去年底,市民林先生聯(lián)合他人,以“聯(lián)合競買”的方式,拍得了位于寶安區(qū)金橋工業(yè)區(qū)的兩棟配套工業(yè)宿舍。這起被媒體誤炒為“合作建房”的新聞之后,林先生近期又聯(lián)合部分“集資者”,計劃參與競買本周五在市土地房產(chǎn)交易中心公開拍賣的位于布吉街道的兩棟住宅樓。
為了探究這種行為的合法性,記者特別采訪了權(quán)威法律專家,該專家提醒市民:“聯(lián)合競買存在諸多隱患和風(fēng)險,集資者應(yīng)慎重決策!
80多人集資買下兩棟宿舍
去年底,林先生等人通過網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布消息,募集人員及資金一同“合作建房”。
2006年12月22日,在市土地房產(chǎn)交易中心組織的拍賣會上,林先生成功競買了受深圳市寶安區(qū)人民法院委托拍賣的寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的一棟宿舍;林先生與另外三人競得了寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的一棟宿舍。其后,林先生通過媒體宣稱,與這八十多名“合作建房者”共同出資改造上述房產(chǎn),并按照取得及改造成本分?jǐn)傎M(fèi)用,將上述房產(chǎn)用于居住。隨即,多家媒體對此事進(jìn)行了報道,報道稱:“個人合作建房在深圳破冰”。
對該兩棟工業(yè)宿舍改造后,上述“集資人”于上月底入住。次日,有媒體以“深圳個人合作建房者昨日入住”等為題對事件進(jìn)行了相關(guān)報道。
“合作建房”實為“聯(lián)合競買”
權(quán)威法律專家認(rèn)為,將上述事件定義為“合作建房”是一種誤解。從嚴(yán)格的意義上講,此前在深圳發(fā)生的被媒體稱為‘合作建房’的事件應(yīng)該定義為‘聯(lián)合競買’。
該專家解釋說,關(guān)于“合作建房”,有關(guān)法律的明確定義是:“‘合作建房’是指由一方出地,一方出資,共同開發(fā)房產(chǎn)的行為!贝送,部分內(nèi)地城市發(fā)生過的由多人出資購買土地再開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)的行為的準(zhǔn)確定義應(yīng)該是“集資建房”。而在深圳發(fā)生過的由多人集資競買拍賣的房產(chǎn)的行為所購買的是已經(jīng)建成的房地產(chǎn),不存在“建房”的問題。因此,其準(zhǔn)確定義應(yīng)該是“聯(lián)合競買”,而將這幾類事件統(tǒng)稱為‘合作建房’存在概念上的混淆!
“聯(lián)合競買”隱患多多
該專家分析認(rèn)為,目前的這種“聯(lián)合競買”行為存在頗多隱患。
以該次“聯(lián)合競買”的寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的第五、第六兩棟工業(yè)宿舍為例。記者從國土部門發(fā)布的該兩棟工業(yè)宿舍的拍賣公告中搜檢出如下信息:該工業(yè)區(qū)第五、第六兩棟建筑的功能為工業(yè)配套宿舍;五號宿舍(一至六層)已領(lǐng)取6本綠皮《房地產(chǎn)證》,性質(zhì)為自用;六號宿舍(一至六層)在補(bǔ)交地價后,領(lǐng)取了6本紅皮《房地產(chǎn)證》(可進(jìn)入市場)。該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”。
專家分析認(rèn)為,分析上述信息及事實可以發(fā)現(xiàn),該“聯(lián)合競買”事件尚存在如下問題:
第一,產(chǎn)權(quán)問題。該兩棟建筑實際為80余人集資購買,但該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”,這也就意味著“是否能將這兩棟房產(chǎn)分割到80余戶‘集資者‘的名下,使每戶都能拿到自己分得那份房產(chǎn)的《房產(chǎn)證》,存在不確定因素!
