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　　2月的廣州，很難分辨出是冬天還是春天。春節(jié)后，廣州房地產(chǎn)市場交易量較春節(jié)前有所回暖，廣州樓市迎來了“小陽春”。根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)對陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)控，2月份廣州樓市網(wǎng)簽總數(shù)為7579套，相比1月份上漲了31%。而今年開年以來，廣州市的光大水榕苑、保利中環(huán)廣場開盤后接連創(chuàng)造的“日光盤”(項(xiàng)目推出當(dāng)天售完)，讓低迷了一年多的房地產(chǎn)業(yè)春意盎然。

　　令人興奮的銷售數(shù)據(jù)

　　2月14日，廣州光大花園水岸榕城北區(qū)首期開售當(dāng)日，到場客戶超3000人，開盤三小時內(nèi)434套單位即告全部售罄，成交額逾4億元，廣州樓市久違的“開盤即封盤”景象再次重現(xiàn)。此外，珠江新城領(lǐng)峰2月份頭兩周也成交近1億元，雋峰、金域藍(lán)灣及蘭亭御苑等中心區(qū)樓盤均取得突出成交業(yè)績。

　　與一手樓相比，剛剛過去的2月份，廣州二手樓市同樣呈現(xiàn)小高潮。來自滿堂紅地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，二手住宅買賣成交宗數(shù)環(huán)比增加逾五成，是去年3月份之后成交最多的月份，與此同時，二手樓均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)定在7000元/平方米以上，為7151元/平方米，環(huán)比下跌1.4%。

　　市場回暖，房地產(chǎn)商們同樣感覺明顯。星河灣控股集團(tuán)董事長黃文仔表示，廣州樓市已有回暖跡象，特別是近期，不少房地產(chǎn)企業(yè)都感覺明顯，“一月份的期房銷售業(yè)績很好，二月份就更好，是預(yù)料不到的好。”

　　對于市場回暖，大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是來自于價(jià)格的調(diào)整到位而刺激了剛性需求。2008年12月起，最近三個月來，廣州一手樓樓價(jià)一直維持在8000元/平米左右，而這一價(jià)格基本上是2006年的水平，同2008年初相比下降了30%。

　　滿堂紅地產(chǎn)首席研究員龍斌分析說，去年底國家出臺刺激樓市的措施正在逐漸見效，從1月1日起購房利率七折優(yōu)惠等，刺激了不少購房者入市。同時，去年下半年金融危機(jī)爆發(fā)后，市場上積蓄了一段時間剛性需求集中釋放。經(jīng)濟(jì)層面的數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢看好，購房者有了信心。

　　廣州樓市的回暖也給各方帶來難得的信心，一些樓盤甚至出現(xiàn)了加價(jià)銷售的行為。而長江證券研究員甚至表示，廣州樓市底部形成已成定局。認(rèn)為，廣州市場成交放量始于2008年中期，隨著未來推盤貨量的不斷上升，廣州市場成交將維持高位運(yùn)行。特別是進(jìn)入到2009年下半年后，去年新開工面積的迅速下降將徹底緩解市場對供給的擔(dān)心，價(jià)格水平有望得到回升。

　　“15條”助力反轉(zhuǎn)？

　　本周三，廣東省政府正式出臺了《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從保障住房建設(shè)、刺激商品房銷售、扶持房地產(chǎn)商等三方面推出15條意見。本已乘著二月春風(fēng)的廣州房地產(chǎn)市場，似乎大有扶搖直上的感覺。

　　對此，廣東恒大集團(tuán)董事會主席許家印則告訴記者，廣東出臺的15條房地產(chǎn)新政可以說是“國三條”的具體落實(shí)與實(shí)施。對于新政的種種利好是否能夠使廣州房價(jià)再上漲，這很難估測。

　　廣東省房協(xié)會長蔡穗聲也表示，影響市場的因素是多方面的，政策是有促進(jìn)消費(fèi)、鼓勵買房的重要作用，但不是唯一的。最重要的還是供求關(guān)系和宏觀經(jīng)濟(jì)走向。廣東省房協(xié)在二月初公布的市場分析報(bào)告指出廣東房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這既是對08年的總結(jié)，又是對09年的判斷。既然是周期性調(diào)整，就不可能在短期內(nèi)調(diào)整結(jié)束，當(dāng)然，調(diào)整在一定程度上會出現(xiàn)波動，但不能就某個月銷售好一些就判斷為“回暖”。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)測，未來一段時間，廣州樓市成交量可能出現(xiàn)“W”形小幅波動的走勢。據(jù)其分析，2月下旬成交量增長已經(jīng)減速，不排除3月份成交下跌的可能。

