當記者詢問地產界人士，如何看待深圳目前房價時，得到的回答都是“看不懂”。深圳作為中國最特殊的城市，毗鄰香港，一城兩界，移民為主，游資旺盛……其高企樓價之下交織著太多錯綜復雜的因素。
然而，對焦慮的購房者來說，卻有太多問題需要答案，其中四個爭論極為激烈的問題，或許決定著深圳樓市何去何從。
深圳房價是否高得離譜？
“每個月七、八千元的收入，一直以為自己是白領呢，想不到還供不起一套兩居室。”周小姐在一家上市公司做財務，面對關內已經(jīng)漲到近15000元的房價，已經(jīng)沒了底氣。能看上眼的房子，基本都在百萬以上，即使湊足首付，每月6000元的還款壓力讓她舉步維艱。像周小姐這樣算得上優(yōu)秀的年輕人，在深圳是個很大群體，但現(xiàn)在想要在深圳買房已成為奢望，就算父母的積蓄貼補進來也于事無補。
另一能證明深圳房價過高的依據(jù)，是深圳極不協(xié)調的租售比。一套價值近七十多萬的房子，月租金不過2200-2500元，租售比高達300以上，也就是說，即使在不考慮資金的時間成本和支付利息的情況下，通過出租的方式，至少也要25年以上才能收回房產投資，年投資回報率不足4%，比支付給銀行貸款利息還要低。
然而，工資收入買不起房、計算投資也不劃算，似乎又不能說明樓價完全離譜，因為市場上的房子基本供不應求。有相當一部分深圳人又認為，深圳樓價只能說最近漲得太快，但支撐高樓價也有理性因素。
深圳市領導曾對房價上漲作出過解釋，認為深圳處于發(fā)達地區(qū)，消費層次比較高，基礎設施環(huán)境比較好、居住環(huán)境比較好；深圳毗鄰香港，兩地交通十分便利；隨著深圳的產業(yè)結構和城市布局調整，特區(qū)內土地、房產難免呈現(xiàn)“物以稀為貴”的特征。世聯(lián)地產董事長陳勁松則認為，深圳市場經(jīng)濟土壤所培育的企業(yè)群和企業(yè)家群，構成了城市競爭力提升的主要方面，或許，也是支撐房價高企的重要因素。
深港融合會導致房價接軌嗎？
毗鄰香港的地緣優(yōu)勢是深圳相比其他城市獨具的特點。當前深港融合正以前所未有的速度推進，兩地提出了共建國際化大都市的構想。西部通道開通后，從深圳蛇口到香港新機場不過40分鐘的車程。未來深圳中心區(qū)之下還可能建成國內首座大型地下火車站，成為接通香港和深圳城市軌道系統(tǒng)的綜合換乘樞紐，承載深圳、香港和廣州三城市間的大量城市間高頻、高端商務客流。
照此趨勢，深圳的房價是否會向寸土寸金的香港看齊？如是，對深圳無房待購者是“災難”，對擁有房產者則是天大利好。
看多者認為，交通的便利拉近了深港距離。同香港相比，深圳具有社區(qū)化的住宅環(huán)境及價格優(yōu)勢，會吸引港人置業(yè)。只要兩地在價格上存在洼地，深圳的房價就會上漲，隨著時間推移將填平價格洼地。今年在福田新口岸邊上推出的新樓盤金地名津，據(jù)售樓員介紹，港人置業(yè)的比例在30%左右。港人置業(yè)深圳，帶來資金的同時，也必將增加了深圳人購房等諸項生活的成本。
看空者則認為，深港地位不具有可比性，房價接軌無異于癡人說夢。香港的人均GDP已高達2.7萬美元，而深圳的人均GDP才8600美元，巨大的收入差距不可能實現(xiàn)深港房子同價。況且，香港的房子具有鮮明的結構供給特點，既有半山中價格令人咋舌的豪宅，也有普通的民宅，還有政府提供的廉租房，價格體系完全不同于深圳僅有的一個商品房的主體價格，兩者根本無法比較。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為，深港一體化并不意味著深圳房價要向香港靠攏，一體化帶來的是深圳居住理念、生活習慣向國際化靠攏，置業(yè)者在選擇居所的時候更加理性。
是否炒家橫行？
房價大漲之下，不和諧的行為就顯得格外扎眼。不良開發(fā)商捂盤囤房、中介公司“坐莊”、代理人吃差價、房產投資等行為成了眾矢之的，并被指責為房價上漲的“元兇”。深圳市也出臺政策，開始對這些行為施以重拳。
對于媒體批評深圳房價上漲的背后是“中介聯(lián)手開發(fā)商炒房”，又有深圳地產界資深人認為是“以偏概全，一葉障目”，夸大了中介的負面作用。一些房產投資客更是不愿承擔罵名，高呼“國內投資渠道狹窄，股票投資風險大，我買房子做投資何錯之有？”
無論如何，深圳購房者中確實有大量非急需自住者。《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳住房的轉手速度很快。坊間流傳的比例更為驚人，宣稱深圳有高達70%的房子用于投資用途，而非居住目的。
深圳房地產由單純的居住功能，越來越多的轉向投資功能。投資無錯，但如果違反了市場經(jīng)濟誠信的原則，則就要另當別論了。部分開發(fā)商和中介違規(guī)行為干擾了房地產交易的正常秩序，損害市場的良性健康發(fā)展，必須受到嚴懲。
保障性住房能平抑房價？
今年深圳市政府擬推6000套保障性住房，加快廉租房建設，解決低收入家庭的住房困難。根據(jù)最新的消息，年內可用于出售和租賃的6000套政策性住房目前已有3991套得到落實。而在今年深圳的政府工作報告中，提出了一共要“新增政策性住房用地60萬平方米，開工、在建2.5萬套經(jīng)濟適用房和公共租賃房”。
深圳開始學習鄰居香港的“公屋”經(jīng)驗。據(jù)專家介紹，香港的公屋有70余萬套，解決了30%的香港人的居住問題，對于社會穩(wěn)定，滿足不同階層的人群住房需求發(fā)揮了重要的作用。而深圳的微利房供給數(shù)量少，早期的微利房還多是提供給公務員和國企員工，低收入者除了租住“城中村”，就是購買商品房。如此一來，無論富有者，還是貧困者，都要依靠商品房解決住房問題，房價焉能不漲。多數(shù)人認為，增加供給，大量推出面對低收入群體的廉價房，一定可以抑制房價。
但也有人認為，深圳無房者雖多，但富有企業(yè)主群體強大，全國各地涌來的投資者和投機者亦多，他們會拉動豪宅和大面積商品房的價格上漲，而深圳長期看可能是高端拉高低端，而非低端拉下高端，深圳房價要下調難度還是很大。
眾說紛紜之中，顯示出深圳樓市未來的不確定性。但歸根結底，城市的發(fā)展和居民的富裕程度是支撐樓市健康發(fā)展的關鍵。6月末，深圳萬科以“深圳城長，萬科成長”為題召開了策略推介會，將企業(yè)的成長與深圳的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起。其實，樓市的發(fā)展又何嘗不是如此呢？種種疑惑，相信時間會給出一個明確的答案。(程勝 孟繁龍)
