“交易稅費(fèi)算得我頭都大了，買(mǎi)這套房我和業(yè)主各要交多少稅費(fèi)？房產(chǎn)證、國(guó)土證應(yīng)該去哪里辦理？交定金時(shí)除了寫(xiě)收據(jù)之外，要不要簽合同？”近日，市民薛女士給本報(bào)打來(lái)多個(gè)咨詢(xún)電話，咨詢(xún)二手房交易的相關(guān)問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前佛山有近半二手房是由買(mǎi)賣(mài)雙方自主成交的，買(mǎi)家在慳錢(qián)之余還應(yīng)注意其中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)交易程序不甚明了，初次涉及房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的業(yè)主和買(mǎi)家總是會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，甚至是經(jīng)濟(jì)糾紛。
現(xiàn)象：
買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)不知稅費(fèi)幾何
家住金魚(yú)街的薛女士就為買(mǎi)房辦證的事情發(fā)愁。前幾天，不明二手房交易程序的她給本報(bào)熱線打來(lái)多個(gè)咨詢(xún)電話，詢(xún)問(wèn)辦理房產(chǎn)證、按揭以及交易稅費(fèi)的問(wèn)題。
薛女士告訴記者，賣(mài)方對(duì)二手房交易也是一竅不通，平時(shí)兩個(gè)人都比較忙，現(xiàn)在定金交了半個(gè)多月，連辦證的程序也沒(méi)搞清楚。交了1萬(wàn)元定金也僅僅寫(xiě)了張收據(jù)，關(guān)于違約責(zé)任、分擔(dān)稅費(fèi)等問(wèn)題也沒(méi)有作出明確約定。
“本來(lái)想不通過(guò)中介買(mǎi)房可以省下幾千元，但自己去跑辦證、交納稅費(fèi)等也太繁瑣了。畢竟對(duì)方不是可以完全信賴(lài)的人，如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛怎么辦？”薛女士說(shuō)。
支招：
二手房辦證程序分三步走
業(yè)內(nèi)人士楊先生告訴記者，在佛山近半二手房交易不是通過(guò)中介完成的。
那么，完整的辦證、交納稅費(fèi)的程序應(yīng)該是怎樣的呢？記者采訪了中介一線從業(yè)人員，以禪城區(qū)為例，為初次買(mǎi)房的“自助型”買(mǎi)家支招。
簽訂合同。下定金，核實(shí)產(chǎn)權(quán)，簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。如果房產(chǎn)性質(zhì)是房改房，并且沒(méi)有二次補(bǔ)價(jià)的，則需要到禪城區(qū)房改辦補(bǔ)齊增值款，取得上市確認(rèn)書(shū)。如果需要辦理按揭貸款，則要先簽訂貸款合同，并提供按揭所需資料。上述事項(xiàng)完畢之后，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
交易審查。簽訂合同之后，送件到禪城區(qū)房產(chǎn)交易所進(jìn)行交易審查。核準(zhǔn)過(guò)戶(hù)之后，買(mǎi)賣(mài)雙方到交易所辦理交易結(jié)案手續(xù)。再送件到地稅部門(mén)辦理核準(zhǔn)免稅證明，需要按差額交稅的則要提供差額交稅的憑證。完成上述步驟即可遞件到國(guó)土資源局進(jìn)行審核辦證。
辦理兩證。審核之后，買(mǎi)方則可到國(guó)土局領(lǐng)取國(guó)土證。如果交易房產(chǎn)尚未交納土地出讓金，則需根據(jù)國(guó)土收件上的日期到國(guó)土局和財(cái)政局繳納土地出讓金和契稅。契稅繳納完畢之后即可到交易所辦理房產(chǎn)證。
提醒：
要小心三大問(wèn)題
據(jù)記者了解，產(chǎn)權(quán)不清、合同約定不細(xì)致、違約責(zé)任不明確等是造成糾紛的主要來(lái)源。要避免此類(lèi)情況，就要對(duì)癥下藥，在交易過(guò)程中注意下述問(wèn)題。
注意一：查清產(chǎn)權(quán)
引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素主要有三類(lèi)：一是買(mǎi)賣(mài)不準(zhǔn)出售的房屋，如被法院查封的房屋；與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋；屬于拆遷范圍的房屋；已作為抵押物的房屋等；二是夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對(duì)房產(chǎn)判決不明的房屋；三是還處于租賃狀態(tài)下的房屋。你可以到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓或禁止轉(zhuǎn)讓的情況。
注意二：細(xì)簽合同
簽約是嚴(yán)肅的法律行為，一旦在合同上簽字蓋章，就要受合同約束，違反約定就得承擔(dān)法律責(zé)任。上下家任何一方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，至少要保留一份對(duì)方身份證明的復(fù)印件，并仔細(xì)查看合同條款，確認(rèn)沒(méi)有留下空白條款；只有自己有能力履行合同條款時(shí)，方能簽字蓋章。
注意三：明確違約責(zé)任
一旦發(fā)生糾紛，一紙合同就是最有力的維權(quán)“武器”，因此違約責(zé)任的約定十分必要。交易稅費(fèi)的分擔(dān)、付款方式和時(shí)間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷移、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等等一系列可能發(fā)生變數(shù)的問(wèn)題，應(yīng)盡量在違約責(zé)任一欄中一一列明。如果交易結(jié)束而上述問(wèn)題解決不善的話，再來(lái)處理糾紛會(huì)更加困難。(黃露 陳棟）
