目前“租售比”過高已經(jīng)是大城市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)副產(chǎn)品。根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2006年北京市二手房售價(jià)與租金的比例在242：1至286：1之間。中國(guó)國(guó)際金融公司對(duì)北京等城市的調(diào)研結(jié)果也顯示，他們所調(diào)研的167個(gè)樓盤，購(gòu)房資金成本與租金比率在2006年內(nèi)的平均升幅超過11%。因此有業(yè)內(nèi)專家指出，目前，房屋售價(jià)租金比過高，意味著房產(chǎn)投資收益將下滑，投資性買房高位踏空的風(fēng)險(xiǎn)也在增加。
“我們想買套小兩居，房子都看到五環(huán)邊上了，價(jià)格漲到7000元/平方米，而這套70平方米的房子要是租的話，月租金也就1300元左右�！眲偖厴I(yè)不久的張先生如是說。
目前，國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1至300：1。如果售價(jià)租金比超過300：1，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，房產(chǎn)后市看好。售價(jià)租金比無(wú)論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
一位金融專家解釋道，售價(jià)租金比的合理范圍，是根據(jù)資金的長(zhǎng)期收益率確定的。如果把買房視作一種長(zhǎng)期投資，那么200：1至300：1的售價(jià)租金比，折算成長(zhǎng)期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房?jī)r(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價(jià)租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來的。據(jù)介紹，目前美國(guó)房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。
因此，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下的“租售比”逼近國(guó)際警戒線并非危言聳聽。近幾年來的二手房租賃市場(chǎng)基本上處于不溫不火的狀態(tài)。許多新的理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，正在弱化投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資偏好。國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施“三稅”政策，使得五年內(nèi)二手房的交易成本很高，投資者買房后，更多地會(huì)充實(shí)到租賃市場(chǎng)，而這將使租金水平進(jìn)一步下滑。
前幾年，上海“炒樓花”較嚴(yán)重，投資性買房一路“炒”高房?jī)r(jià)，而租金水平一直沒有跟上去，“租售比”隨之不斷走高；但“觸頂”后，房?jī)r(jià)便開始下降了。對(duì)此，人們應(yīng)該提高警惕。(林喆)
