深圳二手房交易市場又有新動作。從今年8月1日開始，2007版《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買賣合同》將正式啟用。我市房地產(chǎn)交易市場已形成一整套買賣合同系列，將有效規(guī)范我市房地產(chǎn)市場交易秩序。
此前，《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》于2004年正式實(shí)施，但不是強(qiáng)制性規(guī)定，各中介還是繼續(xù)使用各自版本，各中介合同內(nèi)容不統(tǒng)一，存在各種漏洞。
二手房交易問題較多
今年上半年，深圳二手房交易面積達(dá)到668.03萬平房米，二手住宅與新建商品住房交易面積的比例已達(dá)1.58：1。
與此同時，二手房市場交易過程中也逐漸暴露出許多問題。面對市場競爭日益激烈的壓力，為了牟取更大利潤，房地產(chǎn)中介企業(yè)在二手房交易中不惜采取違法違規(guī)操作手段，如利用合同方式損害買賣雙方正當(dāng)利益，添加“霸王條款”，設(shè)置“合同陷阱”，簽訂“陰陽合同”等。
15次修改完成新合同
為規(guī)范整治我市房地產(chǎn)市場秩序，去年底開始，市工商局和市國土房產(chǎn)局，在吸收借鑒當(dāng)前中介公司所用合同版本的基礎(chǔ)上，廣泛征求法院、仲裁委、法律專家以及廣大房地產(chǎn)公司的意見，歷經(jīng)15次修改完成了《買賣合同》和《居間合同》。
平等劃分各方權(quán)利義務(wù)
與目前使用的合同相比，新版合同在資金管理、傭金收取、違約責(zé)任等方面做出了全面、細(xì)致、明確的約定，對交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰和對等，將有效保障交易各方的正當(dāng)權(quán)益，大大減少了由合同本身帶來的交易風(fēng)險。
如新版合同約定，賣方必須對所交易的房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)，交房前必須結(jié)清水電費(fèi)、物管費(fèi)等所有費(fèi)用。若賣方延遲交房，買方有權(quán)選擇定金罰則或要求其支付違約金；買方必須將定金、房款支付到雙方指定的監(jiān)管賬戶。若買方逾期付款，賣方有權(quán)要求買方支付違約金繼續(xù)履行合同，或解除合同并要求支付違約金。
先向中介繳必要費(fèi)用
為保障居間方即中介的利益，新版合同約定，《居間合同》簽訂時買賣雙方就應(yīng)向中介支付不超過傭金總額20%的必要費(fèi)用，《買賣合同》簽訂時，買賣雙方應(yīng)向中介支付剩余部分傭金；如出現(xiàn)“跳單”情形時，中介有權(quán)要求買賣雙方支付全部傭金；如買方或賣方單方出現(xiàn)過錯或違約情形時，中介在返還守約方支付的費(fèi)用后，可要求違約方賠償。
房產(chǎn)交易合同形成系列
業(yè)內(nèi)人士指出，新版合同可在一定程度上避免“陰陽合同”產(chǎn)生，因?yàn)樾潞贤瑮l款均由政府部門統(tǒng)一制訂強(qiáng)制執(zhí)行，交易方若再想逃避稅費(fèi)，必然要私下簽訂第三個合同，由于不受法律保護(hù)，由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險也必然隨之加大。
據(jù)悉，從去年啟用的一手房預(yù)售合同、現(xiàn)售合同到如今即將啟用的二手房買賣合同、居間合同，我市房地產(chǎn)交易市場已形成一整套買賣合同系列，完善的合同文本從客觀上確立了買賣各方在交易過程中的法律關(guān)系，在保障各方合法權(quán)益的同時，還將有效規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序。
