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　　“我已經聯系了好幾個業(yè)主，并找到了當律師的同學，一同商討如何在收房時達到退房的目的�！标愊壬�，東五環(huán)外某項目業(yè)主，昨天告訴記者，他和一些業(yè)主原先與開發(fā)商協商過退房，開發(fā)商說“不可能，完全按照合同來辦事”�！澳俏揖鸵匝肋�牙，對比合同，研究通過那種合理手段合理退房”，陳先生說，為了尋找開發(fā)商未能達到合同的約定證據，他會常常到現場拍攝照片。陳先生表示，目前已經有多個業(yè)主響應他的號召，“通過有理由的不收房的方式，是我們實現退房的最后機會”。

　　記者從多家去年降價幅度比較大的樓盤的業(yè)主論壇上發(fā)現，類似的號召帖還有不少。他們均在討論如何利用收房的時機，抓住哪些問題實現退房。有業(yè)主甚至找到了多達8種可以退房的合理理由。開發(fā)商們正面臨一場“交房大考”。

　　【探營·“赴考”】

　　“三人小組”嚴密對接一個業(yè)主

　　“我們做了300個預案�！苯衲隃蕚浣环康哪称放崎_發(fā)商相關負責人告訴記者，該公司開發(fā)的某樓盤，去年曾降價銷售，今年就要交房了。為了能夠相對順利地完成交房，他們已經開始進行此方面的模擬預案。

　　“我們今天還有兩場專門針對交房的員工培訓�！弊蛉�，該負責人向記者介紹，為了應對交房“大考”，公司除了對交房流程進行更為合理的完善外，還加強對員工交房的業(yè)務培訓，提高服務態(tài)度。“員工人人必讀《交房手冊》。手冊很詳細很周全。”

　　據介紹，該樓盤即將收房的每個業(yè)主，都有一個“三人小組”對接。這三人分別是來自營銷、工程及物業(yè)三個方面的專業(yè)人員。“三人小組”要熟悉所對應業(yè)主的房屋的詳細情況。在業(yè)主收房之前，“三人小組”要對房屋進行一次驗收。此外，在交房之前，將會通知到業(yè)主先到房子中進行一次驗收，按照業(yè)主提出的整改意見及合同約定進行整改。

　　“交房時，我們對每個樓座和每一戶都要進行精心的裝修，布置一些鮮花，在現場為業(yè)主營造一個溫馨的家的感覺�！痹撠撠熑吮硎荆�他們還把多年積累的交房經驗自成體系地制作了《交房手冊》的程序部分。他舉例說，程序中包括業(yè)主來了，“三人小組”該如何迎接�！皢紊砣耸俊�兩口之家、三口之家的接待方法是不一樣的。如果業(yè)主帶小孩，那會有專人服務小孩，并送給小孩禮物。”又如，從售樓處到業(yè)主所在樓棟的路線如何走也有專門的“設計”，“就是走景觀最好的路”。此外，手冊對業(yè)主的各種要求該如何回答等方面，都有詳細的預案。

　　【延伸·“考場”】

　　交房成多數開發(fā)商今年工作重點

　　據記者了解，去年至少有80%以上的樓盤選擇了降價。有些開發(fā)商進行打折降價時，采取了相對技術性的手段，比如以產品不同，或新開樓座為理由。但有些完全是原樓座直接降價的樓盤，這就使得其交房的時候，不可避免地遇到像業(yè)主陳先生這樣抓住收房最后一次機會要求退房的情況。

　　“去年降價銷售的樓盤估計有上百個，大部分將在今年、明年迎來交房高峰期�！币晃徊辉妇呙�的專家表示，這樣數目龐大的交房量，勢必會給那些開發(fā)商產生巨大的沖擊。

　　記者對去年降價銷售，今年即將交房的近10個開發(fā)商的調查發(fā)現，有6個開發(fā)商都將交房作為今年的主要工作。甚至有一個開發(fā)商表示，他們將交房升級為能否在北京立住腳的高度，公司專門成了交房小組，并正在制定相關交房注意程序。

　　記者在某樓盤業(yè)主論壇中看到這樣的跟帖；“既然開發(fā)商認為降價不能退房是遵循合同，那么我們就在他們交房時，尋找到合同中規(guī)定可以退房的理由，我們也是遵循合同原則�！贝送猓�還有跟帖表示，“最后一個機會了，收了房就沒機會退房了�！�

　　樓盤能不能按時交房？房屋質量是否經得起挑剔？遭遇業(yè)主維權怎么辦？一系列的問題，不僅關系到樓盤的后續(xù)銷售，關系到品牌的聲譽，甚至關系到企業(yè)的生死存亡。

　　開發(fā)商們，你對這場交房“大考”準備好了嗎？考試時間開始。

　　- 對話·購房者

　　“不停挑刺，不放棄退房”

