“我的情況比較特殊。買(mǎi)這套房子，我也沒(méi)錢(qián)，那時(shí)比較年輕，想結(jié)婚用，但真正要結(jié)婚了，又覺(jué)得房子實(shí)在太遠(yuǎn)�！钡谝淮钨I(mǎi)房對(duì)于胡景輝來(lái)說(shuō)，多少有些不堪回首。痛下決心“斬掉”房子的胡景輝至今仍覺(jué)得“特別奇怪的是，我的房子竟然沒(méi)有升值，非常見(jiàn)鬼！”
五一前夕，一個(gè)晴朗的上午，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者如約走進(jìn)了胡景輝的辦公室。那是位于北京平安大街的一幢普普通通的臨街二層小樓，胡的辦公室就在這座小樓中間。作為賣(mài)房炒股的地產(chǎn)圈人士，胡景輝的另外一個(gè)身份是一家頗具知名度的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁。而我們的話題就是從房子開(kāi)始的。
就在記者采訪胡景輝的頭一天，滬深股市再接再厲，上證指數(shù)終盤(pán)以3783.06點(diǎn)報(bào)收，再度刷新歷史高點(diǎn)；深成指報(bào)收于10848.78點(diǎn)，同樣刷新了歷史最高記錄。在股市嘗到甜頭的胡景輝更加堅(jiān)定了做股東的信心。
“見(jiàn)鬼”的買(mǎi)房經(jīng)歷
盡管胡景輝反復(fù)強(qiáng)調(diào)說(shuō)自己賣(mài)房炒股屬于個(gè)別情況，“比較特殊”，但這還是引起了記者的濃厚興趣。第一次與胡景輝面對(duì)面，沒(méi)想到他竟然兩次提到“見(jiàn)鬼”，胡景輝把自己當(dāng)作了反面教材。
2001年7月，剛剛?cè)⒌暮拜x在北京第一次買(mǎi)房，他看中了位于北五環(huán)外楊閘地區(qū)一個(gè)叫做陽(yáng)光華苑的精裝修樓盤(pán)，在陽(yáng)光華苑，胡景輝以5800元／平方米價(jià)格買(mǎi)下了一套110平方米的房子。胡景輝買(mǎi)房的目的十分明確——打算將這套房子留作結(jié)婚用。
“總結(jié)這次房地產(chǎn)投資，對(duì)我個(gè)人來(lái)講，確實(shí)是個(gè)失誤�！辟I(mǎi)下結(jié)婚用的新房，對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，本應(yīng)是一件令人高興的事情，但是這種喜悅的心情在胡景輝的心里并沒(méi)有持續(xù)多久�！拔也恢垃F(xiàn)在的年輕人買(mǎi)房子是不是存在這樣一個(gè)沖動(dòng)，在沒(méi)有真正想好要不要結(jié)婚，也沒(méi)有真正適合的對(duì)象，看到房?jī)r(jià)就盲目買(mǎi)房�！�
但真正讓胡景輝感到失誤的原因，并不只是上面提到的一時(shí)沖動(dòng)，而是主要來(lái)自于向銀行還貸的壓力。用胡景輝的話說(shuō)，買(mǎi)了房以后，既沒(méi)住也沒(méi)出租，還賠了錢(qián)。
“我不想出租那套房子，你想，結(jié)婚的房子，你想出租給別人住嗎？而我自己住又不可能。”胡景輝說(shuō)，如果真的住在那兒，五環(huán)以外，就算每天開(kāi)車(chē)，上下班差不多也得3個(gè)小時(shí)，這一點(diǎn)讓他感覺(jué)到很恐怖。更為主要的是每年要交4萬(wàn)多塊錢(qián)的月供，此外物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)還要差不多五六千塊錢(qián)，等于每等一年就要支出5萬(wàn)塊錢(qián)成本。
胡景輝告訴記者，2001年，為買(mǎi)房子，他向銀行貸了50萬(wàn)元，談起月供，他馬上聯(lián)想到了一個(gè)最熱門(mén)詞匯——房奴�！霸鹿┖�(jiǎn)直就是噩夢(mèng)。”胡景輝說(shuō)自己比房奴還慘，因?yàn)榉颗鸫a房子還住著，他沒(méi)住，空著，確實(shí)有點(diǎn)太不劃算，所以最后他還是決定把它“斬掉”。
