北京地鐵5號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)的宋家莊，北至昌平區(qū)境內(nèi)的東三旗，全長27.6公里，全線設(shè)24站，這是北京第一條貫穿南北的軌道交通，不僅極大地改善了周邊區(qū)域的交通情況，而且?guī)?dòng)了沿線住宅、商鋪、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)的升值，沿線樓盤的價(jià)格年均上漲幅度達(dá)17.8%
美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·克羅格曼在解釋一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)增長時(shí)曾經(jīng)這樣寫道：“一個(gè)人的社會(huì)勞動(dòng)，只要它能夠產(chǎn)生效率，就能增加這個(gè)國家的國民財(cái)富�！�2007年10月7日，北京地鐵5號(hào)線開通第一天，從早晨7點(diǎn)到9點(diǎn)，這條地鐵線已經(jīng)把城市南北約6萬上班人群送到了城市中央。從下午2點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，這條地鐵線上運(yùn)送量已經(jīng)達(dá)到了40萬人次，新加坡《聯(lián)合早報(bào)》的記者對(duì)于地鐵5號(hào)線的開通這樣描述：“我的耳朵里聽到的是人們對(duì)于他們地鐵和他們的國家的由衷的贊美。”
的確，地鐵5號(hào)線改變的是無數(shù)人的生活方式。10月中旬，家住天通苑的劉小姐取消了自己的二次購房計(jì)劃，不是因?yàn)槎沃脴I(yè)的首付提高，而是因?yàn)榈罔F的通車大大縮短了她的上班時(shí)間和出行成本。她說：“以前每天上班需要花費(fèi)1個(gè)半小時(shí)，所以打算在三環(huán)以內(nèi)再購置一套房屋，如今坐地鐵40分鐘就可以到單位，非常方便，所以短期內(nèi)不再買房了�！毕鄬�(duì)于沿線居民不再買房的是更多人的購房計(jì)劃，新開盤不久，由北辰實(shí)業(yè)開發(fā)的媒體村公寓，由于緊鄰地鐵5號(hào)線等多條地鐵線路，第一批500套房源一經(jīng)推出就被購房者熱搶。10月11日，開發(fā)商只得以網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)的方式排出購房順序。“一期基本已經(jīng)銷售完了，二期項(xiàng)目快開了，您可以關(guān)注。”在電話中，銷售人員這樣告訴筆者。
北部：地鐵、奧運(yùn)雙重利好造就“亞奧宜居帶”
“關(guān)注媒體村已經(jīng)很久了，本來奧運(yùn)板塊就一直在升值，再加上地鐵的開通，相對(duì)低的價(jià)格，無論是自住還是投資都很合適�！币晃毁彿空哌@樣評(píng)價(jià)。正如媒體村公寓的市場(chǎng)表現(xiàn)，5號(hào)線開通獲益最大的是亞奧板塊的眾多項(xiàng)目。
奧林匹克公園周邊地區(qū)，以其奧運(yùn)中心地位、公共空間和預(yù)期中的升值空間，成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的來臨，政府斥巨資傾力打造亞奧地區(qū)為文化、時(shí)尚、健康、國際、生態(tài)等多元化的生活領(lǐng)地，亞奧中心也迅速成為繼萬柳、朝陽公園之后罕見的城市生態(tài)宜居地帶。隨著中心區(qū)的逐步完善，其周邊整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，包括地鐵5號(hào)線、13號(hào)線的通車，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)環(huán)境改造以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格、目標(biāo)客戶群等都將被重新定位，并逐步升級(jí)。
地鐵5號(hào)線不僅僅是為普通住宅帶來利好消息，高檔項(xiàng)目同樣有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。以位于森林公園旁邊的世茂奧臨為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年9月份以來，世茂奧臨銷售總金額高達(dá)5億元，銷售套數(shù)達(dá)106套，僅短短的七天國慶黃金周，銷售套數(shù)就達(dá)35套之多。目前地鐵5號(hào)線亞奧板塊的在售樓盤有：凱德置地上元、世茂奧臨、西絨線26號(hào)、媒體村公寓、盤古大觀等。這些樓盤都將不同程度地受交通利好的影響。
新房的熱銷拉動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)，來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年9月份，天通苑地區(qū)二手房成交均價(jià)達(dá)到每平方米7500元，成交量環(huán)比上漲7.6%；立水橋地區(qū)二手房成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米9000元，成交量環(huán)比上漲12.3%。
中部：雙地鐵黃金位置“四大商圈”
地鐵5號(hào)線的中段穿過繁華的市中心商業(yè)區(qū)。依照地鐵5號(hào)線沿線各大站點(diǎn)位置、商業(yè)分布特點(diǎn)，由北至南依次可以劃分出四個(gè)商圈：分別是立水橋站點(diǎn)的亞奧商圈、和平里-雍和宮商圈、東單-王府井商圈、崇文門商圈，而這四個(gè)商圈恰好都擁有雙地鐵站點(diǎn)，說明雙地鐵交匯處人流更大，是商業(yè)上不可多得的黃金位置。