　　記者：你是什么時候要收房？

　　郭茜子(某項目業(yè)主，化名，以下簡稱“郭”)：購房合同上約定的是今年3月15日前交房，后來開發(fā)商通知說，提前到2月20號前。

　　記者：你會按時收房嗎？為什么？

　　郭：收房的時候我會去，但是不會輕易收。我會從中找毛病，因為我現在還是想要退房，而收房無疑是退房的最后機會了。

　　記者：想退房的原因是什么？

　　郭：2007年10月，我貸款買了這套房子時，當時價格是13100元/平米，到了2008年10月份，這個樓盤新開的一棟樓均價變成了10800元/平米，有的房子9000多元/平米都能買到。我算了一下，我的房子一下子縮水了21萬元。盡管開發(fā)商送精裝修，但是我的損失還是很大。

　　記者：你對于收房有什么打算呢？

　　郭：我想在收房中找到理由退房。我是做工程工作的，對于建筑方面也比較在行。去收房的話，我肯定會很仔細地檢查房子有沒有問題。如果沒有找到合同中能退房的問題的話，等到開發(fā)商精裝修以后，我還會再次去挑毛病。

　　記者：你覺得在收房中找到理由退房的勝算大嗎？

　　郭：說實話，機會不大。有一些之前跟我一起鬧過退房的業(yè)主，現在都已經收了。但是我不會放棄。

　　【同題問答】

　　“品質好，不怕專業(yè)人士協助收房”

　　一個即將交房的開發(fā)商表示，交房前會通知業(yè)主提前驗收一次，隨后做合理修正

　　考生A：某品牌開發(fā)商，今年有一高檔項目交房。

　　考生B：外來某著名開發(fā)商，今年有3個項目需要交房，其中一個項目去年曾大幅降價。

　　1、針對因房價下降而可能出現的交房難，你在交房流程上是否將有所改變？如何改變？

　　A：我們剛剛交一次房，按照正常的程序，基本沒有太大的影響。

　　B：不會改變流程，我們交房已經有好多年的經驗了，現在只是在現有經驗上豐富流程內容。我們外地某項目剛剛交房，交房率達到100%。目前，我們主要加強對員工的培訓，主要是從服務態(tài)度及服務質量方面上個臺階。

　　2、如果交房前夕，前期業(yè)主選擇周末售樓處看房人多的時候來投訴、扯皮，你將如何辦？

　　A：關鍵是產品要盡可能做好，其次要保持順暢地與業(yè)主溝通渠道，要有誠意。再次，充分發(fā)揮物業(yè)公司的作用。最后，個別極端的業(yè)主具體問題針對處理。

　　B：如果有業(yè)主來，我們肯定會有專人接待，出現這樣的情況是不能回避的。和業(yè)主進行理性的溝通，溝通了解才能解決問題。同時對于那些想買房子的新業(yè)主，也在看你如何處理這些問題。開發(fā)商對待老業(yè)主的態(tài)度，也即是將來對待他們的態(tài)度，所以我們肯定是會合理地溝通解決問題。

　　3、交房時，前期業(yè)主會更加苛刻，或是找驗房師、做建筑的朋友來考察質量，你會怎么做？

　　A：品質做得有保證的話，這些專業(yè)人士來考察也沒有什么問題。其實降不降價不是交房難的問題所在。產品做好自然底氣足；做不好，降不降價都會面臨退房的問題。所以品質好是不怕專業(yè)人士來考察質量的。

　　B：我們是歡迎購房者帶專業(yè)人士來考察的。購房者因其專業(yè)所限，對房地產不是很了解，如果他們帶專業(yè)的人來，我們就更好溝通，因為專業(yè)的人之間是容易溝通的。同時我們也有足夠的信心歡迎那些專業(yè)人士來考察質量。

　　4、交房時，前期業(yè)主發(fā)現存在墻面不平、道路未建好、配套不到位等方面的問題，要求整改，并稱若不能解決就拒絕收房，你該如何辦？

　　A：我們的交房標準不允許出現這些情況，如果上述問題還沒有解決好的，我們是不會交房的。當然配套方面不可能一蹴而就，主要是根據合同約定的配套按時交付使用。

　　B：我們在交房前就會通知業(yè)主提前先來驗收一次。我們會根據合同規(guī)定及業(yè)主的要求，對其合理的要求進行力所能及的修正，做到讓業(yè)主滿意為止。

　　5、面臨交房難，你最擔心出現哪種情況？

　　A：就我們旗下項目而言，媒體報道的降價部分的房子和前面高價格的房子在產品性質上有不同，所以不會引發(fā)問題。高檔項目的業(yè)主比較理性，如同買股票，既然高位買了，只能認了，鬧也沒用。除非開發(fā)商不負責任，在質量上出問題。

　　B：我們對房屋質量不是很擔心，主要是擔心有一些因個人支付能力不足，或認為房價下降故意退房的事情。相信以自主需求為主的購房者還是能夠認可我們項目的，就是那些以投資為主的人，通過收房時故意尋找一些毛病來退房。