需要一提的是，胡景輝選擇將未來(lái)新婚用的房子買(mǎi)掉還有另外一層原因——那就是股市“大牛市”的到來(lái)。“從2002年開(kāi)始，到去年五六月份結(jié)束，連續(xù)四年的熊市，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP每年保持高增長(zhǎng)這樣一個(gè)大背景之下，股市卻走了四年的熊市，我覺(jué)得將來(lái)股市的發(fā)展前景應(yīng)是很不錯(cuò)的，包括全流通的問(wèn)題解決了，這幾年上市公司的質(zhì)量也提高了，外資也進(jìn)入了，未來(lái)兩三年股市應(yīng)該看好。”胡景輝說(shuō)。
接下來(lái)奇怪的是，今年春節(jié)前夕，當(dāng)胡景輝把房子賣(mài)掉的時(shí)候他發(fā)現(xiàn)，他的房子在近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下竟然沒(méi)有升值�！罢l(shuí)說(shuō)北京房?jī)r(jià)漲了？” 胡景輝說(shuō)，他的房子是63萬(wàn)多買(mǎi)的，57萬(wàn)賣(mài)的，買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格是5800元／平方米，而出售時(shí)，只賣(mài)到了5200元／平方米。
“見(jiàn)鬼啊！買(mǎi)的人還特別問(wèn)我，生怕我的房子有什么毛��！旁邊的經(jīng)紀(jì)人也跟我說(shuō)這房子為什么比當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候還便宜？！”胡景輝有些哭笑不得，他也感覺(jué)很納悶，“不是說(shuō)我故意賣(mài)得便宜，我覺(jué)得5年，按現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，我應(yīng)該100萬(wàn)賣(mài)。”
失之東隅，收之桑榆
賣(mài)了房子以后，胡景輝歸還了銀行近41萬(wàn)元貸款，但實(shí)際上到他手上剩下也就16萬(wàn)元，他把這些錢(qián)全部投入了股市，主要買(mǎi)了3G概念的股票。在記者采訪胡景輝前兩天，由于臨五一，他已將手中股票悉數(shù)賣(mài)出，全部空倉(cāng)，仔細(xì)一算，總體來(lái)說(shuō)，收益率在30%左右。
1995年畢業(yè)于北京大學(xué)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)出身的胡景輝對(duì)股市有著特殊的感情，從2000年進(jìn)入股市至今，在炒股方面，已形成了自己獨(dú)特的風(fēng)格，他基本堅(jiān)持價(jià)值投資原則，只做中長(zhǎng)線不做短線，胡景輝說(shuō)是因?yàn)闆](méi)時(shí)間每天去看個(gè)股和大盤(pán)走勢(shì)，他傾向于選擇一些基本面不錯(cuò)，整體行業(yè)前景看好，有大的宏觀政策支持的股票中長(zhǎng)期持有�！耙荒瓴僮鲀扇尉妥銐蛄恕�。在新一輪牛市行情中，胡透露說(shuō)自己“選股選得還是很準(zhǔn)”，去年他3元買(mǎi)進(jìn)天津泰達(dá)，兩進(jìn)兩出，同樣有所斬獲。
如今胡景輝“搖身一變”從有房族變成了租房族，他在北京崇文門(mén)附近租住的房子，月租金3800元�！拔以瓉�(lái)那房子月供3500多元，加上取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，平均下來(lái)，一個(gè)月差不多將近4000元。”胡景輝說(shuō)，如果不考慮將來(lái)房子歸屬，單從負(fù)擔(dān)來(lái)講，他現(xiàn)在每個(gè)月比原來(lái)還少一百來(lái)塊錢(qián)，“雖然談不上輕松，但是每月從我的收入里面付出同樣的成本，我從五環(huán)外搬到了二環(huán)內(nèi)。”關(guān)鍵是，將投資房產(chǎn)的錢(qián)投資股市，給他帶來(lái)相對(duì)較高的收益。