東單-王府井商圈是北京的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，中國商聯(lián)會(huì)副秘書長王耀認(rèn)為：“北京‘十一五’規(guī)劃明確，王府井、西單的定位就是特色的商貿(mào)發(fā)展，同時(shí)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大國際影響，建設(shè)全球一流特色商業(yè)。按照2006年開始實(shí)施的王府井商業(yè)規(guī)劃，王府井要增加13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中包括7家商場(chǎng)，總面積86萬平方米�！蓖醺虡I(yè)街、百貨大樓、工美、東方新天地、新東安市場(chǎng)等多個(gè)大型購物場(chǎng)所都在不斷地調(diào)整，尋求新發(fā)展。王府井時(shí)尚廣場(chǎng)、澳門中心、樂天銀泰、王府井國際品牌中心、王府井國際商城、海港大廈、北京飯店二期都將進(jìn)駐王府井商圈，屆時(shí)王府井的商業(yè)面積將超過50萬平方米。
和平里-雍和宮商圈緊鄰北京著名的飯館一條街——簋街。這里住區(qū)、外地機(jī)構(gòu)駐京辦事處相對(duì)集中，形成相對(duì)穩(wěn)定的職住復(fù)合結(jié)構(gòu)。該區(qū)域社區(qū)商業(yè)配備齊全，菜市場(chǎng)、超市、娛樂場(chǎng)所、餐飲一條街、服裝小店都不缺乏，主要以沿街商鋪形式居多。雖然目前還沒有大型的商業(yè)出現(xiàn)，但沿街商鋪也有成規(guī)模傾向。
目前立水橋站亞奧商圈新增商業(yè)總體量已突破50萬平方米，如果加上北四環(huán)之外區(qū)域，未來兩年內(nèi)的新增商業(yè)面積將達(dá)到100萬平方米。目前周圍的商業(yè)項(xiàng)目主要包括24萬平方米的龍德廣場(chǎng)、10萬平方米的明天商業(yè)中心、8000平方米的頂秀清溪商業(yè)配套等大型項(xiàng)目。
崇文門商圈除了原有的新世界購物中心一期、二期以外，還有國瑞崇外購物中心、MIX北京匯、搜秀等，這一區(qū)域未來也將成為大型綜合商業(yè)的聚集場(chǎng)所。
清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長朱凌波分析指出，軌道交通沿線商業(yè)的發(fā)展未來具有較大的升值潛力，因?yàn)檐壍澜煌▽?duì)人流量的支持與其沿線的商業(yè)所需恰好對(duì)接，只是目前看來，以住宅小區(qū)為主的社區(qū)商業(yè)相對(duì)于大型購物中心來說更多一些。隨著軌道交通線路開通，特色化的商業(yè)也會(huì)成長發(fā)展起來，使社區(qū)商業(yè)中心逐漸向區(qū)域商業(yè)中心過渡。
南部：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主干道
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院副院長李文彬提出，房地產(chǎn)研究方向有個(gè)術(shù)語叫“住宅區(qū)位費(fèi)用替代論”。通俗來講就是說，居民住房消費(fèi)和交通費(fèi)用是相互替代的關(guān)系，離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子價(jià)格相對(duì)低廉，但是因工作或?qū)W習(xí)外出時(shí)的交通費(fèi)用較高，反之亦然。5號(hào)線的修建便捷了天通苑、宋家莊地區(qū)居民的出行，相應(yīng)的這些地區(qū)房?jī)r(jià)的上升也在情理之中。軌道的修建對(duì)于老百姓來講是好處多多，而居住在輕軌附近的居民無疑是最大的受益者。
對(duì)南北三環(huán)以里的城區(qū)而言，最大的作用是把沿線的商業(yè)、娛樂、辦公及商住街區(qū)串成一片，帶動(dòng)人氣。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示:自2003年5號(hào)線地鐵開工，典型區(qū)域宋家莊房產(chǎn)成交價(jià)出現(xiàn)了較明顯的上漲趨勢(shì)，2004至2006年每年基本上以20%至30%左右速度遞增；而近期，該區(qū)域上漲幅度達(dá)到40%，成為最受矚目的一個(gè)區(qū)域，目前，該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米9000元至10000元。
李文彬指出，現(xiàn)在需要考慮的是，地鐵5號(hào)線周邊物業(yè)能升值多少，以及何時(shí)升值的問題。從5號(hào)線開始施工，軌道交通的概念就已經(jīng)被開發(fā)商大肆宣揚(yáng)，利好消息就已經(jīng)反映到房?jī)r(jià)中去了，只是人們的預(yù)期具有不確定性。
人們就有了好的預(yù)期，但是從5號(hào)線破土動(dòng)工到開始試運(yùn)營，仍然有很大的不確定性，所以軌道交通的概念并不強(qiáng)。房?jī)r(jià)之所以在5號(hào)線開始運(yùn)營后有較大幅度上升就是因?yàn)檫@種不確定性消失了。200年前，芝加哥一開發(fā)商專門為自己的房產(chǎn)項(xiàng)目建造了一條鐵路通向市區(qū)，房子的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的神話。
在地鐵5號(hào)線建設(shè)期間，精明的投資者們已經(jīng)對(duì)這一重大的商機(jī)有充分預(yù)期，把地鐵的利好提前折算到租金當(dāng)中，而不會(huì)等到地鐵開通后再大幅漲價(jià)。(馬可佳 劉琪)
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