　　對于廣東救市15條意見，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對刺激消費(fèi)的作用并不會太明顯。15條意見中，在稅收優(yōu)惠幅度上并不大。據(jù)廣東省地稅局匡算,此政策執(zhí)行一年,全省個人所得稅與契稅優(yōu)惠總額在9億元左右。而2008年廣東全省商品房銷售額2879.96億元，優(yōu)惠額只有千分之三，很難說能產(chǎn)生多大的刺激作用。而最能刺激消費(fèi)，曾被寄予厚望的二套房松綁和購房入戶，此次15條意見并沒有大的突破。

　　實(shí)際上，對于2月廣州樓市的暖春，大部分開發(fā)商采取的還是迅速出貨，能賣就趕快賣。據(jù)經(jīng)緯行研究中心的統(tǒng)計(jì)，2月14日-2月20日廣州全市十區(qū)見報(bào)的商品住宅廣告投放費(fèi)用總計(jì)約903萬元，環(huán)比上周增長81.97%。而2月下旬，開發(fā)商促銷活動開始增多，報(bào)紙推廣力度也開始加大。

　　而一家全國知名的廣州大型地產(chǎn)商董事長在非公開場合與中國證券報(bào)記者溝通時明確表示，09年樓市將呈現(xiàn)L型底部，整體向上的空間并不大。整個年度將會出現(xiàn)幾個波段，而一季度被他認(rèn)為將是今年銷售最好的時期。他自己所在的公司將抓住這最好、也是最后的機(jī)會。

　　地產(chǎn)商仍處困局之中

　　透過廣州樓市暖春的背后，一些官方信息也或多或少地折射出地產(chǎn)商的困局。

　　2月26日，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會主席劉明康表示銀監(jiān)會嚴(yán)格實(shí)施二套房政策，積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。而緊接著廣東出臺的15條意見和國務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時，也再次強(qiáng)調(diào)僅對符合條件的二套房松綁，這與此前的國家原有政策相比，并未作出突破。

　　堅(jiān)決控制二套房政策，實(shí)際上折射出管理層對目前房價(jià)的擔(dān)憂，并不認(rèn)為目前的價(jià)格已經(jīng)跌到了底部。如果跌到了底部，金融機(jī)構(gòu)在房貸上將會毫無風(fēng)險(xiǎn)，何來積極防范？銀行現(xiàn)在發(fā)放房貸是按成交價(jià)的70%，尚有30%的安全邊際，目前仍強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，只能說明了管理層預(yù)測房價(jià)繼續(xù)下跌的空間仍然非常大。一位銀行業(yè)人士這樣對中國證券報(bào)記者分析。

　　廣東出臺的15條意見，實(shí)際上也再次折射出廣東房地產(chǎn)商的資金緊張局面。此次15條意見中對地產(chǎn)商的扶持主要是體現(xiàn)在土地出讓金和土地增值稅緩繳上面，這對目前融資不暢、銷量有限的房地產(chǎn)商來說的確是久旱逢甘霖。

　　而房地產(chǎn)商最大的困局仍未解開。廣東省房協(xié)公布的2008年廣東一手住宅空置面積高達(dá)1031萬平方米，比2007年激增了279萬平方米，更是2004年以來連續(xù)4年下降后的首次上升；當(dāng)中空置3年以上的積壓住房面積達(dá)114萬平方米。

　　2007年廣州房地產(chǎn)商出手226億元拿地，平均露面地價(jià)4627元。而如今這些昔日的地王將相繼進(jìn)入市場，但面對如今的市場，房地產(chǎn)商的損失最終會浮現(xiàn)出來。這些潛在的“地雷”，最終如何排除仍是地產(chǎn)商最大的心頭之患。

　　回想起前段時間一位地產(chǎn)知名人士在回答目前是否適宜買房時，詼諧地表示，要拿一枚硬幣來拋。而詼諧的背后，實(shí)際上反映的是開發(fā)商對未來市場的走向心里并沒有底。