“我現(xiàn)在并不是買(mǎi)不起房子，作為從業(yè)人員來(lái)講，我覺(jué)得房?jī)r(jià)確實(shí)太貴、太高，我原來(lái)住的小區(qū)(崇文門(mén)附近)，2002年、2003年開(kāi)盤(pán)的商品房每平方米才賣(mài)6000多元，現(xiàn)在在那里買(mǎi)一套精裝修的，一般都要差不多一萬(wàn)二三，這還算便宜的，貴的甚至到了一萬(wàn)五左右，從每平方米6000多元到15000元，這才短短幾年時(shí)間！就不止翻番了，所以房?jī)r(jià)確實(shí)有一定泡沫因素存在�！�
胡景輝認(rèn)為，房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上來(lái)講應(yīng)該是一個(gè)中長(zhǎng)期投資，如果是收租金，回報(bào)率在8%-6%，假設(shè)靠房?jī)r(jià)上漲收回成本，每年房?jī)r(jià)有個(gè)3%-5%的漲幅，這些都是正常的。但如果房地產(chǎn)投資變成了一種兩三年之內(nèi)就能翻番的投資，已背離了這種投資產(chǎn)品的屬性。胡景輝告訴記者，他的一些同事和朋友，去年年底，就陸陸續(xù)續(xù)把房子賣(mài)了，有的買(mǎi)了基金，有的買(mǎi)了股票。
“雖然我是干房地產(chǎn)的，但我不太喜歡房地產(chǎn)這種投資方式，進(jìn)入、退出成本都很高。比如買(mǎi)一套房子，你要去選樓盤(pán)，然后要交定金，簽合同，辦按揭手續(xù)，最后辦入住手續(xù)，還要驗(yàn)房等等，一大堆爛事兒。要賣(mài)的時(shí)候也很麻煩，時(shí)間比較長(zhǎng)，成本比較高。買(mǎi)一套房子，各種稅費(fèi)、保險(xiǎn)等加在一起，差不多要占總房款的5%。”胡景輝說(shuō)，現(xiàn)在投資收租型房產(chǎn)如果把裝修、配家具家電、空置成本等所有因素都考慮進(jìn)去，其實(shí)跟存銀行差不多，而未來(lái)設(shè)若開(kāi)征物業(yè)稅，貸款買(mǎi)房甚至可能還不如把錢(qián)存在銀行。
“股市進(jìn)入和退出都比較方便，打個(gè)電話就解決了(買(mǎi)了或賣(mài)了)，一兩分鐘的事情，房產(chǎn)交易，不僅成本高，也費(fèi)事得多�！焙拜x介紹說(shuō)，他賣(mài)出的上述房子，其實(shí)從去年過(guò)完五一就開(kāi)始通過(guò)中介掛牌，不過(guò)，等拿到全部的錢(qián)，已經(jīng)是去年年底了。他說(shuō)，從簽訂合同到拿到錢(qián)或房子，平均要一個(gè)月時(shí)間，加上掛牌，房產(chǎn)交易則平均要一個(gè)半月到兩個(gè)月時(shí)間。
對(duì)于全民炒股現(xiàn)象，胡景輝認(rèn)為當(dāng)前股市出現(xiàn)文盲也去開(kāi)戶(hù)顯然是不對(duì)的。但當(dāng)前股市熱在一定程度上還可以理解，畢竟股市走過(guò)了與中國(guó)經(jīng)濟(jì)背道而馳的四年漫長(zhǎng)熊市，股市再維持兩三年的牛市，應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題；房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然機(jī)會(huì)還有，但再次出現(xiàn)2003年以來(lái)的暴漲則幾乎不可能。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸降溫，兩三年后房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下降。所以，就目前這種情況來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為做房東不如做股東。”在股市嘗到甜頭的胡景輝更加堅(jiān)定了做股東的信心，胡景輝最后對(duì)記者表示，他最近正在尋找機(jī)會(huì)，準(zhǔn)備再度進(jìn)入股市淘金。(周雪松)