　　- 律師提示業(yè)主

　　面積誤差超3%可退房

　　有理有節(jié)，方是維權的上策。對于想借收房這最后一個機會要退房的購房者來說，對照商品房購房合同中的哪些條款，出現怎樣的情況可理直氣壯地提出退房？記者采訪了盛廷律師事務所律師畢文強，對此進行了梳理和分析。

　　一是開發(fā)商延期交房問題。畢律師說，一般合同中都會對延期交房的時間和賠償標準進行約定，比如90天以內按萬分之二來賠付，超過90天購房者可選擇解除購房合同。

　　二是開發(fā)商違約變更設計。如果開發(fā)商在沒有及時告知業(yè)主或是未征得業(yè)主同意的情況下，自行變更了設計，比如把外立面從藍色變成了棕色，或是把房子戶型、朝向改了，那么購房者有權利要求退房。

　　三是房屋有嚴重質量問題的，不能居住，比如苯超標等。當然，這一點僅由購房者自己去說還不行，需要由有資質的驗證機構出具檢測報告。

　　四是房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比的絕對值超出3%，購房者可以提出退房。但是如果面積差是在3%以內，那么購房者就不能退房，而需補交面積差額款了。

　　五是合同中約定的配套，在約定時間內尚未配齊。畢律師說，如果是和生活密切相關的配套，比如燃氣、上下水等，超過了合同約定時間開發(fā)商還不能配備完善，購房者是可以據此退房的。

　　六是開發(fā)商延期辦理產權證。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間為購房者辦好產權證，那么購房者也是可以據此退房的�！拔乙娺^開發(fā)商在合同中約定最長1000日內辦好產權證的，但實際上仍有開發(fā)商三年、五年都沒辦下來”，畢律師說。

　　除了以上幾種合同違約情況外，畢律師表示，如果開發(fā)商沒有經過建委竣工驗收備案就交房，那么購房者也可以要求退房。

　　此外，畢律師提示，業(yè)主大可不必把精力放在公攤面積這一條款上，因為測公攤是單個業(yè)主不可能操作的，想依據公攤面積不符這條來退房行不通。

　　- 專家支招開發(fā)商

　　面對大考，開發(fā)商有上中下三策

　　●陳云峰，中國房地產職業(yè)經理人聯盟秘書長

　　購房者退房要有理有據

　　交房難是今年開發(fā)商不得不面對的問題。而且去年開始的房價下降，是北京樓市有史以來首次出現的問題，政府、購房者及開發(fā)商都沒有經歷過這種情況，因而談不上如何很好地應對。

　　目前，購房者想通過收房時尋找退房機會的心情是可以理解的。開發(fā)商肯定也會做好這方面的預案，購房者選擇通過不收房來退房，一定要有理有據，如果是借此鬧一鬧，是達不到效果的。一定要找到符合合同約定的退房條件，才可能達到目的。

　　適當給業(yè)主補償或優(yōu)惠是上策

　　對于開發(fā)商來說，應該有上、中、下三種策略應對這種局面。

　　下策：一切按照合同或法律規(guī)定來辦事，只要開發(fā)商未出現購房合同中約定的達到退房的情況的話，開發(fā)商一般是不會輕易退房的，因為這個口一開那是收不住的。按照合同規(guī)定，開發(fā)商通知業(yè)主收房，若業(yè)主找不到合適的退房理由，僅僅憑不收房是退不了房的。只要在規(guī)定的時間內通知了業(yè)主，并達到一定期限的話，就會視為收房。這種開發(fā)商一板一眼地做事，是下策，可能會引發(fā)業(yè)主的維權，但從法律上也找不到什么差漏。

　　中策：在交房前，把業(yè)主提前召集起來，和他們進行溝通，聽取他們的合理意見，進行有效的溝通。其實，開發(fā)商也不愿意看到房價下降。以感情交流的方式和業(yè)主溝通，盡量解決他們提出的問題。尤其是要有高質量的房屋、良好的交房環(huán)境以及交房時員工態(tài)度要和藹可親等，用感情來打動業(yè)主，動之以理、曉之以情，大部分業(yè)主還是能接受的。

　　上策：適當給業(yè)主一些變相補償，比如減免業(yè)主一年的物業(yè)費，或者免費使用一年停車位，是能夠得到業(yè)主認可的。因為買房的業(yè)主多數是為解決自家的居住需求，只要他們在收房時心情舒暢，同時開發(fā)商還能給一定的優(yōu)惠補償，業(yè)主還是能夠接受房價下降的事實的，因為他們也明白，如果找不到正當的理由，僅僅憑借鬧一鬧是退不了房子的。與其鬧了事達不到目的，還不如享受眼前的優(yōu)惠。

　　最后，提醒一下開發(fā)商，一定更要認真應對今年的交房問題。首先要保證房屋質量，其次要對配套及園林建設做到位。這些都不能僅是口頭說說“重視”就過去，必須有實際行動，否則一定會死得很難看，尤其是那些還有后續(xù)樓盤要銷售的開發(fā)商。記住，老業(yè)主鬧一鬧就可能影響到后續(xù)的銷售，甚至對公司多年積累起來的品質有嚴重損害。