第二,集資者的資金安全問題。在“競買”時,僅由林先生等等“代表”80余名集資者參加競買,目前該兩棟建筑的產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)人為林先生等代表。如果該兩棟建筑不能分割登記到80余名出資人的名下。萬一林先生等“代表人”有債務(wù)糾紛,存在著法院查封該兩棟建筑的可能。屆時,“集資者”將遭受損失。
第三。稅費(fèi)問題。即便能分割登記,按照現(xiàn)行的法律,將房產(chǎn)從“林先生”等“代表”的名下“轉(zhuǎn)移”到80余個“集資者”的名下,是一種交易行為,有關(guān)部門將按章收取增殖稅及交易稅。
第四,功能問題。由于該兩棟建筑的功能為工業(yè)配套宿舍,萬一該兩棟工業(yè)宿舍將來涉及到拆遷,拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)必然將按照工業(yè)宿舍的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。而現(xiàn)行的工業(yè)配套宿舍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于商品住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第五,地價問題。該五棟宿舍目前領(lǐng)取的僅是綠本《房地產(chǎn)證》(不能進(jìn)入市場交易),必須在補(bǔ)交完地價后才能領(lǐng)到紅本《房地產(chǎn)證》(可以進(jìn)入市場交易)。
該專家還分析說,該次“聯(lián)合競買”之所以吸引了不少“集資者”參與,價格“相對較低”是個非常重要的因素。但是,由于該兩棟建筑為位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)配套宿舍,其周邊的生活配套設(shè)施、建筑外觀、質(zhì)量等都與商品住宅存在差距。
“聯(lián)合競買”“爛尾樓”需謹(jǐn)慎決策
日前,市土地房產(chǎn)交易中心受龍崗區(qū)人民法院委托發(fā)布拍賣公告,將于本周五組織拍賣位于兩棟位于布吉街道的“爛尾樓”。有報道稱,林先生等“集資者”將再次參與該此競買。為了解該兩棟建筑的基本情況,記者查閱了龍崗區(qū)人民法院與市土地房產(chǎn)交易中心簽署的委托拍賣合同。合同中“拍賣物的瑕疵”一欄這樣寫道:“未核實是否欠地價;未核實是否欠土地使用費(fèi)”;“其他需說明的情況”一欄則寫道:“拍賣物尚有部分工程未完工,一切未完善的手續(xù)及應(yīng)補(bǔ)交的費(fèi)用由競得人自行解決;拍賣成交后,法院僅出具相關(guān)法律文書,拍賣物能否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),是否欠繳地價、土地使用費(fèi)等費(fèi)用由競得人自行到國土部門核查!
權(quán)威法律專家認(rèn)為:“關(guān)于將于本周五拍賣的兩棟建筑的上述信息表明,還存在著諸多不確定因素。有意集資參與聯(lián)合競買的市民應(yīng)慎重決策!
該專家說:“為解決執(zhí)行難問題,法院往往以‘凈值套現(xiàn)’的方式將查封的房產(chǎn)委托有關(guān)機(jī)構(gòu)組織拍賣。在這個案例中,拍賣標(biāo)的物是否欠地價、是否欠土地使用費(fèi)、是否能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等因素實際上都不明確。萬一將來發(fā)現(xiàn)這兩棟房產(chǎn)欠地價、欠土地使用費(fèi)、不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)怎么辦。有意參與‘聯(lián)合競買’的‘集資者’應(yīng)該考慮清楚!
其次,即便“聯(lián)合競買”成功,同樣存在著上述金橋工業(yè)區(qū)工業(yè)配套宿舍“聯(lián)合競買”事件中存在的“資金安全、轉(zhuǎn)移登記將產(chǎn)生稅費(fèi)”等問題。
再次。由于本次的拍賣物實際上是兩棟“爛尾樓”,“聯(lián)合競買人”是否有能力將“爛尾樓”盤活,存在很大的不確定因素。該專家說:“房地產(chǎn)開發(fā)是個龐大的系統(tǒng)工程,專業(yè)的開發(fā)企業(yè)都有可能把項目搞砸。我懷疑這些‘業(yè)余的’‘集資者’是否有能力搞好開發(fā)。”