中推貨的時候，使得現(xiàn)時區(qū)內(nèi)出證滿2年但未滿5年的二手房數(shù)量相當多，而且大部分是位于交通便利或未來有地鐵途經(jīng)區(qū)域的小區(qū)盤物業(yè)，生活配套和物業(yè)質(zhì)素更容易受到自住者的認可。

　　據(jù)了解，受惠于新政的部分小區(qū)樓盤在10000元/平方米以下就有交易，這些樓盤大多分布在二線板塊，如員村、天河公園、廣州大道南、東曉南、南洲路等地。

　　市場調(diào)查：

　　仍有六成買家認為樓價高

　　滿堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買家的調(diào)查顯示，盡管認為“目前廣州樓價比較合理”、“明年樓價將持平”的買家比例提高，但是仍然有65%的買家認為“廣州樓價偏高”，有44.6%的買家認為“明年樓價將會小幅下跌”，表明目前廣州的樓價水平與置業(yè)者的心理價位仍有差距，2009年的市場還將面臨新一輪的博弈。

　　番禺花都成供應主力

　　根據(jù)陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)、監(jiān)測在建項目進度情況以及各發(fā)展商的公開報告，中原地產(chǎn)研究部對2009年廣州十區(qū)樓市的供應量做出了詳盡分析，預測全市十區(qū)新增面積同2008 年相比將減少約20%。其中，中心六區(qū)全年可售貨量近48000 套；天河、白云、花都三個區(qū)將出現(xiàn)存貨多過新增供應的情況；花都區(qū)的可售存貨面積更比新增供應多約50%。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近五年，廣州市新建商品住宅供應量基本上都在6.7萬套左右；2008年，全市十區(qū)新建商品住宅新增供應約6.9萬套；但在成交方面，近幾年市場吸納率明顯下降，特別是2008年，首次出現(xiàn)成交面積小于供應面積的情況。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年番禺、花都兩個區(qū)的供應量接近470萬平方米， 再加上增城的幾個大盤，近4000 套“三四字頭”的項目將對中心六區(qū)的房價造成沖擊；另外，番禺、花都兩區(qū)的新增供應面積合計超過200萬平方米，約占全市十區(qū)總量的35%，繼續(xù)成為供應主力。(作者: 蔣悅飛、賴偉行)